Ngành công nghiệp ô tô là điểm sáng
Theo đơn vị nghiên cứu CBRE, cùng với sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc, những thay đổi nhanh chóng trong các quy định của nhà nước và các hiệp định thương mại quốc tế đã có tác động đáng kể đến thị trường công nghiệp Việt Nam. Từ góc độ bất động sản, khía cạnh quan trọng nhất đối với sự thay đổi của thị trường và kinh tế vĩ mô là nhu cầu đất công nghiệp gia tăng nhằm phục vụ mở rộng sản xuất công nghiệp. Trong đó, cơ hội rất lớn có thể tìm được từ ngành sản xuất ô tô.
Cụ thể, sau khi chính thức ra mắt nhà máy sản xuất ô tô VinFast tại Hải Phòng, 650 chiếc Fadil đầu tiên được giao cho khách hàng. Đây là những chiếc xe ô tô đầu tiên được sản xuất tại Việt Nam, của VinFast. Cùng với đó, chuỗi các sự kiện quảng bá ấn tượng của VinFast đã phần nào đánh dấu một bước chuyển mình mạnh mẽ của ngành công nghiệp ô tô Việt Nam. Câu chuyện đằng sau tham vọng xe hơi của Vingroup, không chỉ gói gọn trong hai từ “kỳ diệu” mà còn cho thấy sự tăng trưởng mạnh mẽ về nhu cầu cho bất động sản công nghiệp trong ngành công nghiệp xe bốn bánh.
Mặc dù ngành công nghiệp sản xuất ô tô của Việt Nam còn chưa phát triển so với các nước trong khu vực, nhưng các công ty lớn trong thị trường đã bước đầu có kế hoạch xây dựng các trung tâm sản xuất ô tô khổng lồ và chuyên nghiệp như THACO với Khu liên hợp Chu Lai - Trường Hải (Quảng Nam) và VinFast với tổ hợp sản xuất xe hơi tại thành phố Hải Phòng.
Hơn nữa, các nhà lắp ráp xe hơi nổi tiếng quốc tế, như Mercedes - Benz, Toyota hay Mitsubishi Motors, cũng có các kế hoạch mở rộng của riêng họ. Việc mở rộng được hỗ trợ mạnh mẽ bởi sự cải thiện nhanh chóng của mạng lưới đường cao tốc và các cảng nước sâu kết nối các trung tâm công nghiệp và hậu cần.
Không chỉ các nhà lắp ráp mà cả các nhà sản xuất và cung cấp phụ tùng xe hơi cũng tham gia vào cuộc chơi với những yêu cầu về đất công nghiệp ngày càng tăng được ghi nhận trong những năm gần đây. Nhu cầu tạo ra từ các khách hàng khác nhau trong tất cả các bước sản xuất xe hơi, cho thấy sự phát triển của chuỗi cung ứng ô tô.
Câu chuyện đằng sau tham vọng xe hơi của Vingroup, không chỉ gói gọn trong hai từ “kỳ diệu” mà còn cho thấy sự tăng trưởng mạnh mẽ về nhu cầu cho bất động sản công nghiệp trong ngành công nghiệp xe bốn bánh.
Thái Lan và Hoa Kỳ, hai ông lớn sản xuất và lắp ráp ô tô của mỗi châu lục có những bài học kinh nghiệm riêng chứng minh sự bùng nổ của thị trường bất động sản công nghiệp nhờ sự tập trung của các nhà sản xuất và cung ứng tại mọi khu vực. Bên cạnh đó, tỷ lệ lấp đầy cao và giá cho thuê tăng thách thức việc mở rộng sản xuất và tạo ra sự dịch chuyển nhu cầu sang các thị trường mới nổi. Chúng ta cũng đang thấy xu hướng tương tự ở ở Việt Nam khi thị trường công nghiệp truyền thống ở khu vực phía Bắc và phía Nam đang phát triển với quỹ đất hạn chế và giá thuê rất cao.
Tuy nhiên, đây là cơ hội cho các nhà phát triển bất động sản khi nhu cầu mở rộng sản xuất ngày càng tăng trong bối cảnh nguồn cung hạn chế hiện tại. Đồng thời, mỗi khu vực tại Việt Nam đều có những lợi thế cạnh tranh khác nhau dựa trên sự khác biệt trong tính chất kinh doanh và sản xuất cũng như quỹ đất trống.
Ngành công nghiệp ô tô Việt Nam vẫn còn nhiều việc phải làm để đạt đến giai đoạn phát triển và cạnh tranh với các đối thủ trong khu vực. Vai trò của các nhà hoạch định chính sách được coi là quan trọng nhất, nhưng ngành công nghiệp này cần nhiều hơn thế để phát riển mạnh. Trong đó, các nhà phát triển bất động sản công nghiệp có thể nắm bắt cơ hội từ sự tăng trưởng bằng cách cung cấp không chỉ quỹ đất, không gian lưu trữ, mà còn tích hợp cơ sở hạ tầng công nghiệp và hậu cần, để phục vụ tập trung cho ngành sản xuất ô tô.
Bất động sản công nghiệp cũng nhiều thách thức
Tầm nhìn dài hạn cho bất động sản công nghiệp
Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận công nghiệp và cho thuê văn phòng CBRE Việt Nam cho hay: “Việt Nam đang có nhiều cơ hội trong thị trường bất động sản công nghiệp, nhu cầu và giá đất tăng cao. Tuy nhiên, năm qua, những quy định chính sách trong thị trường bất động sản thay đổi khá nhiều. Nhà đầu tư, các nhà sản xuất đến Việt Nam có thể đề nghị thêm các ưu đãi để sản xuất nhưng có thể thấy trong thời gian qua có những thay đổi, có những khó khăn nhiều hơn. Bởi Chính phủ đang tập trung vào chất lượng đầu tư nước ngoài, muốn các doanh nghiệp đến Việt Nam là phải hành động vừa sản xuất để xuất khẩu ra khu vực ngoài, vừa phục vụ tiêu dùng trong nước cũng như thực hiện nghĩa vụ với cộng đồng về vấn đề môi trường, xã hội. Do đó về lâu dài, trọng điểm là làm thế nào để chúng ta giữ được tốc độ phát triển của phân khúc này, làm thế nào để các doanh nghiệp hoạt động chất lượng…”.
Ở góc nhìn luật pháp, ông Đặng Thanh Sơn ,cố vấn cao cấp công ty Luật Baker & McKenzie phân tích, hiện bất động sản công nghiệp có 3 thách thức: Thứ nhất là khung pháp lý, Việt Nam thiếu một khung pháp lý ổn định trong thu hút FDI, có nhiều lỗ hổng khoảng trống giữa Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư. Thứ hai là vấn đề giá thuê thay đổi mỗi năm. Thứ ba, lạm phát là một thách thức với doanh nghiệp nước ngoài. Ngoài ra, lực lượng lao động chất lượng thấp cũng là thách thức đối với doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực công nghệ cao.
Mặt khác, bất động sản công nghiệp Việt Nam cũng có 3 lợi thế: Một là giá đất rẻ, vẫn thấp hơn nếu so với Thái Lan, Indonesia… Hai là đường bờ biển kéo dài từ Hải Phòng vào TP.HCM rất thuận tiện. Thứ ba là tình hình chính trị ổn định so với Thái, Campuchia.
Ông Sơn nhận định: “Nhiều người cho rằng Việt Nam có thể là công xưởng của thế giới nhưng tôi cho rằng chúng ta là một trường hợp hoàn toàn khác. Thời gian qua chúng ta có thể thấy, Việt Nam gặp các vấn đề hệ quả về môi trường, bao nhiêu người bị ung thư… Nếu so sánh với Trung Quốc, 20 năm trước họ có khái niệm tái cấu trúc kinh tế bằng cách thu hút vốn FDI để phát triển. Tương tự Việt Nam cũng thu hút FDI là công cụ phát triển kinh tế…Nhưng chúng ta khác với Trung Quốc và chúng ta phải rút ra bài học là phải hiểu cân bằng giữa phát triển công nghiệp với môi trường, giáo dục, xã hội. Nếu 10 năm trước tiền là vấn đề quan trọng nhưng nay công nghệ là vấn đề chúng ta cần chú trọng”.
