Tình trạng chung của thị trường hiện nay là nguồn cung sản phẩm khan hiếm, nhất là phân khúc nhà ở bình dân.
Có thể xảy ra cơn sốt đất vùng ven
Thị trường bất động sản vài năm gần đây liên tục “sốt nóng” khi giá nhà, đất không ngừng “leo thang” mặc dù chịu ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Cụ thể, theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), giá nhà đất ở nhiều nơi tăng nóng, nhất là đất nền tại các khu vực sắp lên quận, hay khu vực có thông tin về quy hoạch dự án đi qua. Thậm chí, có khu vực giá nhà chung cư tăng tới 15%, nhà riêng lẻ tăng tới 30%.
Tuy nhiên, vài tháng trở lại đây, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững lại, nhưng giá nhà đất vẫn neo ở mức cao. Báo cáo thị trường tháng 5 của Batdongsan.com.vn chỉ ra, lượng sản phẩm nhà, đất bán trong tháng 5 giảm 11% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch mua bán loại hình đất có dấu hiệu chững lại, chỉ gợn sóng nhẹ ở các khu vực đường vành đai hoặc một số khu vực có thông tin về dự án quy hoạch.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, hoạt động mua bán, giao dịch bất động sản đang khá chậm so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, lượng quan tâm bất động sản bán đã giảm 9% so với cùng kỳ năm ngoái, tập trung chủ yếu ở các loại hình là đất, đất nền dự án, mặc dù lượng tin đăng rao bán tăng trên 22%, thậm chí đất nền dự án tăng 38%.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, thực chất, đầu tư bất động sản dựa trên quan điểm đầu tư và phần lớn người mua bất động sản là có mục đích đầu tư dài hạn. Do đó, tâm lý đầu tư sẽ không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố ngắn hạn như dịch bệnh và các yếu tố khác.
Cũng theo vị chuyên gia này, yếu tố quan trọng nhất tác động đến việc giá bất động sản tăng hay không là do nguồn cầu của thị trường. Vì cung - cầu quyết định về giá, mà nguồn cầu của chúng ta hiện rất lớn, nhất là hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM, khi có tới 80% lượng giao dịch, tìm kiếm nhà, đất. Tuy nhiên, ông Quốc Anh cho rằng, để nhận xét đúng về thị trường bất động sản thì cần bóc tách từng khu vực, loại hình. Vì những nơi không tăng giá theo giá trị và tiềm năng thật mà tăng theo dạng “ăn theo” thì sau đó thị trường tất yếu có sự điều chỉnh giá về mức phù hợp.
Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng cho rằng, trong nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản có những biến động mạnh, trạng thái thăng trầm liên tục thay đổi trên cả nước. Tình trạng chung của thị trường hiện nay là nguồn cung sản phẩm khan hiếm, nhất là phân khúc nhà ở bình dân.
“Nguồn hàng khan hiếm, nhu cầu lại rất lớn, khi cung vượt cầu sẽ dẫn đến việc giá bất động sản bị đẩy lên cao. Đây là câu chuyện ở nhiều địa phương trên cả nước, nhất là Hà Nội và TP.HCM - nơi không có dự án nhà ở bình dân mới nào thời gian gần đây”, ông Đính nói. Vị chuyên gia này cũng đưa ra dự báo, các cơn sốt đất nhằm đẩy giá tăng cao vẫn có thể tiếp diễn. Đặc biệt là đất nền vùng ven thành phố lớn khi các dự án hạ tầng giao thông đang được đẩy mạnh.
Đất nền không lo bị “ế”
Trong khi đó, ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao bộ phận đầu tư Savills Việt Nam nhận định, có 3 vấn đề mà thị trường sẽ phải đối mặt trong 6 tháng cuối năm nay, đó là nguồn cung ít, giá bán vẫn cao và tính thanh khoản chậm.
Chuyên gia dự báo, 6 tháng cuối năm 2022, phân khúc bất động sản “dễ thở” nhất là căn hộ đã bàn giao, có sổ đỏ, sản phẩm nhà phố trong trung tâm các thành phố lớn vẫn hấp dẫn, đất nền của các tỉnh, thành gần Hà Nội, TP.HCM có mức giá hợp lý sẽ không lo bị "ế hàng”.
Ông Khương chỉ ra, nguyên nhân khiến thị trường kém thanh khoản là bởi quỹ đất hiện không phát triển được các dự án mới, gặp khó khăn và ách tắc về vấn đề pháp lý, cũng như nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao.
Nguồn vốn vào thị trường sẽ được cải thiện
Ở góc độ đầu tư, giới chuyên gia cũng đánh giá việc Chính phủ kiểm soát thành công dịch Covid-19 và mở cửa cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam sẽ là động lực lớn cho dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản. Trên cơ sở đó, trong thời gian tới, nguồn vốn vào thị trường sẽ được cải thiện tăng trở lại.
“Các vấn đề này dẫn đến tính thanh khoản không có vì khả năng chi trả của người dân bị hạn chế. Tuy nhiên, so với năm 2002 - 2003 thì giao dịch vẫn nhiều hơn và đối với tháng 6 - 7 hàng năm thì thanh khoản không cao, do đó cần lưu ý nhiều hơn. Khi nguồn cung hạn chế, đó là lợi thế cho các đô thị xung quanh TP.HCM, giao dịch thuận tiện và tính thanh khoản có vì giá ở thị trường này vẫn mềm hơn”, ông Khương dự báo.
Ngoài ra, vị chuyên gia này nhấn mạnh, trong thời gian tới, giá bán thị trường sơ cấp rất cao, nhưng thanh khoản ở thị trường thứ cấp lại chậm lại bởi các nhóm khách hàng mua để đầu tư luôn kỳ vọng biên độ lợi nhuận cao hơn các thời điểm trước. Do đó, sau khi đã giữ bất động sản trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, việc đẩy giá thứ cấp trong thời gian tới là có nhưng tính thanh khoản lại rất thấp. Và đây cũng là điểm nghịch lý của thị trường lúc này.
Ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa dự báo, trong quý III/2022, thị trường sẽ bình lặng, giá không tăng, giao dịch chậm lại. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư tái cơ cấu sản phẩm lại tốt, đáp ứng nhu cầu thị trường thì khả năng thanh khoản sản phẩm bất động sản vẫn có thể duy trì ở mức ổn định. Đồng thời, nếu các chủ đầu tư vẫn loay hoay với những dự án hiện hữu, tiếp tục đầu tư những bất động sản xa trung tâm và sang thì khả năng thanh khoản thị trường sẽ không mấy suôn sẻ trong nửa cuối năm 2022.
Nhu cầu dự án bất động sản xanh tăng vọt
Lĩnh vực xây dựng và bất động sản là nguyên nhân phát thải của gần 40% lượng khí thải CO2 trên toàn cầu và chiếm khoảng 36% tổng mức tiêu thụ năng lượng so với các lĩnh vực khác. Để hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng kinh tế xanh của Việt Nam, đòi hỏi sự tham gia nhiệt tình và những thay đổi tích cực của các doanh nghiệp bất động sản.
Cuối năm 2021, Chính phủ Việt Nam đã phê duyệt Chiến lược quốc gia về tăng trưởng xanh giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn 2050. Chiến lược này đề ra các mục tiêu chuyển đổi mô hình tăng trưởng theo hướng xanh hóa các ngành kinh tế, áp dụng mô hình kinh tế tuần hoàn thông qua khai thác và sử dụng tiết kiệm, hiệu quả tài nguyên thiên nhiên và năng lượng, phát triển kết cấu hạ tầng bền vững để nâng cao chất lượng tăng trưởng, phát huy lợi thế cạnh tranh và giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường.
Theo báo cáo Impacts của Savills, nhu cầu về công trình nhà xanh ở các thành phố lớn trên thế giới tại Mỹ, châu Âu và khu vực châu Á - Thái Bình Dương đang tăng mạnh. Thậm chí, nguồn cung các dự án đạt tiêu chuẩn xanh trên thế giới cũng không đủ để đáp ứng nhu cầu trên thị trường. Riêng đối với phân khúc văn phòng, ông Paul Tostevin - Giám đốc Savills World Research, nhận định nhu cầu văn phòng công bố lượng khí thải carbon trong hoạt động tăng vọt. Tuy nhiên, theo phân tích, số lượng văn phòng đạt tiêu chuẩn xanh ở nhiều thành phố còn khá hạn chế. Đây sẽ là cơ hội cho nhà đầu tư và phát triển bất động sản gia tăng mô hình này. Đặc biệt, trong bối cảnh khi các địa điểm trên đang đối mặt với quy định nghiêm ngặt của chính quyền thành phố trong mục tiêu tham vọng xanh.
Ông Chris Cumming - Giám đốc Savills Earth của Savills cũng cho rằng: “Việc nâng cấp văn phòng trong tương lai được thúc đẩy bởi người thuê và nhà đầu tư. Thị trường đầu tư sẽ có sự cạnh tranh mạnh mẽ với các công trình văn phòng có chứng nhận xanh và việc định giá là rất quan trọng. Những người thuê đang tìm kiếm một giải pháp mang tính bền vững, tránh phá dỡ các đặc điểm tích cực. Các thành phố với mục tiêu xanh ngày càng quan tâm đến các tác động của carbon trong xây dựng và ưu tiên trang bị thêm những trang thiết bị hiện đại mới".
