Thị trường bất động sản Hà Nội đổi chiều: Giá giảm, người mua nắm lợi thế

Sau thời gian dài tăng nóng, thị trường bất động sản Hà Nội đang xuất hiện những dấu hiệu điều chỉnh rõ nét khi mặt bằng giá bán ở nhiều phân khúc đồng loạt giảm, trong khi thanh khoản tiếp tục suy yếu. Trong bối cảnh nguồn cung mới gia tăng và chi phí vốn vẫn ở mức cao, giới chuyên gia cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, với lợi thế dần nghiêng về phía người mua có nhu cầu thực.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của Batdongsan.com.vn, giá bán chung cư tại Hà Nội đã giảm khoảng 2% so với quý trước, xuống còn trung bình khoảng 85 triệu đồng/m2. Đây cũng là quý thứ hai liên tiếp mặt bằng giá căn hộ trên thị trường ghi nhận xu hướng đi xuống sau giai đoạn tăng mạnh trước đó.

Diễn biến giảm giá xuất hiện tại nhiều dự án lớn trên địa bàn thành phố. Cụ thể, giá rao bán căn hộ tại Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm) giảm khoảng 4% so với quý I; Times City và Imperia Sky Park cùng giảm 8%; The Sapphire giảm 8%; Sunshine City giảm 3%; các căn hộ thuộc khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính giảm khoảng 2%, trong khi khu đô thị Xa La ghi nhận mức giảm khoảng 5%.

Không chỉ chung cư, các phân khúc nhà ở khác cũng đang chịu áp lực điều chỉnh. Theo Batdongsan.com.vn, giá rao bán nhà riêng tại nhiều quận nội thành tiếp tục đi xuống, trong đó Ba Đình, Đống Đa và Hà Đông giảm khoảng 3%; Nam Từ Liêm giảm 2%; Hai Bà Trưng và Hoàng Mai giảm khoảng 1%.

Ở phân khúc nhà mặt phố, thị trường còn kém sôi động hơn khi nhu cầu tìm kiếm giảm khoảng 10% so với tháng trước và gần 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Dù vậy, xét theo mặt bằng chung so với quý I/2025, giá bán nhà mặt phố tại Hà Nội vẫn cao hơn khoảng 24%, cho thấy mức tăng mạnh của giai đoạn trước chưa bị xóa bỏ hoàn toàn.

Dữ liệu từ nền tảng Nhà Tốt cũng phản ánh xu hướng tương tự. Trong tháng 5, giá rao bán nhà riêng tại khu vực Thanh Xuân cũ giảm hơn 5% so với tháng trước, trong khi Đông Anh giảm khoảng 3% và Hà Đông giảm 1,3%.

Giá bán hạ nhiệt nhưng thanh khoản vẫn chưa được cải thiện đáng kể khi tâm lý người mua tiếp tục thận trọng. Theo Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đối với thị trường bất động sản Hà Nội trong tháng 5 giảm 4% so với quý trước và thấp hơn tới 36% so với cùng kỳ năm ngoái.

Các chuyên gia cho rằng sự suy giảm giao dịch phản ánh tâm lý chờ đợi của cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực trong bối cảnh nhiều yếu tố vĩ mô chưa thực sự thuận lợi. Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao, trong khi áp lực lạm phát và những biến động địa chính trị khiến dòng tiền đầu tư trở nên thận trọng hơn.

Khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng ghi nhận nhiều chủ sở hữu đã phải chấp nhận cắt lỗ từ 100-300 triệu đồng mỗi sản phẩm, chủ yếu ở phân khúc chung cư và nhà thấp tầng. Tại các khu vực từng tăng giá mạnh, mặt bằng giá hiện có xu hướng đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ, làm gia tăng áp lực đối với nhóm nhà đầu tư "lướt sóng" sử dụng tỷ lệ vay cao.

Báo cáo của CBRE cho thấy xu hướng điều chỉnh trên thị trường thứ cấp ngày càng rõ rệt. Đến hết quý I/2026, hơn một nửa số dự án chung cư được đơn vị này theo dõi đã giảm giá chào bán hoặc giữ nguyên so với quý trước. Trong khi đó, sức hấp thụ của phân khúc nhà liền thổ sơ cấp cũng giảm tới 48% so với cùng kỳ.

Theo CBRE, một bộ phận nhà đầu tư hiện đã bước vào giai đoạn kết thúc thời gian ân hạn nợ gốc tại các dự án đang triển khai. Khi lãi suất duy trì ở mức cao và áp lực trả nợ gia tăng, nhiều chủ sở hữu buộc phải điều chỉnh giá bán để sớm thu hồi dòng tiền.

Ở góc độ thị trường, bà Nguyễn Ly Ly - Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, mỗi phân khúc đang chịu áp lực riêng. Đối với chung cư, nhiều nhà đầu tư thứ cấp vừa phải gánh chi phí vốn lớn, vừa cạnh tranh trực tiếp với các dự án mới được chủ đầu tư tung ra cùng nhiều chính sách ưu đãi hấp dẫn. Trong khi đó, nguồn cung chuẩn bị bàn giao ngày càng dồi dào khiến áp lực thoát hàng tiếp tục gia tăng. Cushman & Wakefield dự báo từ nay đến năm 2028, Hà Nội sẽ có hơn 28.000 căn hộ từ khoảng 80 dự án và phân khu được đưa vào sử dụng.

Đối với nhà riêng và nhà mặt phố, thị trường còn chịu tác động từ nhiều yếu tố như những lo ngại liên quan đến quy hoạch, việc siết chặt hoạt động kinh doanh trên vỉa hè, hiệu quả khai thác cho thuê suy giảm cũng như các yêu cầu ngày càng cao về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà trong ngõ.

Các tổ chức nghiên cứu đều nhận định nguồn cung sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. CBRE dự báo tổng nguồn cung mới của phân khúc chung cư và nhà liền thổ trong năm nay có thể đạt khoảng 42.000 căn. Khi nguồn hàng dồi dào hơn, các chủ đầu tư sẽ phải tăng cường chính sách ưu đãi để cạnh tranh, qua đó giúp thị trường vận hành theo hướng chọn lọc hơn và tạo thêm cơ hội cho người mua ở thực tiếp cận sản phẩm với mức giá hợp lý hơn.

Trong bối cảnh đó, nhiều chuyên gia khuyến nghị các doanh nghiệp cần cơ cấu lại danh mục sản phẩm theo sát nhu cầu thực của thị trường, đồng thời đa dạng hóa nguồn vốn và từng bước đưa mặt bằng giá về mức phù hợp hơn. Đây được xem là yếu tố quan trọng để cải thiện thanh khoản, khơi thông dòng tiền và tạo nền tảng cho sự phục hồi bền vững của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.