Thị trường bất động sản Hải Phòng sau sáp nhập: Khát vọng phát triển đột phá và bền vững

Sau sáp nhập, Thành phố Hải Phòng có tổng diện tích 3.194,72km2, dân số khoảng 4,66 triệu người và bao gồm 114 đơn vị hành chính cấp xã: 67 xã, 45 phường và 2 đặc khu kinh tế - quốc phòng (Cát Hải và Bạch Long Vĩ). Việc sáp nhập tạo ra một thành phố biển tầm cỡ vùng, tối ưu hóa quỹ đất và nguồn lực dân số, mở rộng không gian phát triển đô thị – công nghiệp – logistics.

Tái cấu trúc không gian phát triển vùng, cơ hội vàng cho bất động sản

Việc sáp nhập hai địa phương Hải Phòng và Hải Dương không chỉ làm tinh gọn bộ máy quản lý hành chính mà còn mở ra một chu kỳ phát triển mới trong cấu trúc không gian vùng. Với vị trí địa lý liền kề, hệ thống giao thông kết nối xuyên suốt và sự bổ trợ lẫn nhau về kinh tế - xã hội, việc sáp nhập đang tái định hình không gian phát triển toàn khu vực, đặc biệt là đối với thị trường bất động sản.

Hải Phòng từ lâu đã là trung tâm kinh tế biển phía Bắc với vai trò cửa ngõ quốc tế thông qua cảng biển, hệ thống logistics và các khu công nghiệp quy mô lớn. Trong khi đó, Hải Dương là địa phương có thế mạnh về công nghiệp phụ trợ, nông nghiệp công nghệ cao và lực lượng lao động kỹ thuật ổn định. Việc tái cấu trúc không gian phát triển vùng sau sáp nhập sẽ tạo ra một chuỗi đô thị - công nghiệp - dịch vụ liên hoàn, hình thành các "hành lang tăng trưởng" mới dọc theo các tuyến như QL5, cao tốc Hà Nội - Hải Phòng và các tuyến vành đai kết nối liên vùng.

Ngoài ra, Hải Phòng đang được định hướng phát triển thành siêu đô thị logistics nhờ vùng kinh tế ven biển mới và các khu công nghiệp mở rộng như KCN Duy Anh, VSIP, KCN Lạch Huyện... Cơ hội đầu tư còn thể hiện ở quỹ đất lớn tại các khu vực tỉnh Hải Dương cũ, hiện thuộc quỹ mở trong quy hoạch Hải Phòng là điều kiện lý tưởng cho phát triển dự án nhà ở, khu công nghiệp, logistics.

Hạ tầng kết nối vùng mạnh như: Cảng Lạch Huyện, cao tốc Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, sân bay Cát Bi... giúp Hải Phòng trở thành siêu đô thị cảng biển và logistics. Quy hoạch chính quyền hai cấp gắn với sáp nhập địa giới được triển khai hiệu quả, tạo niềm tin và thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Từ góc nhìn bất động sản, tiềm năng phát triển được kích hoạt ở cả hai chiều, Hải Phòng có dư địa để mở rộng đô thị, phát triển các khu đô thị ven đô và khu dân cư phục vụ chuyên gia, công nhân kỹ thuật cao. Trong khi Hải Dương có cơ hội tăng giá trị đất nhờ được hưởng lợi từ hạ tầng kết nối và chính sách phát triển vùng trung tâm mới. Những vùng giáp ranh như: An Dương, Thủy Nguyên (Hải Phòng) hay Cẩm Giàng, Nam Sách (Hải Dương) sẽ trở thành "vùng lõi liên kết" với giá trị đất đai và nhu cầu sử dụng gia tăng nhanh chóng. Đây cũng là nơi phù hợp để phát triển các khu đô thị vệ tinh, khu đô thị sinh thái hoặc bất động sản công nghiệp - dịch vụ.

Quan trọng hơn, việc tái cấu trúc vùng cũng thúc đẩy các hoạt động quy hoạch mới, đồng bộ và hiện đại hơn, góp phần nâng cao chất lượng sản phẩm bất động sản, từ nhà ở thương mại đến đất công nghiệp và bất động sản nghỉ dưỡng ven sông – ven đô. 

Thị trường bất động sản có phản ứng tích cực

Sau sáp nhập, thị trường bất động sản TP. Hải Phòng ngay lập tức phản ứng tích cực, đất vùng đô thị mở rộng lên giá và tăng thanh khoản, đặc biệt ở các khu vực vùng ven được kết nối hạ tầng vào lõi trung tâm thành phố. Sự kỳ vọng vào quy hoạch hành chính mới và đầu tư hạ tầng đã tạo nên những phản ứng tức thời về giá và giao dịch trên nhiều phân khúc. 

Theo ghi nhận thực tế của Reatimes, đất nền hiện là phân khúc sôi động nhất của thị trường, đặc biệt là tại phường Thủy Nguyên, phường Dương Kinh, phường An Dương, phường Hưng Đạo – những nơi có hạ tầng phát triển và gần trung tâm hành chính mới. Giá đất nền khu đấu giá tăng 15 - 20% so với đầu 2024.

Phân khúc nhà ở thương mại thấp tầng có xu hướng giao dịch sôi động, tăng trưởng mạnh cả về số lượng dự án và giao dịch mức tăng khoảng 25%, điều này cho thấy thị trường có phản ứng tích cực. Giá của phân khúc này duy trì mức cao trên 50 triệu/m², đặc biệt tại các dự án lớn như: Vinhomes Golden City, Hoàng Huy Green River... 

Ghi nhận phân khúc chung cư cao tầng, phân khúc này có sự phân hóa rõ rệt. Thanh khoản thấp ở nhóm cao cấp trên 40 triệu/m², người mua ở thực không đủ khả năng chi trả, còn nhà đầu tư thì dè chừng. Phân khúc trung cấp bắt đầu hồi phục cho thấy nhu cầu ở thực đang định hình lại thị trường. Các chuyên gia bất động sản cho rằng thời gian tới, căn hộ cao cấp khó tăng giá, áp lực xả hàng có thể khiến giá điều chỉnh nhẹ còn căn hộ trung cấp có tiềm năng tăng giá nhẹ nếu hưởng lợi từ di dời hành chính, mở rộng đô thị.

Về phân khúc nhà ở xã hội thì tính thanh khoản tăng rõ rệt. Dự án tiêu biểu là Tổng kho 3 Lạc Viên, PG Aura... Lý do hút hàng của phân khúc này là nhờ giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực sau sáp nhập, lượng dân cư di dời, tái định cư tăng. Đây là phân khúc ổn định nhất, giữ nhịp thị trường trong thời gian dài hạn.

Khu vực trung tâm như: Phường Hồng Bàng, phường Ngô Quyền, phường Gia Viên, phường Lê Chân, giá đất duy trì mặt bằng cao và tăng nhẹ từ 5 - 10%/năm nhờ sự khan hiếm quỹ đất và nhu cầu mua ở thực lẫn kinh doanh. Tuy nhiên, mức tăng sẽ không quá đột biến do đã tiệm cận đỉnh.

Vùng ven và các khu vực giáp ranh sáp nhập như: Phường An Dương, xã Vĩnh Bảo, phường Thủy Nguyên và các khu giáp xã Cẩm Giàng, xã Tứ Kỳ giá đất tăng nhẹ 10 - 15% nhờ các dự án giao thông trọng điểm (đường vành đai 4, cao tốc ven biển, cầu Nguyễn Trãi...), quy hoạch khu đô thị – công nghiệp mới, và sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư từ trung tâm ra ngoại thành.

Đất nông nghiệp chuyển đổi đang được giới đầu tư săn đón tại các huyện sắp quy hoạch đô thị, với kỳ vọng mức giá có thể tăng gấp 2 - 3 lần nếu pháp lý minh bạch và gắn với quy hoạch phát triển dài hạn.

Trao đổi với Reatimes, ông Trần Huy Biên, Tổng Giám đốc An Phú Land – thành viên Tổ Nghiên cứu thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam khẳng định: Sự hợp nhất chính là cơ hội để tổ chức lại không gian phát triển vùng theo hướng hợp lý, liên kết và bổ trợ, từ đó mở ra chu kỳ tăng trưởng bền vững cho bất động sản.

Sau sáp nhập thị trường bất động sản có phản ứng khá rõ rệt, do sự mong đợi vào chính sách phát triển mới và hạ tầng kết nối liên vùng được nâng cao. Tuy nhiên, đợt tăng này mang tính ngắn hạn và chưa đủ lực tạo sóng dài hơi do chưa có các yếu tố nền tảng rõ rệt như dòng vốn FDI lớn, sự dịch chuyển dân cư mạnh, hay khung pháp lý mới ổn định.

Theo ông Biên, việc hàng loạt dự án lớn "đổ bộ" là cú hích quan trọng về niềm tin và kỳ vọng hạ tầng cho thị trường. Nó không chỉ thúc đẩy giá trị BĐS mà còn tạo thêm dòng cư dân – dòng tiền thực. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng sự lan tỏa vẫn chưa đồng đều, chủ yếu tập trung tại khu vực đã có sẵn hạ tầng – pháp lý – dân cư.

Ông Biên cũng cho biết thêm, hiện tại, phân khúc nhà ở thấp tầng trong khu đô thị đang có xu hướng tăng mạnh, dẫn dắt thị trường Hải Phòng do nguồn cung lớn. Vị trí sôi động thuộc khu vực Thủy Nguyên, Dương Kinh, An Dương, nơi hạ tầng đang phát triển và tiệm cận trung tâm hành chính tương lai. Mức tăng giá đất nền ở khu đấu giá, tái định cư đã tăng 15 - 20% so với đầu năm 2024 cho thấy nhu cầu đầu tư mạnh. Trong thời gian ngắn có thể tiếp tục tăng nhẹ nếu thông tin quy hoạch hành chính chính thức rõ ràng hơn. 

"Đầu tư không còn là cuộc chơi "ăn nhanh – lướt sóng" như trước, mà là bài toán chọn đúng vị trí, đúng phân khúc, đúng thời điểm. Các nhà đầu tư cần nhận diện sớm các "vùng lõi phát triển mới" để đón đầu làn sóng quy hoạch hạ tầng và tăng trưởng giá trị trong trung – dài hạn. Thị trường có thể bắt đầu ấm lên từ cuối quý IV/2025, và sôi động trở lại trong năm 2026, khi các chính sách mới định hình rõ nét hơn." - ông Biên chia sẻ.

Cần chính sách ưu đãi tạo đòn bẩy thúc đẩy thị trường bất động sản 

Sau sáp nhập, một trong những kỳ vọng của nhà đầu tư là các chính sách ưu đãi, tạo ra môi trường đầu tư thông thoáng, hấp dẫn nhằm thu hút dòng vốn phát triển bất động sản cũng như các lĩnh vực liên quan. Trong bối cảnh cấu trúc vùng được tái thiết, thị trường bất động sản đang đứng trước cơ hội bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, dựa trên nền tảng của hệ thống chính sách đồng bộ, linh hoạt và định hướng chiến lược.

Trao đổi với Reatimes, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho rằng: Không chỉ tập trung vào nhóm nhà đầu tư lớn, địa phương cũng cần triển khai các chương trình ưu đãi quy mô nhỏ, khuyến khích người dân địa phương tham gia phát triển mô hình bất động sản nông thôn mới như nhà nghỉ sinh thái, hoặc các cụm dân cư kiểu mẫu gắn với phát triển kinh tế đêm và du lịch cộng đồng.

Bên cạnh đó, địa phương cũng tiến hành rà soát, thống nhất các quy hoạch và văn bản hướng dẫn liên quan đến quy hoạch sử dụng đất, quy chuẩn xây dựng, điều chỉnh quy hoạch phân khu. Đây là bước đi rất quan trọng giúp thị trường bất động sản vận hành thông suốt, hạn chế rủi ro về tranh chấp pháp lý, đồng thời tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển sản phẩm dài hạn, bền vững.

Theo ông Chung, chính sách ưu đãi sau sáp nhập không chỉ dừng ở các con số hỗ trợ tài chính mà quan trọng hơn là cách tổ chức điều hành linh hoạt, cởi mở và có tầm nhìn vùng. Sự thay đổi này đang thắp lên kỳ vọng về một giai đoạn phát triển mạnh mẽ, công bằng và minh bạch cho thị trường bất động sản Hải Phòng mới, đồng thời là thông điệp cam kết từ chính quyền trong việc đồng hành cùng nhà đầu tư vì sự thịnh vượng chung của vùng kinh tế mới.

Lời khuyên dành cho nhà đầu tư, ông Chung lưu ý: Trong giai đoạn này, nhà đầu tư cần phải tìm hiểu rất kỹ các yếu tố liên quan đến định hướng phát triển kinh tế tại địa phương, các yếu tố phát triển cơ sở hạ tầng, đặc biệt các lĩnh vực liên quan đến khu vực sản xuất, thu hút FDI. Và đặc biệt phải nghiên cứu rất kỹ các yếu tố liên quan đến mật độ dân cư, tốc độ đô thị hóa tại địa phương đấy.

Nhà đầu tư cũng cần phải nghiên cứu rất kỹ những khu vực nào mật độ dân cư cao, tốc độ đô thị hóa nhanh việc thu hút người dân về ở sẽ nhanh chóng hơn. Nhà đầu tư không nên chạy theo các yếu tố về mặt tâm lý, hay làn sóng đám đông. Khi tìm về mỗi sản phẩm bất động sản, sản phẩm đấy phải đảm bảo yếu tố pháp lý, năng lực và uy tín chủ tư, cũng như là các sản phẩm phải có cơ cấu đa dạng, đảm bảo tiện ích, dịch vụ để thu hút được người dân về ở thực, hoặc là các bất động sản này có thể cho thuê, tạo ra dòng tiền.