Thị trường bất động sản Hồng Kông (Trung Quốc) ảm đạm đầu năm

Quyết định "án binh bất động" từ HKMA và Fed

Mở đầu năm 2025, Cơ quan Tiền tệ Hồng Kông (HKMA) đã quyết định giữ nguyên lãi suất cơ bản ở mức 4,75%, động thái "án binh bất động" này diễn ra đồng điệu với Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed). Đây là quyết định chính sách tiền tệ đầu tiên của năm 2025, sau 3 lần cắt giảm lãi suất trong năm ngoái.

Cụ thể, Cơ quan Tiền tệ Hồng Kông (HKMA) duy trì lãi suất cơ bản ở mức 4,75 kể từ ngày 30/1 (2025), đúng như dự đoán của thị trường. Lần gần đây nhất HKMA cắt giảm lãi suất cơ bản là vào tháng 12, với mức giảm một phần tư điểm phần trăm xuống 4,75%, mức thấp nhất trong hai năm. Trước đó, Fed đã giữ nguyên phạm vi lãi suất mục tiêu từ 4,25% đến 4,5% sau cuộc họp FOMC đầu năm, với lý do cần theo dõi sát diễn biến của lạm phát và thị trường lao động.

Chủ tịch Fed, ông Jerome Powell, khẳng định: “Với lập trường chính sách đã nới lỏng đáng kể so với trước đó, và trong bối cảnh nền kinh tế vẫn duy trì đà tăng trưởng mạnh mẽ, chúng tôi không cần phải vội vàng điều chỉnh chính sách hiện hành”.

Mặc dù Tổng thống Donald Trump từng kêu gọi hạ lãi suất ngay lập tức nhằm kích thích nền kinh tế, nhưng các chuyên gia cho rằng các quyết định về lãi suất phải dựa trên dữ liệu kinh tế cụ thể chứ không chịu áp lực chính trị. Ông Stephen Innes, đối tác quản lý tại SPI Asset Management, cho rằng: “Với rủi ro lạm phát ngày càng leo thang cùng gánh nặng thâm hụt ngân sách Hoa Kỳ khổng lồ, Fed đã quyết định kiên định duy trì lập trường lãi suất ổn định, bỏ qua sức ép cắt giảm lãi suất từ phía chính quyền Tổng thống Donald Trump”.

Theo dự báo của Innes, có thể sẽ xuất hiện 2 đợt cắt giảm lãi suất trong năm nay - đợt đầu tiên có khả năng diễn ra vào tháng 6. Tuy nhiên, việc này dù có thể củng cố đồng đô la Mỹ nhưng lại không mang lại lợi ích rõ rệt cho thị trường chứng khoán, vốn đang chịu áp lực từ môi trường lãi suất cao.

Ảnh hưởng đến thị trường tài chính và ngân hàng

Việc HKMA tạm dừng cắt giảm lãi suất có thể là một tín hiệu không mấy tích cực cho các doanh nghiệp và chủ nhà, những người đang mong chờ chi phí vốn vay thấp hơn trong bối cảnh nền kinh tế ảm đạm. HKMA đã theo sát chính sách tiền tệ của Fed kể từ năm 1983 theo hệ thống tỷ giá hối đoái neo để duy trì sự ổn định của đồng đô la Hồng Kông so với đô la Mỹ.

Tỷ lệ lạm phát của Mỹ tăng 2,9% trong tháng 12/2024, đánh dấu tháng tăng thứ ba liên tiếp và cao hơn mục tiêu 2% của Fed. Tuy nhiên, mức tăng này vẫn chậm hơn nhiều so với mức kỷ lục 9,1% vào tháng 6 năm 2022. Ông Eddie Yue Wai-man, Giám đốc điều hành HKMA cho rằng, Mỹ sẽ tiếp tục cắt giảm lãi suất trong năm 2025 nhưng tốc độ và tần suất cắt giảm lãi suất có thể thấp hơn dự kiến ban đầu. "Nếu lãi suất 'neo' ở mức cao trong thời gian dài, việc dự đoán mức độ và tốc độ cắt giảm lãi suất trong tương lai trở nên vô cùng khó khăn", ông Eddie Yue Wai-man nhấn mạnh, đồng thời hối thúc người dân quản lý các khoản vay một cách thận trọng.

Khác với nền kinh tế Mỹ, Hồng Kông cần thêm các biện pháp kích thích. Số liệu từ Hiệp hội Ngân hàng Hồng Kông cho thấy lãi suất liên ngân hàng Hồng Kông (còn được gọi là Hibor) tiếp tục xu hướng giảm. Hibor kỳ hạn một tháng hiện ở mức 4,5298%, từ mức 4,9853% hồi đầu năm. Hibor kỳ hạn ba tháng cũng giảm xuống 4,3537% từ 5,0716%.

Các ngân hàng thương mại Hồng Kông, bao gồm HSBC, Standard Chartered và Bank of China (Hong Kong), đã 3 lần cắt giảm lãi suất cơ bản kể từ tháng 9/2024 với tổng cộng 62,5 điểm cơ bản. Ông Kenny Ng Lai-yin, chiến lược gia tại Everbright Securities International, cho biết: “Có khả năng các ngân hàng thương mại sẽ không cắt giảm lãi suất cơ bản lần này vì họ đã cắt giảm 3 lần rồi”.

Thị trường bất động sản ảm đạm

Bên cạnh diễn biến trên thị trường tiền tệ, bất động sản Hồng Kông cũng đang trải qua những thử thách không nhỏ. Theo số liệu mới nhất từ Cơ quan Đăng ký Đất đai, doanh số bất động sản tại Hồng Kông trong tháng Giêng đã giảm xuống mức thấp nhất trong 4 tháng qua. Cụ thể, tổng số giao dịch - bao gồm cả bất động sản dân cư, thương mại và chỗ đậu xe - giảm 10,4% xuống còn 4.938 giao dịch. Giá trị các giao dịch cũng sụt giảm 14,2%, chỉ đạt 36,7 tỷ HK$ (tương đương 4,7 tỷ USD) so với tháng trước. Đây là mức thấp nhất kể từ khi chỉ có 3.843 giao dịch trị giá 27,7 tỷ HK$ vào tháng 9 năm ngoái.

Mặc dù so với cùng kỳ năm trước, số lượng giao dịch tăng 12,2% và giá trị giao dịch tăng 9,1%, nhưng sự phục hồi này không đủ để xóa tan những lo ngại về một môi trường bất động sản gặp nhiều trở ngại do chi phí vay cao và tâm lý đầu tư còn e dè.

Về phân khúc thị trường thứ cấp, số lượng giao dịch đạt 2.666 với tổng giá trị 18,2 tỷ HK$, giảm 13% so với tháng 12 - mức thấp nhất trong 4 tháng qua. Theo Centaline, các nhà đầu tư và người mua nhà dự kiến sẽ tiếp tục áp dụng chiến lược “chờ xem” sau khởi đầu chậm chạp của năm mới và kỳ nghỉ Tết Nguyên Đán. Tình hình dự án tại Hồng Kông cũng không mấy khả quan khi ông Derek Chan, trưởng bộ phận nghiên cứu tại Ricacorp Properties, cho biết “nhiều nhà phát triển bất động sản vẫn chưa ra mắt các dự án mới trong năm nay”. Các giao dịch liên quan đến nhà ở đã qua sử dụng, bất động sản thương mại - bao gồm cả công nghiệp và chỗ đậu xe - dự kiến sẽ duy trì ở mức “trì trệ” hoặc chỉ tăng nhẹ trong tháng 2. Điều này cho thấy sự thận trọng của các nhà đầu tư trước bối cảnh lãi suất không giảm và tình hình địa chính trị chưa ổn định.

Không chỉ gặp khó khăn ở mảng dân cư, thị trường bất động sản thương mại tại Hồng Kông cũng đang có dấu hiệu suy giảm. Dữ liệu từ Midland Realty cho thấy số lượng giao dịch bất động sản thương mại trong năm 2024 đã giảm hơn 11%, chỉ còn 3.461 giao dịch so với 3.906 giao dịch của năm 2023. Theo Savills, giá trị giao dịch các bất động sản phi nhà ở - nơi người mua chiếm ít nhất 30% quyền sở hữu - giảm tới 46% so với năm trước, chỉ còn 20,1 tỷ HK$ (tương đương 2,6 tỷ USD). Trong bối cảnh này, chỉ “người mua có tiền mặt” mới có khả năng thực hiện các giao dịch, giúp họ tránh được rào cản từ việc tiếp cận nguồn tài chính qua ngân hàng.

Đáng chú ý, tỷ lệ giao dịch bất động sản thương mại từ 50 triệu HK$ trở lên do các tổ chức phi lợi nhuận thực hiện đã tăng mạnh, từ 2,8% vào năm 2023 lên 14,2% vào năm 2024, theo số liệu từ JLL. Những giao dịch tiêu biểu bao gồm thương vụ mua bán của nhà thờ Christian Island ECC, chi 750 triệu HK$ cho một số tầng của tòa nhà Kiu Fai Mansion tại North Point - nơi nổi tiếng với Nhà hát Sunbeam và các buổi biểu diễn opera Quảng Đông - cùng thương vụ của Đại học Metropolitan Hồng Kông, chi 2,6 tỷ HK$ mua tòa tháp One HarbourGate East 15 tầng tại Hung Hom.

Ông Eugene Wong, đối tác tại công ty luật Johnson Stokes & Master (JSM), nhận định rằng: “Xu hướng này sẽ tiếp tục khi các nhà đầu tư có nguồn vốn dồi dào như các trường đại học, cơ sở giáo dục, nhà thờ và các gia đình giàu có vẫn ưu tiên đầu tư dài hạn, không bị ảnh hưởng nhiều bởi những biến động ngắn hạn của nền kinh tế”. Các nhà đầu tư này tin rằng giá bất động sản đã điều chỉnh đủ và họ có thể hoàn tất giao dịch bằng nguồn lực tự có, do đó ít chịu ảnh hưởng từ môi trường lãi suất cao.

Triển vọng và xu hướng đầu tư trong 2025

Tình hình chung vẫn chưa thực sự thuận lợi cho thị trường bất động sản. Các khoản vay mượn vẫn ở mức chi phí cao, khiến nhiều nhà đầu tư truyền thống e dè khi quyết định mở rộng danh mục đầu tư của mình. Bà Jasmine Chiu, đối tác tại JSM, nhận định rằng: "Các nhà đầu tư sẽ tiếp tục tìm kiếm cơ hội mua lại tài sản gặp khó khăn hoặc các giao dịch bán đấu giá để tìm kiếm lợi nhuận vốn trong trung và dài hạn". Theo số liệu từ JLL, tổng giá trị các giao dịch bất động sản gặp khó khăn tại Hồng Kông năm 2024 đạt 15 tỷ HK$, trong đó các giao dịch này chiếm gần một nửa số giao dịch lớn trong ba tháng cuối năm - xu hướng mà các chuyên gia dự báo sẽ kéo dài đến năm 2025.

Tuy nhiên, vẫn còn có những cơ hội đến từ nguồn vốn bên ngoài khi các nhà đầu tư truyền thống, các quỹ và giới nhà giàu từ Đông Nam Á và Trung Đông đang ngày càng tỏ ra quan tâm tới thị trường bất động sản Hồng Kông (Trung Quốc). Sự tham gia của họ không chỉ mang lại dòng vốn mới mà còn góp phần đa dạng hóa danh mục đầu tư, giúp thị trường có thêm động lực phục hồi. Bà Cathie Chung, giám đốc nghiên cứu cấp cao tại JLL, cho rằng: “Sự tham gia của các nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt từ Đông Nam Á, có thể tạo ra những cơ hội hấp dẫn trong bối cảnh giá bất động sản đã được điều chỉnh và có những vị trí đắc địa”.

Trước tình hình đó, chính quyền Hồng Kông (Trung Quốc) đang chủ động tăng cường quan hệ kinh tế và thương mại với các quốc gia trong khu vực, nhằm tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi hơn trong bối cảnh căng thẳng địa chính trị leo thang giữa Bắc Kinh và phương Tây. Ví dụ, Sở giao dịch chứng khoán Hồng Kông dự kiến mở văn phòng tại Riyadh, thủ đô của Ả Rập Saudi, bên cạnh các văn phòng hiện có ở New York, London, Bắc Kinh và Singapore. Ngoài ra, các chuyến thăm và đối thoại giữa quan chức Hồng Kông (Trung Quốc) và các nước Đông Nam Á như Việt Nam, Lào, Campuchia cũng nhằm thúc đẩy hợp tác kinh tế, mở ra cơ hội mới cho các nhà đầu tư quốc tế. Bên cạnh đó, chuyến thăm của Trưởng khu hành chính đặc biệt Hồng Kông (Trung Quốc) John Lee Ka-chiu và phái đoàn quan chức tới Việt Nam, Lào và Campuchia vào mùa hè năm ngoái đã góp phần thúc đẩy hợp tác kinh tế - thương mại, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư quốc tế hiểu rõ hơn về thị trường nội địa./.

Dịch và tổng hợp từ South China Morning Post.