Thị trường bất động sản năm 2025 mang gam màu sáng

Thị trường phục hồi không đồng đều giữa các phân khúc

Bước sang năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam cho thấy nhiều tín hiệu phục hồi sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Tại hội nghị Bất động sản Việt Nam - VRES 2025 diễn ra ngày 11/12, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn cho biết, mức độ quan tâm của người mua đã tăng trở lại so với quý 1/2023, nhất là tại những khu vực hưởng lợi nhờ hạ tầng hoặc có nhu cầu ở thật cao.

Tuy vậy, dữ liệu khảo sát môi giới của Batdongsan.com.vn trong quý 4/2025 cho thấy, bức tranh thị trường không đồng nhất. Có tới 48% môi giới ghi nhận giao dịch giảm, chỉ 14% báo tăng và 35% cho rằng thị trường ổn định. Điều này phản ánh sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc.

Trong nhóm sản phẩm giữ nhịp thị trường, chung cư tiếp tục nổi lên khi 37% môi giới cho biết giao dịch tăng, minh chứng cho nhu cầu ở thật vẫn là động lực chính của thị trường. Nhà riêng cũng vận hành ổn định, với 26% môi giới ghi nhận giao dịch tăng và hơn một nửa đánh giá thị trường không biến động lớn.

Ở chiều ngược lại, đất nền và biệt thự vốn từng là tâm điểm của nhiều chu kỳ trước thì nay đang hụt hơi khi khoảng 40% môi giới báo giao dịch giảm. Nhà phố cũng không tránh khỏi đà chững lại khi 29% môi giới nói rằng số giao dịch giảm và phần còn lại cho rằng thị trường đi ngang.

Dù vậy, khảo sát vẫn ghi nhận điểm sáng khi đa số môi giới đều tin rằng trong 6 tháng tới, chung cư và nhà riêng sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường, nhờ tiềm năng thanh khoản và mức độ phù hợp với nhu cầu thực.

Sự phân hóa của thị trường còn thể hiện rõ ở hai đầu tàu lớn nhất là Hà Nội và TP.HCM. Theo ông Đinh Minh Tuấn, tại thị trường Hà Nội, động lực phục hồi chủ yếu đến từ nhu cầu ở thật trong nội đô và hiệu ứng lan tỏa từ các tuyến vành đai. Các dự án hạ tầng này giúp kết nối các khu vực mới, đồng thời tạo lực kéo cho phân khúc chung cư và nhà riêng. Thị trường vì thế duy trì được mức hấp thụ tốt và tăng trưởng ổn định.

Trong khi đó, TP.HCM lại đang bước vào giai đoạn giãn nén đô thị mạnh nhất trong nhiều năm. Các dự án hạ tầng liên vùng như metro, cao tốc Bến Lức - Long Thành hay loạt cầu kết nối sang Đồng Nai đã tạo ra mô hình phát triển đa cực.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc ERASLAND cũng chia sẻ, năm 2025, thị trường bất động sản diễn ra khá sôi động, trải dài từ Bắc vào Nam. Đặc biệt tại khu vực phía Nam, nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu tung sản phẩm mới ra thị trường. Song song đó, dân số cơ học tăng nhanh và nhu cầu nhà ở cũng tăng đáng kể, tạo nền tảng tốt cho sự phát triển của bất động sản.

Ở các đô thị lớn, phân khúc căn hộ trung cấp, cũng như nhà ở tại những khu vực vệ tinh quanh thành phố đều ghi nhận lượng quan tâm tích cực. Tầng lớp người mua thực vẫn duy trì khá tốt ở nhiều phân khúc, đặc biệt là những dự án có uy tín và pháp lý minh bạch.

"Từ 2022 đến 2025, Việt Nam đạt tốc độ tăng trưởng kinh tế khá tốt, thu hút mạnh vốn đầu tư trong và ngoài nước. Khi hạ tầng tiếp tục được mở rộng, từ đường vành đai, cao tốc, metro, đến các trục kết nối liên tỉnh, bất động sản sẽ được hưởng lợi rõ rệt.

Giá bán sẽ có xu hướng tăng theo từng khu vực, tùy theo mức độ hoàn thiện hạ tầng và chất lượng sản phẩm. Những khu đô thị quy mô lớn, quy hoạch bài bản, có hệ sinh thái đầy đủ trường học, bệnh viện, tiện ích sẽ có biên độ tăng giá cao hơn. Tuy nhiên, điều quan trọng là giá phải phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân, đảm bảo tính bền vững của thị trường", bà Hương nhận định.

Người mua dịch chuyển sang các khu vực có hạ tầng tốt và giá dễ tiếp cận

Cũng theo phân tích của Batdongsan.com.vn, tại TP.HCM, mức độ quan tâm tại khu Đông và các địa bàn giáp ranh Bình Dương (cũ) tăng đáng kể trong năm 2025. Đây là thời điểm mà nhu cầu nhà ở vẫn cao nhưng sự khan hiếm nguồn cung tại trung tâm khiến người mua dịch chuyển sang các khu vực có hạ tầng tốt và giá dễ tiếp cận hơn.

Nguồn cung chung cư tại TP.HCM đã tăng trưởng vượt bậc so với giai đoạn trước. Trong khi trước năm 2015 chỉ có 324 dự án căn hộ tập trung chủ yếu trong vành đai 2, thì hiện nay, khi vành đai 3 và 4 được triển khai, số dự án đã tăng lên khoảng 1.050 - tức tăng gấp 3,2 lần chỉ trong 10 năm. Sự bứt phá này chủ yếu diễn ra ở khu Đông Bắc, nơi quỹ đất còn rộng và hạ tầng kết nối đang hoàn thiện.

Ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh: "Trung tâm không còn giữ vai trò duy nhất. Các tuyến vành đai đã tạo ra nhiều cực phát triển mới nhất là khi mà TP.HCM sau sát nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ có lợi thế trong giai đoạn giãn nén đô thị mạnh nhất từ trước đến nay."

Về khuyến nghị đầu tư, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, nhà đầu tư cần dựa vào dữ liệu và các yếu tố nền tảng như hạ tầng, chất lượng dự án và nhu cầu ở thật. Thị trường có thể phục hồi, nhưng phân hóa sẽ tiếp tục là xu hướng chủ đạo, khiến việc đầu tư theo tin đồn trở nên rủi ro hơn bao giờ hết./.