Thị trường 'lệch pha', HoREA kêu gọi doanh nghiệp đẩy mạnh nhà ở xã hội

Thị trường lệch pha, nguy cơ mất cân đối

Sau khi hợp nhất ba địa phương gồm TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa tổ chức đại hội nhiệm kỳ 2025-2030 ngày 9/12/ 2025. HoREA cũng bầu ra Ban Chấp hành gồm 61 thành viên, trong đó ông Lê Hoàng Châu tiếp tục giữ chức Chủ tịch Hiệp hội, 14 Phó Chủ tịch và 46 ủy viên tham gia điều hành các hoạt động trong bối cảnh thị trường nhiều biến động và yêu cầu mới về tái cấu trúc.

Theo HoREA, thị trường bất động sản trong 5 năm qua trải qua giai đoạn khó khăn nhất trong nhiều thập kỷ, do tác động kép từ đại dịch, đứt gãy chuỗi cung ứng, biến động địa chính trị và đặc biệt là vướng mắc pháp lý kéo dài. Riêng TP.HCM (cũ), quý I/2023 ghi nhận mức giảm sâu nhất với tăng trưởng âm 16,2%, nhưng thị trường bắt đầu phục hồi từ cuối quý II/2023 và đến nay tiếp tục xu hướng tích cực.

Tuy vậy, sự phục hồi này không đồng đều khi thị trường rơi vào tình trạng lệch pha nghiêm trọng: phân khúc nhà ở cao cấp chiếm đa số nguồn cung, trong khi nhà ở vừa túi tiền gần như vắng bóng, còn nhà ở xã hội (NOXH) không đáp ứng nhu cầu rất lớn của người lao động đô thị. Từ năm 2021 đến giữa 2025, TP.HCM không có dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền mới nào mở bán, khiến giá nhà vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Báo cáo trình tại đại hội, HoREA khẳng định nguyên nhân chính của tình trạng lệch pha không chỉ nằm ở phát triển sản phẩm thiên lệch mà còn bắt nguồn từ sự chồng chéo pháp luật và thủ tục đầu tư kéo dài. Hơn 70% dự án bất động sản bị đình trệ trong nhiều năm qua do vướng mắc pháp lý, buộc doanh nghiệp phải tập trung vào các dự án cao cấp có biên lợi nhuận cao để bù đắp chi phí.

Nhờ những kiến nghị liên tục của Hiệp hội, nhiều chính sách quan trọng đã được Chính phủ và Quốc hội tiếp thu như mở rộng phạm vi quỹ đất được phép triển khai nhà ở thương mại, sửa đổi quy định về nghĩa vụ quỹ đất 20% đối với NOXH, điều chỉnh chính sách tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp, tạm ngưng một số quy định hạn chế cho vay bất động sản. Những thay đổi này giúp tháo gỡ hàng loạt điểm nghẽn, đưa nhiều dự án trở lại quỹ đạo.

Từ năm 2016 đến nay, HoREA đã báo cáo UBND TP.HCM hơn 220 dự án bị vướng mắc; đến nay 81,39% trong số hơn 2.100 dự án trên cả nước đã được gỡ khó, bao gồm nhiều dự án lớn như các dự án BT tại Thủ Thiêm hay các dự án của Gamuda Land, Lotte Properties, Hưng Lộc Phát... Tuy nhiên, tình trạng lệch pha nguồn cung vẫn tồn tại, đòi hỏi giải pháp dài hạn và quyết liệt hơn.

HoREA kêu gọi đẩy mạnh nhà ở xã hội để tái cân bằng thị trường

Tại đại hội, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) nhấn mạnh Hiệp hội mới sau hợp nhất sẽ có vai trò quan trọng hơn trong phản biện chính sách, cung cấp tư vấn cho Bộ Xây dựng và UBND TP.HCM, đồng thời trở thành kênh truyền thông chính sách mạnh mẽ đến cộng đồng doanh nghiệp. Bà kỳ vọng các doanh nghiệp sớm vượt qua khó khăn, tham gia mạnh mẽ vào chương trình cải tạo chung cư cũ và phát triển NOXH đạt chuẩn xanh, đảm bảo tiện ích và phù hợp quy hoạch đô thị mới.

Tại đại hội, HoREA xác định phát triển NOXH, nhà ở giá rẻ và nhà ở cho thuê giá rẻ sẽ là nhiệm vụ trọng tâm của nhiệm kỳ 2025-2030. Hiệp hội nhấn mạnh rằng việc tăng cung nhà ở vừa túi tiền và NOXH không chỉ giải quyết nhu cầu an cư bức thiết mà còn giúp tái cân bằng thị trường, giảm thiểu rủi ro hệ thống, hướng thị trường trở lại quỹ đạo phát triển lành mạnh.

HoREA khẳng định sẽ hưởng ứng mạnh chương trình 1 triệu căn NOXH đến năm 2030 của Chính phủ và mục tiêu 211.000 căn NOXH của TP.HCM. Để đạt mục tiêu này, Hiệp hội đề nghị doanh nghiệp hội viên cơ cấu lại danh mục đầu tư, chuyển hướng sang phân khúc bền vững, ít rủi ro hơn. Doanh nghiệp được khuyến khích quan tâm mạnh mẽ đến các dự án tái thiết chung cư cũ, phát triển khu dân cư xanh, tiết kiệm năng lượng và hạ tầng đồng bộ.

Bên cạnh đó, HoREA đặt trọng tâm vào bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, yêu cầu doanh nghiệp giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình từ thiết kế đến vận hành. "Chất lượng là danh dự", Hiệp hội nhấn mạnh, phải trở thành nguyên tắc cốt lõi trong hoạt động của doanh nghiệp bất động sản để xây dựng lại niềm tin cho người mua nhà.

Trong nhiệm kỳ mới, Hiệp hội sẽ đẩy mạnh công tác phản biện xã hội, tổ chức hội thảo, nghiên cứu chính sách, xúc tiến đầu tư, đào tạo nhân lực và nâng cao chất lượng truyền thông. HoREA cũng đề nghị UBND TP.HCM và các sở ngành tổ chức cơ chế đối thoại thường xuyên thông qua chương trình "Café bất động sản" mỗi quý nhằm tháo gỡ kịp thời khó khăn cho doanh nghiệp.

Với quy mô mở rộng và định hướng hoạt động mới, HoREA kỳ vọng sẽ tiếp tục là lực lượng quan trọng trong việc kiến tạo thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và bền vững. Lời kêu gọi đẩy mạnh NOXH không chỉ là thông điệp chính sách, mà còn là một chiến lược dài hạn nhằm tái cấu trúc thị trường, đảm bảo quyền an cư của hàng triệu người dân và đưa thị trường trở lại trạng thái cân bằng, lành mạnh./.