Nhiều doanh nghiệp lùi lại phía sau
Khó khăn của thị trường bắt đầu từ sau giai đoạn dịch Covid-19, thể hiện ở số liệu doanh nghiệp bất động sản giải thể tăng cao. Trở ngại từ chính sách, pháp lý, sự sụt giảm cả về nguồn cung và sức cầu, cùng với áp lực đáo hạn trái phiếu và dòng tiền kinh doanh eo hẹp đã khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản phải đối diện với những thách thức chưa từng có. Hệ quả là, không ít doanh nghiệp đã phải đóng cửa, ngừng hoạt động, trong khi số khác buộc phải thu hẹp quy mô, cắt giảm nhân sự hàng loạt để duy trì sự tồn tại, một thực tế đáng buồn nhưng phản ánh đúng tình cảnh khó khăn của thị trường.
Đáng chú ý, ngay cả khi thị trường bất động sản được kỳ vọng bước vào một chu kỳ mới, tình trạng doanh nghiệp giải thể vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Theo số liệu từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính), trong 2 tháng đầu năm, gần 56.900 doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh có thời hạn, tăng 15,5% so với cùng kỳ năm trước, trong đó doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chiếm 230 đơn vị, tăng 2,7% so với cùng kỳ năm 2024.
Nguồn: Cục Thống kê.
Trường hợp CTCP Đầu tư PVR Hà Nội (mã: PVR) là một ví dụ. HĐQT công ty này quyết định tạm ngừng hoạt động kinh doanh năm 2025, với lý do được Chủ tịch HĐQT Bùi Văn Phú đưa ra là công ty không có kinh phí để duy trì hoạt động, cần sắp xếp lại nhân sự và tìm kiếm giải pháp kinh doanh mới. Điều đáng nói, đây không phải lần đầu PVR rơi vào tình cảnh này, trước đó công ty cũng đã thông báo tạm ngừng hoạt động do tài khoản ngân hàng bị phong tỏa liên quan đến tranh chấp pháp lý, dẫn đến tình trạng thiếu kinh phí vận hành. Sau một thời gian ngắn quay trở lại hoạt động để thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết, PVR lại tiếp tục quyết định tạm dừng hoạt động thêm một năm, cho thấy những khó khăn chồng chất mà doanh nghiệp này đang phải đối mặt.
Vào hồi đầu tháng 3, Tòa án nhân dân Quận 10 (TP.HCM) cũng đã có quyết định mở thủ tục phá sản đối với CTCP Đầu tư và Phát triển Địa ốc Khang Gia, sau khi nhận thấy công ty này mất khả năng thanh toán. Địa ốc Khang Gia, một doanh nghiệp có lịch sử hoạt động từ năm 2003 với các hoạt động kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất, cũng không tránh khỏi vòng xoáy của thị trường.
Mới đây, một thông tin đáng chú ý khác là ngân hàng BIDV đã phát đi thông báo tìm kiếm người mua khoản nợ xấu của CTCP Vận tải biển và Bất động sản Việt Hải - chủ đầu tư sân golf Mê Linh - với giá khởi điểm hơn 3.098 tỷ đồng. Điều đáng nói ở đây là tính đến ngày 6/3/2025, tổng lãi và phạt của khoản nợ này đã lên đến 1.956 tỷ đồng, cao hơn nhiều so với nợ gốc 1.141 tỷ đồng, cho thấy mức độ nghiêm trọng của tình trạng nợ. Để đảm bảo cho khoản vay này, Việt Hải đã thế chấp quyền thụ hưởng lợi ích từ quyền sử dụng đất tại Mê Linh, Vĩnh Phúc (nay là Hà Nội). Việt Hải, tiền thân là CTCP Đầu tư và Vận tải dầu khí VINASHIN (Shinpetrol), một doanh nghiệp hoạt động đa ngành, nhưng hiện tại cũng đã ngừng hoạt động sau một thời gian dài thua lỗ.
Những ví dụ trên cho thấy, thị trường bất động sản đang trải qua một giai đoạn thanh lọc khắc nghiệt, nơi chỉ những doanh nghiệp có nội lực tài chính mạnh mẽ, có khả năng thích ứng linh hoạt mới có thể tồn tại và vượt qua khó khăn.
Không chỉ các doanh nghiệp vừa và nhỏ, mà ngay cả những "ông lớn" trong ngành cũng không tránh khỏi khó khăn. Áp lực đáo hạn trái phiếu, một vấn đề nhức nhối của thị trường bất động sản trong thời gian qua, đã đẩy nhiều doanh nghiệp vào tình thế khó chồng khó. Tập đoàn Novaland - doanh nghiệp bất động sản hàng đầu ở phía Nam cũng lâm vào cảnh "kẹt tiền".
Cụ thể, với lô trái phiếu NVLH2123009, Novaland phải thanh toán hơn 803 tỷ đồng, gồm 750 tỷ đồng gốc và hơn 53 tỷ đồng tiền lãi vào ngày 12/2/2025. Nhưng thực tế, công ty chỉ thanh toán được gần 8 tỷ đồng tiền gốc. Số tiền còn lại chưa được thanh toán với lý do "chưa thu xếp được nguồn tiền". Còn đối với mã NVLH2123011, Novaland chỉ mới thanh toán gần 8,8 tỷ đồng, trong tổng số gần 915 tỷ đồng cả gốc lẫn lãi đến hạn vào ngày 3/3/2025.
CTCP Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land) cũng mới công bố Nghị quyết hội nghị người sở hữu trái phiếu mã CRE202001. Theo đó, kỳ hạn trái phiếu được kéo dài đến ngày 13/10/2025 thay vì ngày 31/1/2025. Lãi suất trái phiếu cũng được điều chỉnh từ mức cố định 12%/năm thành 10,5%/năm và bắt đầu được tính kể từ ngày 1/2/2025.
Sau những biến động mạnh mẽ, thị trường bất động sản bước vào một giai đoạn phân hóa sâu sắc. (Ảnh minh họa)
Doanh nghiệp nào có cơ hội ngược dòng?
So sánh với những chu kỳ khó khăn trước đây của thị trường bất động sản, giới phân tích cho rằng tình hình hiện tại có những điểm khác biệt đáng chú ý. Thị trường đang trải qua một giai đoạn sàng lọc khắc nghiệt, tập trung vào việc giải quyết các vấn đề rủi ro tiềm ẩn, đặc biệt là những rủi ro liên quan đến trái phiếu.
Trong bối cảnh này, lãnh đạo các doanh nghiệp buộc phải tiến hành tái cơ cấu một cách toàn diện, từ tổ chức, sản phẩm đến hoạt động tài chính, nhằm tìm kiếm những hướng đi an toàn và bền vững hơn. Tuy nhiên, trong "cơn bão" này, cơ hội "lội ngược dòng" vẫn hoàn toàn rộng mở cho những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững chắc, có chiến lược phát triển sản phẩm với tầm nhìn dài hạn, biết nắm bắt xu hướng thị trường.
Đáng chú ý, có những doanh nghiệp sử dụng phân khúc nhà ở vừa túi tiền làm trục tăng trưởng chính đã "lội ngược dòng" trong giai đoạn khủng hoảng vừa qua. Với tỷ lệ đòn bẩy thấp, có lượng hàng lớn sẵn sàng để bán giúp doanh nghiệp thu hút khách hàng mới và giữ chân khách hàng cũ. Dù sức mua chưa thể đạt kỳ vọng nhưng cũng không làm cho tình hình kinh doanh của doanh nghiệp xấu đi.
Đơn cử như trường hợp của Địa ốc Hoàng Quân (mã: HQC), doanh nghiệp này đã ghi nhận một năm 2024 tương đối khả quan với doanh thu thuần đạt 100,1 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 32,5 tỷ đồng, mức cao nhất kể từ năm 2020. Thành quả này có được là nhờ chiến lược đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội như HQC Tân Hương (Tiền Giang), nhà ở xã hội Trà Vinh (Trà Vinh), nhà ở xã hội Golden City (TP. Thủ Đức, TP.HCM)..., những dự án đóng góp khoảng 950 tỷ đồng doanh thu trong năm 2024.
Một số doanh nghiệp khác cũng tạo lập quỹ đất, hoàn thiện pháp lý để phát triển nhà ở xã hội. Đơn cử như Vinhomes đang tiếp tục hoàn thiện các thủ tục pháp lý để bổ sung dự án nhà ở xã hội tại nhiều tỉnh, thành phố như Hưng Yên, Khánh Hòa, Hà Nội, TP.HCM… Vào đầu năm 2024, Vinhomes đã khởi công dự án Happy Home Tràng Cát tại Hải Phòng với quy mô 4.300 căn, tổng vốn đầu tư hơn 5.800 tỷ đồng và dự án Happy Home tại phường Cam Nghĩa (TP. Cam Ranh, Khánh Hòa) với tổng vốn đầu tư gần 3.800 tỷ đồng, dự kiến cung cấp gần 3.600 căn nhà ở xã hội.
Một số doanh nghiệp sử dụng phân khúc nhà ở vừa túi tiền làm trục tăng trưởng chính đã "lội ngược dòng" trong giai đoạn khủng hoảng vừa qua. (Ảnh minh họa)
Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp cũng thực hiện tái cấu trúc mạnh mẽ và đẩy mạnh hợp tác. Đơn cử, Sunshine Group hồi tháng 1 đã thông qua chủ trương nhận chuyển nhượng cổ phần để sở hữu vốn tại hàng loạt công ty bất động sản.
Giới chuyên gia cho rằng, công cuộc tái cấu trúc của nhiều doanh nghiệp trong thời gian tới sẽ mở ra "môi trường lý tưởng" cho các doanh nghiệp nước ngoài "dò đáy" thị trường bất động sản Việt Nam. Một lượng lớn nguồn vốn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài dự kiến hoàn tất và đổ vào thị trường trong giai đoạn 2024 - 2026, nhiều giao dịch đang trong quá trình đàm phán và khá tích cực. Riêng trong 2 tháng đầu năm 2025, theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), vốn FDI đăng ký mới vào hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 371,5 triệu USD, chiếm 16,9%. Nếu tính cả vốn đăng ký mới và vốn đăng ký điều chỉnh của các dự án được cấp phép thì vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký vào hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1,45 tỷ USD, chiếm 22,7%.
Điều này cho thấy sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng, khối ngoại có tiềm lực tài chính, có dự án đủ pháp lý và khi thị trường hồi phục bật tăng trở lại, họ sẽ là những người làm chủ cuộc chơi, làm chủ thị trường với các phân khúc sản phẩm thật.
Ngoài ra, sự phục hồi của thị trường bất động sản còn được hỗ trợ bởi các yếu tố vĩ mô tích cực. Mặt bằng lãi suất đang dần ổn định, các vấn đề về chính sách và pháp lý đang được tháo gỡ và niềm tin thị trường đang dần cải thiện. Những yếu tố này được kỳ vọng sẽ tạo động lực cho thị trường bất động sản bước vào một chu kỳ phát triển mới.
Trong bối cảnh đó, tại một số hội nghị bất động sản gần đây, nhiều chuyên gia đã bày tỏ quan điểm rằng, doanh nghiệp cần điều chỉnh kỳ vọng về lợi nhuận, tập trung vào phát triển các sản phẩm nhà ở bình dân, giá cả hợp lý để nhanh chóng vượt qua khó khăn tài chính. Định hướng này không chỉ phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường mà còn tương đồng với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045 theo Quyết định số 2161/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ./.
