Dòng tiền của nhiều chủ đầu tư vẫn trạng thái âm
Năm 2024 khép lại, bức tranh tài chính của các doanh nghiệp bất động sản được đánh giá khởi sắc hơn khi doanh thu và lợi nhuận cải thiện. Nhưng thực tế, tín hiệu tích cực này chỉ xuất hiện ở một số "ông lớn" có dự án mở bán thành công. Còn lại, sức khỏe của các doanh nghiệp địa ốc nhìn chung vẫn khá èo uột.
CTCP Tập đoàn Danh Khôi (mã: NRC) là một dẫn chứng. Vừa mới thoát lỗ năm 2023, doanh nghiệp này đã quay lại báo lỗ trong năm 2024. Theo đó, doanh thu thuần Danh Khôi 2024 ghi nhận vỏn vẹn 5 tỷ đồng. Toàn bộ doanh thu đều đến từ dịch vụ môi giới và dịch vụ khác, trong khi hoạt động hợp tác đầu tư dự án không phát sinh doanh thu. Lợi nhuận khác cũng giảm hơn 40% - còn 47 tỷ đồng, do giảm thu nhập từ khoản bồi thường hợp đồng nhưng tăng tiền phạt, tiền chậm nộp. Kết quả, Danh Khôi lỗ ròng hơn 63 tỷ đồng trong năm 2024. Trước đó, công ty lãi 11 tỷ đồng năm 2023 và lỗ gần 73 tỷ đồng năm 2022.
Gánh nặng nợ nần của Công ty Đầu tư LDG (LDG) cũng khiến bức tranh tài chính doanh nghiệp này trở nên rất ảm đạm. Báo cáo tài chính doanh nghiệp cho thấy, dư nợ vay tài chính ngắn hạn vào cuối năm 2024 ghi nhận hơn 1.204 tỷ đồng và dư vay dài hạn gần 50 tỷ đồng, tương ứng tổng nợ vay tài chính của LDG lên tới hơn 1.254 tỷ đồng. Trong khi đó, LDG chỉ còn chưa đến 1 tỷ đồng tiền và tương đương tiền vào cuối năm 2024.
Về kết quả kinh doanh, LDG ghi nhận doanh thu âm hơn 173 tỷ đồng so với cùng kỳ âm 36,5 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ ghi nhận âm gần 778 tỷ đồng so với cùng kỳ âm 524 tỷ đồng.
CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, mã: SCR) cũng rơi vào cảnh tương tự khi lợi nhuận sau thuế giảm 72% so với cùng kỳ, chỉ đạt 4 tỷ đồng và là năm có lợi nhuận thấp nhất trong vòng 17 năm qua, tính từ năm 2008.
Đáng lưu ý, nợ phải trả TTC Land đạt gần 6.382 tỷ đồng, tăng 16% so với hồi đầu năm 2024. Nợ vay tài chính ghi nhận giá trị 3.676 tỷ đồng, chiếm 56% là nợ vay dài hạn.
Đánh giá về tình hình sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản, VIS Rating cho biết, bên cạnh một số doanh nghiệp cải thiện thì vẫn còn rất nhiều doanh nghiệp ở trạng thái khó khăn.
Báo cáo cập nhật kết quả kinh doanh cả năm 2024 của 30 chủ đầu tư bất động sản nhà ở niêm yết lớn nhất theo doanh thu do đơn vị này thực hiện cho thấy, trong quý IV/2024, các chủ đầu tư ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu đáng kể, lên đến 183% so với cùng kỳ năm 2023, góp phần làm tăng 8% doanh thu cho cả năm 2024.
Tuy nhiên, tổng lợi nhuận ròng vẫn giảm 7% do chi phí lãi vay cao hơn cũng như khoản lỗ hoạt động của các chủ đầu tư đang phải đối mặt với các vấn đề pháp lý.
Cùng với đó, tổng nợ của các chủ đầu tư trong năm 2024 đã tăng 20% so với cùng kỳ, lên 208.000 tỷ đồng, chủ yếu là chi phí phát triển dự án (ví dụ như Nam Long, Đất Xanh), và bổ sung vốn lưu động hoặc tái cấu trúc nợ đến hạn (ví dụ: Novaland, Năm Bảy Bảy). Sự gia tăng nợ này dẫn đến chi phí lãi vay tăng 41% so với cùng kỳ.
Chính vì vậy, VIS Rating nhận định dòng tiền hoạt động vẫn âm đối với hầu hết các chủ đầu tư trong năm 2024. "Mặc dù có sự cải thiện trong việc ghi nhận doanh thu nhưng lợi nhuận và dòng tiền hoạt động của các chủ đầu tư tiếp tục suy yếu vào năm 2024", ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc, chuyên gia phân tích cao cấp, VIS Rating bày tỏ.
Gỡ khó bài toán dòng tiền bằng cách nào?
Dòng tiền hoạt động chưa thực sự cải thiện đang là một trong những khó khăn lớn nhất đối với cộng đồng doanh nghiệp bất động sản. Khó khăn này càng thêm áp lực khi năm 2025 được dự báo là năm cao điểm của đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp.
Theo CTCP chứng khoán VNDirect, hơn 130.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong năm nay, chiếm 64% tổng giá trị đáo hạn năm. Đáng chú ý, khoảng 43,4%, tương đương 56.000 tỷ đồng là các trái phiếu bất động sản đã được gia hạn trước đó, nghĩa là áp lực thanh toán không chỉ đến từ các khoản vay mới mà còn từ những nghĩa vụ tài chính đã bị dồn lại trong giai đoạn trước.
Trong bối cảnh dòng tiền chưa cải thiện cộng thêm áp lực đáo hạn trái phiếu lớn sẽ đẩy các doanh nghiệp bất động sản rơi vào cảnh khó chồng khó. Nếu không giải quyết được "chốt chặn" này, chưa nói đến khả năng hồi phục, theo các chuyên gia, cộng đồng doanh nghiệp sẽ quay về vòng xoáy khó khăn như giai đoạn 2022 - 2023.
PGS.TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả nhìn nhận, dòng tiền chính là "dòng máu" đối với doanh nghiệp bất động sản. Thiếu tiền, doanh nghiệp không thể vận hành. Do đó, bên cạnh nút thắt pháp lý, vấn đề quan trọng không kém cần được tháo gỡ hiện nay đối với các doanh nghiệp bất động sản là dòng tiền, nguồn vốn.
Theo PGS.TS. Ngô Trí Long, để cải thiện dòng tiền, doanh nghiệp phải chủ động xây dựng kế hoạch cụ thể, khả thi về việc thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn. Bên cạnh đó, cần đa dạng hóa nguồn vốn khi ngoài tín dụng ngân hàng còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư REIT, tiền từ khách hàng, thuê tài chính… Việc phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng sẽ khiến các doanh nghiệp không đảm bảo chiến lược phát triển dài hạn.
Khi có vốn, doanh nghiệp cũng cần tìm cách nâng cao khả năng hấp thụ vốn. Bởi nâng cao khả năng hấp thụ vốn cho doanh nghiệp nghĩa là nâng cao năng lực sử dụng vốn hiệu quả và khả năng sáng tạo giá trị.
Ngoài ra, cần tránh đầu tư dàn trải. Bởi theo chuyên gia, việc đầu tư dàn trải với nhiều phân khúc chưa hướng về nhu cầu thực của thị trường trong bối cảnh thanh khoản thị trường chỉ mới "mon men" hồi phục sẽ khiến các doanh nghiệp dễ bị "chôn vốn".
PGS.TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả
"Chúng ta nói nhiều đến các tín hiệu hồi phục của thị trường, không phủ nhận điều đó, nhưng cũng cần nhìn nhận một cách thực chất và toàn diện để thấy sức khỏe của các chủ thể trên thị trường, nổi bật là cộng đồng doanh nghiệp hiện nay chưa thực sự bình phục. Nếu chỉ nói nhiều đến những điểm khởi sắc mà không nhận diện những khó khăn đang hiện hữu để kịp thời đưa ra các giải pháp phù hợp, thị trường bất động sản, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản sẽ khó đảm bảo phát triển như kỳ vọng", PGS.TS. Ngô Trí Long nhận định.
Đưa ra giải pháp cho doanh nghiệp bất động sản trong việc cải thiện dòng tiền, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia đề xuất, các doanh nghiệp bất động sản cần tiếp tục tái cấu trúc hoạt động, đồng thời kiểm soát chặt chẽ rủi ro dòng tiền và nợ đáo hạn nhằm đảm bảo sự ổn định tài chính.
"Doanh nghiệp nên chủ động tìm hiểu và tiếp cận các chương trình, gói hỗ trợ, đặc biệt là các chính sách về nhà ở xã hội, đầu tư hạ tầng, cũng như các nghị quyết mới từ Trung ương, Quốc hội và Chính phủ", ông Lực khuyến khích.
Bên cạnh đó, đa dạng hóa nguồn vốn và sản phẩm là yếu tố then chốt để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, từ đó đưa giá bất động sản về mức hợp lý hơn, tạo điều kiện cho thị trường phát triển bền vững. Doanh nghiệp cũng cần đẩy mạnh chuyển đổi số và phát triển bất động sản xanh, để ngành bất động sản thích ứng được với xu hướng phát triển của tương lai.
Quan trọng hơn, là nâng cao năng lực quản trị, xây dựng văn hóa doanh nghiệp vững mạnh, chuẩn hóa quy trình, sản phẩm và nhân sự theo các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)./.
