Loạt doanh nghiệp bất động sản "khất nợ" trái phiếu vì thiếu tiền

Loạt doanh nghiệp đến hạn trả nợ nhưng vẫn gặp khó

Trong 3 tháng đầu năm nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã đến kỳ hạn thành toán nợ trái phiếu nhưng đa số vẫn gặp khó khăn phải xin "khất nợ". Điển hình là Novaland, sau khi bị yêu cầu mua lại trước hạn lô trái phiếu NVLH2123010 do chưa kịp hoàn tất thủ tục bổ sung tài sản đảm bảo, đã liên tục gặp khó khăn trong việc thanh toán đúng hạn.

Công ty Chứng khoán MB (MBS) cho biết tại ngày 10/1/2025, MBS đã gửi thông báo yêu cầu Novaland bổ sung tài sản bảo đảm cho trái phiếu do tỷ lệ tài sản bảo đảm giảm xuống dưới 100%.

Đến ngày 10/2, Novaland vẫn không thực hiện bổ sung tài sản bảo đảm theo quy định nên MBS tiếp tục gửi thông báo vi phạm tỷ lệ tài sản bảo đảm cho Novaland. Tuy nhiên, sau 15 ngày làm việc kể từ ngày MBS gửi thông báo vi phạm, Novaland vẫn không khắc phục được tỷ lệ tài sản bảo đảm về ngưỡng quy định. Do đó, MBS thông báo lô trái phiếu đến hạn bắt buộc vào ngày 4/3/2025. Novaland có nghĩa vụ thanh toán gốc và lãi cho nhà đầu tư trong vòng 10 ngày làm việc, tức không muộn hơn ngày 17/3/2025.

Việc Novaland không bổ sung tài sản bảo đảm cho lô trái phiếu nói trên diễn ra song song với việc công ty này cũng chậm thanh toán gốc, lãi hai lô trái phiếu khác cũng được phát hành trong năm 2021.

Đối với lô NVLH2123009, Novaland phải thanh toán hơn 803 tỷ đồng, gồm 750 tỷ đồng gốc và hơn 53 tỷ đồng tiền lãi vào ngày 12/2/2025. Nhưng thực tế, Công ty chỉ thanh toán được gần 8 tỷ đồng tiền gốc. Số tiền còn lại chưa được thanh toán với lý do "chưa thu xếp được nguồn tiền". Còn đối với mã NVLH2123011, Novaland chỉ mới thanh toán gần 8,8 tỷ đồng, trong tổng số gần 915 tỷ đồng cả gốc lẫn lãi đến hạn vào ngày 3/3/2025.

Tương tự, Công ty Đầu tư xuất nhập khẩu tổng hợp Đức Mai, một trong những chủ đầu tư của dự án Sun City quy mô 10.540 tỷ đồng, cũng phải công bố lùi thời hạn đáo hạn của lô trái phiếu DUCMAI2020 từ ngày 22/12/2025 sang ngày 22/12/2027, đồng thời thay đổi cơ cấu tài sản đảm bảo. Công ty Đức Mai là thành viên góp vốn của Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Sun City - đơn vị vừa được chấp thuận là chủ đầu tư của dự án bất động sản 10.540 tỷ đồng tại phường An Khánh, TP. Thủ Đức (TP.HCM)

Công ty CP Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land) cũng mới công bố Nghị quyết hội nghị người sở hữu trái phiếu mã CRE202001. Theo đó, kỳ hạn trái phiếu được kéo dài đến ngày 13/10/2025 thay vì ngày 31/1/2025. Lãi suất trái phiếu cũng được điều chỉnh từ mức cố định 12%/năm thành 10,5%/năm và bắt đầu được tính kể từ ngày 1/2/2025.

Được biết, trái phiếu CRE202001 có khối lượng 500 tỷ đồng, được Cen Land phát hành lần đầu ngày 26/3/2021 với kỳ hạn 3 năm kể từ ngày phát hành, đáo hạn ngày 26/3/2024. Tuy nhiên, Công ty đã không thể thanh toán hơn 25,4 tỷ đồng tiền lãi cho các trái chủ vào kỳ thanh toán ngày 2/1/2024.

Còn Công ty TNHH Đầu tư và Bất động sản Diên Vĩ vừa công bố thông tin về tình hình thanh toán gốc, lãi trái phiếu, theo đó, công ty bất động sản này đã nhiều lần không đủ khả năng thanh toán nghĩa vụ trái phiếu.

Cụ thể, đối với lô trái phiếu DVRCH2124001 phát hành ngày 1/1/2021 với giá trị phát hành 300 tỷ đồng, trong năm 2024, Diên Vĩ mới chỉ thanh toán được 2 đợt, còn 3 đợt trả lãi và gốc vào tháng 6/2024 và tháng 12/2024 với tổng giá trị cần thanh toán hơn 316 tỷ đồng thì Diên Vĩ đều chưa thu xếp được nguồn vốn. Lô trái phiếu này có ngày đáo hạn vào tháng 10/2024, lãi suất 11%.

Với lô trái phiếu DVRCH2125002 trị giá 300 tỷ đồng, Diên Vĩ không thu xếp được nguồn vốn trả lãi 2 đợt trong năm 2024 với tổng giá trị 16,5 tỷ đồng. Lô trái phiếu này được Diên Vĩ phát hành ngày 1/10/2021 và đáo hạn vào tháng 10/2025, có lãi suất 11%.

Trên hệ thống HNX ghi nhận, tính đến thời điểm hiện tại, Diên Vĩ đã mua lại/chuyển đổi/hoán đổi hết 2 lô trái phiếu là DVRCH2124001 và DVRCH2125002.

Diên Vĩ vẫn còn lưu hành một phần lô trái phiếu DVRCH2126003. Lô trái phiếu này có giá trị phát hành 386 tỷ đồng, phát hành tháng 10/2021 và sẽ đáo hạn vào tháng 10/2026. Hiện giá trị còn lưu hành là 336 tỷ đồng. Báo cáo của Diên Vĩ cho biết, trong năm 2024, công ty bất động sản này cũng không trả được lãi tổng 18,5 tỷ đồng cho 2 đợt thanh toán của lô trái phiếu DVRCH2126003.

Những động thái này cho thấy áp lực tài chính đè nặng lên các doanh nghiệp bất động sản, khi họ phải đối mặt với bài toán khó khăn về việc thanh toán nợ trái phiếu trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang ở giai đoạn phục hồi.

Theo số liệu của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong 10 tháng còn lại của năm 2025, ước tính sẽ có khoảng 192.267 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Phần lớn trong số đó là trái phiếu bất động sản, với 107.235 tỷ đồng, tương đương 54%. Áp lực đáo hạn nợ trái phiếu, nhất là với nhóm doanh nghiệp bất động sản thể hiện ở việc đa phần tổ chức phát hành vừa công bố lùi thời hạn trả nợ trái phiếu đều thuộc nhóm này.

Lời giải nào cho bài toán nợ trái phiếu?

Giữa bối cảnh thị trường bất động sản chưa hết khó khăn, câu chuyện tiền đâu trả nợ trái phiếu trở thành nỗi lo thường trực của nhiều doanh nghiệp.

Ở góc độ diễn biến thị trường, một chuyên gia cho rằng, việc đẩy mạnh bán hàng, đặc biệt là các dự án đã hoàn thiện hoặc sắp hoàn thiện, được xem là chìa khóa để các doanh nghiệp tạo ra dòng tiền ổn định để trả nợ.  Tâm lý thị trường đang có những dấu hiệu cải thiện, với sự phục hồi cục bộ được ghi nhận từ năm 2024 và kỳ vọng tăng trưởng tích cực hơn trong năm 2025. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp đẩy mạnh hoạt động bán hàng, thu hút khách hàng và tạo ra dòng tiền.

Để tăng cường khả năng bán hàng và cải thiện dòng tiền, các doanh nghiệp bất động sản cần linh hoạt trong việc điều chỉnh giá sản phẩm. Trong trường hợp gặp khó khăn về dòng tiền, việc giảm giá sản phẩm một chút có thể kích thích nhu cầu mua của khách hàng, giúp doanh nghiệp bán được hàng và tránh được rủi ro vỡ nợ. Sự gia tăng của số tiền khách hàng trả trước cũng là một yếu tố quan trọng, góp phần cải thiện sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản, đáp ứng nghĩa vụ trả nợ và duy trì hoạt động kinh doanh.

Các chuyên gia của FiinGroup nhận định, từ nửa cuối năm 2023 tới nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về thanh khoản. Đây thường là các doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong việc triển khai dự án. Trong khi đó, áp lực tài chính với họ tương đối lớn trong khoảng 12 - 18 tháng tiếp theo và khả năng tái tài trợ hoặc huy động vốn mới gặp nhiều thách thức.

Những diễn biến thực tế cho thấy áp lực đáo hạn luôn là rủi ro hiện hữu đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp khi mà trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn và quá hạn thanh toán trong quý IV/2024 và 2025 còn cao. Trong đó, trái phiếu nhóm doanh nghiệp bất động sản có rủi ro quá hạn và tiềm ẩn nợ xấu cao hơn hẳn trung bình thị trường.

Trong bối cảnh đó, Chủ tịch FiinGroup Nguyễn Quang Thuân cho rằng đây là thời điểm các doanh nghiệp cần tái cơ cấu nguồn vốn. Nguồn tiền lớn nhất không thể phụ thuộc vào vay ngân hàng hay trái phiếu mà là tiền nhận từ khách hàng. Vì vậy, việc hỗ trợ các vấn đề liên quan rất quan trọng, không nên chỉ tập trung vào giải cứu trái phiếu, mà cần phải nhanh chóng khơi thông các điểm nghẽn pháp lý.

"Khi các dự án được tháo gỡ pháp lý đi vào vận hành, mở bán, giao dịch thuận lợi thì việc xử lý nợ quá hạn rất dễ", ông Nguyễn Quang Thuân nhấn mạnh.

Ngoài ra, theo chuyên gia các doanh nghiệp bất động sản nên tập trung vào những dự án khả thi, đảm bảo khả năng sinh lời. Điều này sẽ giúp doanh nghiệp cải thiện tình hình tài chính và hướng đến sự phát triển bền vững./.