Trong 6 tháng đầu năm 2023, Chính phủ đã có nhiều quyết sách quan trọng đối với thị trường bất động sản song dù đã kết thúc quý II nhưng thị trường vẫn còn rất nhiều khó khăn. Đánh giá về điều này, các chuyên gia thẳng thắn cho rằng, vẫn cần thêm thời gian để “thẩm thấu” chính sách và điều quan trọng là cần phải nhận diện đúng vướng mắc để gỡ khó cho thị trường bất động sản.
Để có thêm góc nhìn đa chiều về vấn đề này, Reatimes đã có buổi phỏng vấn ông David Jackson - Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam.
Lý do việc thực thi các chính sách chưa hiệu quả như kỳ vọng
PV: Trước hết, xin cảm ơn ông đã trả lời phỏng vấn của Reatimes! Thưa ông, nhìn lại thị trường 6 tháng đầu năm 2023 có thể thấy chưa bao giờ thị trường bất động sản nhận được nhiều sự hỗ trợ quyết liệt từ phía Chính phủ và các cơ quan quản lý nhà nước như thời gian vừa qua. Ông có đánh giá gì về những chính sách này?
Ông David Jackson: Những chính sách này cho thấy sự cam kết, quyết tâm từ Chính phủ, tất cả bộ ngành Trung ương đến từng địa phương nhằm phục hồi và định hướng thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững. Chỉ trong 6 tháng, gần 10 nghị quyết, nghị định, thông tư được ban hành. Trong đó, có những quyết định cột mốc, mang tầm quốc gia như Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, đi kèm với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, Nghị định 10/NĐ-CP về việc cấp sổ hồng cho condotel.
Bên cạnh đó, Tổ công tác của Thủ tướng thành lập vào cuối năm ngoái vẫn liên tục làm việc với các tỉnh thành nhằm tháo gỡ khó khăn cho gần 600 dự án bất động sản trên cả nước. Một số dự án lớn, trọng điểm đã được đề xuất giải pháp, như Bình Thuận, Đồng Nai với các dự án của Tập đoàn Novaland, hay Đà Nẵng với dự án đô thị của Tập đoàn Trung Nam.
PV: Dù Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế chính sách nhưng thị trường vẫn chưa thoát khỏi trạng thái trầm lắng. Dưới góc độ của một chuyên gia nghiên cứu thị trường, ông có thể phân tích và lý giải nguyên nhân chính khiến cộng đồng doanh nghiệp vẫn gặp nhiều khó khăn?
Ông David Jackson: Nỗ lực từ cơ quan quản lý là có, tuy nhiên, việc thực thi các chính sách này chưa thực sự hiệu quả như kỳ vọng. Chẳng hạn, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng để phát triển nhà ở xã hội, tính đến đầu tháng 6 vẫn chưa có dự án nào để cho vay (theo Bộ Xây dựng).
Tại TP.HCM, chỉ có 6 dự án đáp ứng các tiêu chí và điều kiện để vay. Dù đã có vốn, nguyên nhân của việc chậm giải ngân và chậm phát triển nhà ở xã hội nằm ở việc thiếu quỹ đất do thiếu quy hoạch phát triển nhà ở xã hội ở địa phương. Các khu công nghiệp hầu hết chưa được quy hoạch quỹ đất phục vụ việc xây dựng nhà ở cho công nhân. Ngoài ra, trình tự thủ tục đầu tư nhà ở xã hội còn phức tạp, thậm chí phát sinh thêm so với nhà ở thương mại.
Một ví dụ khác, dù mặt bằng lãi suất điều hành đã giảm, lãi suất cho vay hiện vẫn còn neo ở mức cao (trung bình 13 - 15%/năm ở các ngân hàng thương mại), cùng với đó là nhiều điều kiện khắt khe hơn về thế chấp và tài sản đảm bảo. Điều này khiến doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn từ tín dụng.
Ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, gần 83.000 căn hộ condotel khắp cả nước vẫn chưa được cấp sổ hồng dù Nghị định 10 và Công văn 3382 đã được ban hành do quy định pháp luật chưa đồng bộ. Do đó, các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng như biệt thự, shophouse, condotel, officetel vẫn chưa phục hồi.
Nhận diện và xác định từng vướng mắc để có hướng hỗ trợ phù hợp
PV: Như ông vừa phân tích và trên thực tế, từ chính sách đến thực tiễn vẫn còn là cả một chặng đường dài khiến mức độ thẩm thấu của chính sách vào thị trường có hiệu quả nhưng chưa đáng kể. Ông có đề xuất gì trong việc ban hành các cơ chế chính sách, pháp lý, vốn để thị trường bất động sản nhanh chóng ghi nhận những chuyến biến tích cực?
Ông David Jackson: Khó khăn của thị trường bất động sản xuất phát từ nhiều nguyên nhân, do đó, cần nhận diện và xác định từng loại vướng mắc để có hướng hỗ trợ phù hợp.
Chẳng hạn, đối với nhà ở xã hội, quy định về việc dành 20% diện tích đất trong dự án cho nhà ở xã hội được xem là chưa phù hợp, nhất là ở các dự án nhà ở thương mại giá trị cao. Thủ tục đầu tư còn phức tạp và kéo dài, trung bình mất hơn 500 ngày để doanh nghiệp hoàn tất thủ tục một dự án nhà ở xã hội. Do đó, cần rút ngắn trình tự thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội, bãi bỏ thủ tục không cần thiết để khuyến khích các nhà đầu tư tham gia phát triển.
Đối với điểm nghẽn pháp lý dự án, các cơ quan bộ ngành cần phối hợp với địa phương sát sao hơn nữa để tháo gỡ hàng rào pháp lý chồng chéo, giúp dòng vốn được khơi thông để doanh nghiệp có thể tiếp tục triển khai dự án.
PV: Ông đánh giá như thế nào về khả năng hồi phục của thị trường bất động sản trong 2 quý cuối năm 2023? Liệu từ quý IV/2023, các chính sách có thể thực sự thẩm thấu và mở ra những cơ hội mới cho thị trường?
Ông David Jackson: Nhìn chung, Việt Nam còn rất nhiều tiềm năng để phát triển bất động sản: Nhu cầu nhà ở lớn, tốc độ đô thị hóa nhanh, cơ cấu dân số trẻ và thu nhập ngày càng cải thiện. Do đó, tôi tin rằng thị trường sẽ “phục hồi” tốt nếu được “bắt đúng bệnh” và “uống đúng thuốc”. Đó là việc xác định các khó khăn thuộc phạm trù nào (quản lý Nhà nước hay tuân theo quy luật thị trường) và hướng xử lý cho từng vấn đề.
PV: Trước tình hình khó khăn vẫn đeo bám thị trường bất động sản, ngoài kỳ vọng vào sự thẩm thấu của chính sách cho thị trường từ cuối năm nay, ông có lời khuyên gì cho các doanh nghiệp địa ốc đang phải xoay xở để tự cứu lấy mình trong giai đoạn này?
Ông David Jackson: Các doanh nghiệp bất động sản cần phải tái cơ cấu, tái định vị phân khúc của dự án để hướng đến các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, từ đó cải thiện thanh khoản và tỷ lệ hấp thụ. Thực tế cho thấy, thị trường vẫn rất thiếu các phân khúc nhà ở tầm trung, giá hợp lý, nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân.
Đồng thời, các doanh nghiệp địa ốc cần phải đa dạng nguồn lực đầu tư, trong đó cân nhắc nguồn vốn nước ngoài để cân đối dòng tiền phát triển dự án. Các doanh nghiệp hay quỹ đầu tư nước ngoài đánh giá cao thị trường Việt Nam và vẫn luôn tìm kiếm cơ hội đầu tư bất động sản tại đây thông qua hình thức hợp tác rót vốn, mua lại cổ phần dự án hoặc M&A.
Trân trọng cảm ơn ông!
