So sánh về sự tăng trưởng chóng mặt thị trường bất động sản, chứng khoán giai đoạn 2006 - 2009 và giai đoạn 2020 đến nay, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đưa ra một số điểm giống và khác nhau.
Cụ thể, trước năm 2006, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn đóng băng, dòng vốn chuyển sang thị trường chứng khoán rất mạnh.
Đến giai đoạn 2006 - 2007, nền kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ, thị trường bất động sản ấm dần lên, một phần dòng vốn từ chứng khoán chuyển sang bất động sản. Thời điểm đó chỉ số VN-Index tăng từ 300 lên 1.000 điểm và được đánh giá là thời kỳ đỉnh cao của thị trường chứng khoán.
Giai đoạn này, nhiều tỉnh thành ban hành quy hoạch mới, nhiều khu đô thị, quy hoạch được điều chỉnh đã khiến cho thị trường tăng “nóng”. Năm 2007, quy hoạch không gian của Hà Nội có tầm nhìn 2020 được đưa ra, tạo tiền đề cho những khu đô thị mới lúc bấy giờ bao gồm: Đông Anh, Long Biên và Gia Lâm tăng trưởng.
Đến cuối năm 2007, khi thị trường chứng khoán quá nóng, Ngân hàng Nhà nước buộc phải đưa ra quy định tỷ lệ dư nợ vốn cho vay, chiết khấu giấy tờ có giá để đầu tư, kinh doanh chứng khoán ở mức dưới 3% tổng dư nợ của tổ chức tín dụng.
Bước sang năm 2008, cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu diễn ra, thị trường bất động sản xuất hiện nợ xấu, thanh khoản giảm. Đến giai đoạn cuối năm 2008 - 2009, thị trường đóng băng hoàn toàn, thanh khoản thị trường suy giảm rất mạnh.
Năm 2020, trong bối cảnh nền kinh tế chịu những tác động nặng nề của đại dịch Covid-19, thị trường suy giảm thanh khoản do sự hạn chế đi lại và nguồn cung mới. Một yếu tố rõ ràng là dòng vốn lại chuyển dịch sang chứng khoán. Và từ tháng 1/2021 đến nay, nền kinh tế dần hồi phục và đặc biệt nhiều thông tin quy hoạch mới được công bố, tính thanh khoản thị trường tăng, nhiều nơi xuất hiện sốt đất.
Ông Nguyễn Quốc Anh cho hay: “Liên tiếp những thông tin quy hoạch được đưa ra trong quý I/2021 khiến thị trường gần tái hiện đỉnh quan tâm của năm 2006 - thời điểm thị trường cũng đón nhiều thông tin quy hoạch. Dù vậy thì thị trường bất động sản sẽ không đi vào vết xe đổ vỡ”.
Nói về thị trường bất động sản trong thời gian tới, nhiều ý kiến tỏ ra lo ngại về việc vỡ “bong bóng” do giá nhà đất trong thời gian qua đã lên quá cao, quá “nóng” các chuyên gia cho rằng, không dễ xuất hiện bong bóng giá nhà bởi kinh tế của Việt Nam đang ngày càng phát triển, hơn hẳn các nước trong khu vực và trên thế giới, tốc độ tăng trưởng hạ tầng nhanh kéo theo đó là xu hướng đô thị hóa. Lãi suất ngân hàng giảm khiến làn sóng rút tiền đầu tư từ kênh này nhảy vào bất động sản gia tăng. Tín dụng đổ vào bất động sản hiện nay không phải là khoản đi vay mà là nguồn tiền nhàn rỗi trong dân nên rất khó để xuất hiện bong bóng nhà đất trong ngắn hạn.
Vị chuyên gia này cho rằng không thể dự đoán một cách chính xác nhưng có những điểm tương đồng đó là sóng chứng khoán thường đến sau sóng bất động sản, tuy nhiên không có nghĩa toàn bộ rủi ro. Bởi câu chuyện năm 2006 - 2007 có vấn đề mấu chốt đó là kiểm soát bằng tín dụng chưa thực sự tốt, tăng trưởng tín dụng có thể lên tới 40%.
Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định: “Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ dần dần quay lại giai đoạn 2014 - 2017 nhiều hơn là giai đoạn 2006 - 2009. Tôi vẫn có niềm tin thị trường bất động sản Việt Nam giống một đứa trẻ, phải có những bước vấp ngã đầu tiên, học hỏi kinh nghiệm, tiếp tục đi dài hơn, và lại ngã, và sẽ tiếp tục hiểu cách đi thế nào để bước dài hơn nữa. Thị trường Việt Nam các chu kỳ sẽ càng ngày càng dài, với cách quản lý tốt hơn, người dân, nhà đầu tư khôn ngoan hơn, không chỉ nghe lời đồn nữa mà biết tìm kiếm thông tin, xác minh thông tin, phân tích, mọi thứ đều rõ ràng hơn... thì chặng đường chúng ta đi sẽ dài hơn rất nhiều”.
Trong khi đó, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, hiện tượng tăng giá đất cao ở những khu vực ven Hà Nội và các tỉnh thành khác trong thời gian vừa qua không phải là lần đầu tiên xảy ra. Giá đất tăng liên tục là khi người dân, nhà đầu tư có tâm lý và sự kỳ vọng về phát triển kinh tế của địa phương, thành phố.
Việt Nam đang có hai triển vọng. Thứ nhất là kỳ vọng tăng trưởng kinh tế sau đại dịch Covid-19. Thứ hai là Việt Nam đã và đang được đánh giá là một trong những điểm đến mới thu hút nguồn vốn đầu tư FDI. Hai yếu tố này khiến nhiều người có tâm lý hưng phấn đầu tư mua đất,...
Bà An cho rằng, diễn biến này phần nào cũng giống như giai đoạn 2008 - 2010, Việt Nam cũng hội tụ rất nhiều yếu tố để kỳ vọng một giai đoạn tăng trưởng phát triển kinh tế mới sau khi Việt Nam gia nhập WTO, Hà Nội được mở rộng và có những quy hoạch mới,...
Tuy nhiên, điểm khác biệt lớn nhất hiện nay là tín dụng và lãi suất ngân hàng. Nếu giai đoạn 2008 - 2010 mặt bằng lãi suất ở ngưỡng cao và tín dụng tăng trưởng cao. Nhưng hiện nay, lãi suất được duy trì ở mức vừa phải, tín dụng cũng được kiểm soát tốt hơn. Điều đó cho thấy thị trường khó có thể xảy ra đổ vỡ hay bong bóng bất động sản như thời điểm trước đây.
Tại một toạ đàm tổ chức mới đây, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam cũng chia sẻ, năm 2011 - 2012, “bong bóng” bất động sản nổi lên làm trì trệ nền kinh tế nghiêm trọng. Lúc bấy giờ, phần rất lớn nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn xã hội đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản. Đối chiếu với thực trạng hiện nay, ông Khương khẳng định, các điều kiện tạo thành “bong bóng” bất động sản còn rất yếu. Ông dẫn chứng room tín dụng hiện còn lớn, lãi suất ngân hàng đang giảm và trong tầm kiểm soát, nguồn vốn phân bổ không dổ dồn cho ngành địa ốc, hơn hết, nguồn cung sản phẩm trên thị trường thật sự đang hiếm.
"Nếu điều kiện kinh tế Việt Nam vẫn ổn định, “bong bóng” bất động sản 2021 sẽ không hình thành. Sang năm 2022, nguồn cung bất động sản vẫn hiếm, nhu cầu sở hữu nhà ở thực vẫn cao thì mối lo trên vẫn không xuất hiện”, TS Sử Ngọc Khương dự báo.
