Thị trường bất động sản tỉnh lẻ "dậy sóng"
Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam vừa công bố, thị trường bất động sản phía Bắc trở nên sôi động từ cuối năm 2016 và thực sự phát triển từ đầu năm 2018. Báo cáo cũng cho hay, một số các tỉnh phía Bắc như Thái Nguyên, Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh, thị trường bất động sản bắt đầu diễn ra sôi động với nhiều dự án đổ bộ. Đặc biệt phân khúc đất nền hút dòng vốn của các nhà đầu tư thứ cấp khi chính sách phân lô đổi thửa được thực hiện.
Theo lý giải của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, do giá đất ở Hà Nội bị đẩy lên cao, tạo ra xu hướng doanh nghiệp và nhà đầu tư dịch chuyển sang các tỉnh thành lân cận. Tại đây, các doanh nghiệp sẽ dễ phát triển dự án hơn với nguồn vốn đầu tư không quá lớn.
(Ảnh minh họa)
Giới chuyên gia cũng đánh giá, đây là xu hướng chuyển dịch tốt nhằm giảm bớt áp lực tại thị trường bất động sản truyền thống là Hà Nội và TP.HCM. Đây cũng là một động thái thúc đẩy sự phát triển đồng bộ của thị trường bất động sản cả nước.
Bên cạnh sự chủ động tìm kiếm “miếng bánh” mới hấp dẫn của doanh nghiệp, không thể phủ nhận được các động thái tích cực từ chính quyền địa phương. Nhằm mục đích “thay da đổi thịt” quê hương, chính quyền các tỉnh đưa ra nhiều cơ chế ưu đãi rộng cửa đón các doanh nhiệp đầu tư. Phải khẳng định rằng, đây là chủ trương tốt và đúng đắn. Với chính sách thu hút nguồn lực và vốn, bộ mặt ở các tỉnh thành bắt đầu chuyển mình.
Ngoài ra, sự sôi động của thị trường bất động sản tỉnh lẻ còn đến từ nguyên nhân hạ tầng giao thông đã được kết nối giúp việc di chuyển từ các thành phố lớn tới vùng lân cận không còn nhiều trở ngại. Đặc biệt, các địa phương cũng bắt đầu đẩy mạnh các khu công nghiệp, khu hành chính dẫn tới sự gia tăng về dân số, khiến nhu cầu về nhà ở cũng tăng cao.
Nói về trào lưu “tấn công” thị trường tỉnh lẻ của các doanh nghiệp bất động sản đóng tại Đà Nẵng, ông Đỗ Minh Dương – một chuyên gia bất động sản cho rằng, có hai nguyên nhân dẫn đến vấn đề này: Đầu tiên là quỹ đất tại Đà Nẵng còn tương đối ít nên để tìm được một diện tích đất đủ để phát triển dự án là rất khó; Thứ hai, chính vì đất còn ít nên giá đất tương đối cao, tạo ra xu hướng dịch chuyển sang các tỉnh thành lân cận của các doanh nghiệp và nhà đầu tư, tại đây doanh nghiệp sẽ dễ phát triển dự án hơn vì nguồn vốn đầu tư không quá lớn.
Trả lời báo chí, ông Nguyễn Hữu Đức – Giám đốc kinh doanh Công ty CP bất động sản Protech - chia sẻ rằng: “Xu hướng "tấn công" ra các tỉnh thành lân cận là xu hướng tất yếu bởi vì thị trường bất động sản tỉnh lẻ đang lên ngôi và ngày càng có những bước phát triển vượt bậc, nhờ nhu cầu về các sản phẩm bất động sản của người dân ngày càng tăng”.
"Miếng bánh hời" từ chênh lệch địa tô
Không thể phủ nhận những tác động tích cực của xu hướng dịch chuyển đầu tư từ thị trường bất động sản truyền thống sang các tỉnh lẻ khiến những nơi này "thay da đổi thịt".
Tuy nhiên, một câu chuyện lại đặt ra, bài toán phân bổ chênh lệch địa tô sẽ phải xử lý ra sao? Liệu rằng thị trường bất động sản ở tỉnh lẻ có rơi vào “vết xe đổ” của Hà Nội và TP.HCM. Thông qua hợp tác BT cũng như nguồn ngân sách đổ về tỉnh khiến hạ tầng được đầu tư đồng bộ, giá đất bắt đầu chuyển động theo hướng gia tăng.
Chưa kể, không ít tỉnh đã coi thu hút đầu tư là một trong những tiêu chí chiến lược và phát triển nên đã trải thảm chào đón doanh nghiệp với nhiều ưu đãi. Một quy trình lặp lại đó là, địa phương thu hồi đất của người dân giao cho doanh nghiệp phát triển dự án.
Tuy nhiên, số tiền đền bù mà người dân nhận được lại không như mong muốn, không bằng giá thị trường. Lý giải về điều này, ông Đặng Quốc Khánh, Phó Giám đốc Công ty cổ phần Định giá và Đầu tư Việt cho hay, giá đất bồi thường bị thấp không sát với giá trị trường là do bảng giá đất chưa sát với giá trị thực tế hiện nay của thị trường, đồng thời mỗi địa phương áp dụng một bảng giá đất khác nhau.
"Từ các quy định trong Luật Giá 2012, có thể hiểu định giá là việc xác định gìá của người có quyền và lợi ích liên quan đến tài sản đưa ra mức giá có tính áp đặt, chủ quan, thế nên, hệ số điều chỉnh nếu có thay đổi thì giá trị của quỹ đất cũng không thể sát với giá thị trường" - ông Đặng Quốc Khánh nói.
“Ở đây, chênh lệch địa tô nằm ở chỗ nhà nước đền bù, tính chuyển quyền theo giá thấp và nhà đầu tư bán bất động sản theo giá thị trường rất cao”.
- Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam
Theo ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam: “Ở đây, chênh lệch địa tô nằm ở chỗ nhà nước đền bù, tính chuyển quyền theo giá thấp và nhà đầu tư bán bất động sản theo giá thị trường rất cao”.
Trong khi đó, TS. Nguyễn Ngọc Hiếu, giảng viên trường Đại học Việt Đức cho rằng: “Phải khẳng định đất chưa có hạ tầng thì không thể tự dưng lên giá. Phải có sự đầu tư, rót tiền để "tân trang" mới đấy giá đất tăng lên. Thế nhưng, khoản chênh lệch địa tô được sinh ra lại dễ trở thành là nguồn cơn tạo nên sự bức xúc trong lòng người dân”.
Như vậy, ở đây khoản chênh lệch địa tô được hình thành từ: thứ nhất, cơ chế, chính sách ưu đãi của chính quyền tỉnh dành cho doanh nghiệp. Thứ hai là lợi ích mà doanh nghiệp được hưởng từ cơ sở hạ tầng đồng bộ mà UBND tỉnh rót vốn. Thứ ba là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất đô thị tạo khoản chênh khổng lồ.
Nhưng điều đáng lo ngại là cuối cùng khoản chênh lệch địa tô lớn này sẽ rơi vào túi ai? Và làm gì để những Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hải Phòng... không đi vào vết xe đổ của Hà Nội và TP.HCM? Người dân không phải ôm nỗi oan ức khi mảnh đất của mình bị đền bù rẻ mạt, còn Nhà nước vẫn nhận được nguồn đóng góp vào ngân sách như sự kỳ vọng?
