Thị trường bất động sản TP.HCM vào đợt chấn chỉnh pháp lý, ngăn chặn tình trạng mở bán khi chưa đủ điều kiện

Tại buổi họp báo về tình hình kinh tế - xã hội trên địa bàn TP. HCM diễn ra chiều 11/12, ông Huỳnh Lê Công Trường, Phó Trưởng phòng Kiểm tra chuyên ngành, Sở Xây dựng TP. HCM đã có thông tin về các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý mở bán nhà hình thành trong tương lai.

Theo ông Trường, các dự án như cao ốc An Khang (A&K Tower) của Công ty Cổ phần Địa ốc OBC Holdings (phường An Phú, TP. HCM), dự án The Emerald Garden View (phường Thuận An, TP. HCM) của Công ty Cổ phần Tập đoàn Lê Phong…. đến nay đều chưa được Sở Xây dựng TP.HCM (kể cả Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cũ) ban hành thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Sở Xây dựng cũng nhận được phản ánh nhiều nhân viên môi giới bất động sản của các sàn giao dịch tổ chức chào bán, nhận cọc giữ chỗ, hợp tác góp vốn đối với các dự án này.

Trước tình trạng này, ngày 31/3, Sở Xây dựng đã có thông báo số 1171 đề nghị các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản trên địa bàn thực hiện, chấp hành quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 và Nghị định số 96/2024 của Chính phủ.

Thời gian tới, Sở Xây dựng TP.HCM sẽ phối hợp với các sở, ngành và UBND cấp xã tăng cường công tác kiểm tra hoạt động môi giới bất động sản và xử lý vi phạm (nếu có). Đồng thời, Sở sẽ tăng cường công tác tuyên truyền quy định pháp luật về điều kiện, phạm vi hoạt động môi giới bất động sản; các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, kinh doanh mua bán để người dân nắm rõ; cung cấp tài liệu, hồ sơ liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản của các dự án nêu trên đến cơ quan quản lý Nhà nước để xem xét xử lý hành vi vi phạm (nếu có).

Ngày 10/10, Sở Xây dựng cũng đã ban hành thông báo số 11410 về việc chấp hành quy định pháp luật công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh trên địa bàn TP.HCM, đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản. Sở nêu rõ những doanh nghiệp này phải công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh; công khai thông tin tình hình giao dịch bất động sản của dự án ngay sau khi phát sinh giao dịch; tuân thủ quy định về xử phạt hành chính liên quan đến kinh doanh bất động sản.

Song song đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh để xác nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Trước đó, tại buổi họp báo thông tin về các vấn đề kinh tế xã hội định kỳ diễn ra chiều 30/10, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cũng nhấn mạnh, thành phố đang tăng cường kiểm tra, xử lý tình trạng huy động vốn trái phép tại các dự án.

"Mọi hành vi huy động vốn, đặt cọc, ký hợp đồng mua bán khi dự án chưa được đủ điều kiện đều là vi phạm quy định pháp luật sẽ bị kiểm tra và xử lý nghiêm. Trường hợp phát hiện chủ đầu tư vi phạm, các tổ chức, cá nhân hoặc cơ quan báo chí có thể gửi thông tin kèm tài liệu về Sở Xây dựng để phối hợp kiểm tra, xử lý", đại diện Sở Xây dựng TP.HCM khẳng định.

Thời gian qua, mặc dù Sở Xây dựng đã nhiều lần ra văn bản siết chặt quy định về hoạt động huy động vốn, đặt cọc, ký hợp đồng mua bán khi dự án chưa đủ điều kiện, song tình trạng "bán lúa non" vẫn tiếp tục diễn ra ở nhiều dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Dù pháp luật đã có quy định rõ ràng về điều kiện huy động vốn cũng như đưa ra chế tài xử phạt nghiêm khắc, nhưng trên thực tế không ít chủ đầu tư và đơn vị môi giới vẫn tìm cách lách luật, thu tiền từ khách hàng khi dự án chưa hoàn tất thủ tục pháp lý. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả thị trường lẫn người mua.

Dưới nhiều tên gọi khác nhau như "hợp đồng nguyên tắc", "thỏa thuận tư vấn", "văn bản hứa mua hứa bán", hay "hợp đồng thiện chí", khách hàng đôi khi lầm tưởng họ đang thực hiện giao dịch mua bán bất động sản theo đúng quy định của pháp luật.

Mặc dù vậy, theo đánh giá của luật sư, thực chất đây là hình thức thu tiền trước khi được phép mở bán chính thức. Hệ lụy là hàng loạt vụ tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, người mua đứng trước nguy cơ mất trắng khoản tiền đã đóng, trong khi pháp luật lại khó bảo hộ bởi các giao dịch này thường được "lách luật" bằng những hợp đồng trá hình.

Đơn cử, tại dự án có tên gọi là SkyZen - một phân khu mới của dự án PiCity Sky Park (tọa lạc tại phường Dĩ An, TP.HCM), do Công ty Cổ phần Khách sạn Đầu tư Kim Sơn làm chủ đầu tư, nhiều môi giới rao bán rầm rộ thông qua hình thức ký kết "văn bản thỏa thuận" để giành quyền ưu tiên mua căn hộ. Văn bản này được ký kết trước khi dự án đủ điều kiện huy động vốn theo hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Điều đáng nói, pháp nhân trên "văn bản thỏa thuận" và đơn vị thu tiền tại văn bản này không phải là Công ty Cổ phần Khách sạn Đầu tư Kim Sơn (chủ đầu tư), mà là Công ty Cổ phần Pi Tower. Pi Tower được giới thiệu là đơn vị môi giới do chủ đầu tư chỉ định, được bán hàng độc quyền cho sản phẩm tại SkyZen, theo hợp đồng số 0526/2025/HĐTVMG/KS-PT ngày 26/5/2025.

Môi giới chia sẻ, số tiền khách hàng đóng khi ký "văn bản thỏa thuận" này là khoảng 25% giá trị căn hộ. Tại "văn bản thỏa thuận" cũng chỉ ghi nhận dịch vụ tư vấn và quyền ưu tiên mua căn hộ khi đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán.

Công ty Cổ phần Pi Tower có trách nhiệm xúc tiến việc ký kết "hợp đồng mua bán" giữa Công ty Cổ phần Khách sạn Đầu tư Kim Sơn với khách hàng. Thời gian dự kiến ký hợp đồng mua bán tại phân khu SkyZen là tháng 9/2026, hoặc có thể lâu hơn. Điều này đồng nghĩa "văn bản thỏa thuận" tại phân khu SkyZen được ký trước thời điểm dự án có giấy phép bán hàng, hợp đồng mua bán khoảng 1 năm.

Tại TP.HCM, đã từng có nhiều dự án bất động sản xảy ra tiền lệ tương tự, dẫn đến tranh chấp và khiếu kiện tập thể. Điển hình, tại dự án Lancaster Lincoln (428-430 Nguyễn Tất Thành), năm 2018, khi khách hàng ký "văn bản thỏa thuận" với Công ty Cổ phần Địa ốc Trung Thủy (TTLand) - đơn vị giới thiệu là môi giới độc quyền của dự án. Lancaster Lincoln sau đó vướng mắc pháp lý đất công xen cài và bị đắp chiếu suốt 8 năm liền, dù nhiều khách hàng đã thanh toán lên đến 70% giá trị căn hộ. Mới đây, TTLand bất ngờ thông báo giải thể vì cạn kiệt tài chính, để lại những lùm xùm, rắc rối khi khách hàng gửi đơn thư cầu cứu đến nhiều cơ quan chức năng.

Trao đổi với Reatimes, theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, thực chất "bán lúa non" là một hình thức "bán hàng mà chưa có sản phẩm", thu tiền trước khi dự án được phép mở bán chính thức. Hệ lụy của việc thu tiền trước này là kéo theo hàng loạt vụ tranh chấp, khiếu kiện đông người.

Thời gian qua, doanh nghiệp sáng tạo ra nhiều loại tên gọi khác nhau như "hợp đồng nguyên tắc", "thỏa thuận tư vấn", "văn bản hứa mua hứa bán", hay "hợp đồng thiện chí" nhằm mục đích thu tiền, khách hàng đôi khi lầm tưởng họ đang thực hiện giao dịch mua bán bất động sản theo đúng quy định của pháp luật.

Dù pháp luật đã có quy định rõ ràng về điều kiện huy động vốn cũng như đưa ra chế tài xử phạt nghiêm khắc, nhưng trên thực tế không ít chủ đầu tư và đơn vị môi giới vẫn tìm cách lách luật, thu tiền từ khách hàng khi dự án chưa hoàn tất thủ tục pháp lý. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả thị trường lẫn người mua.

Thực tế hiện nay vẫn còn rất nhiều khách hàng bị kẹt vốn từ các dự án đã mở bán sai quy định từ nhiều năm trước. Khi chủ đầu tư "thất hứa", người mua đứng trước nguy cơ mất trắng khoản tiền đã đóng, trong khi pháp luật lại khó bảo hộ bởi các giao dịch này bởi bị lách luật qua nhiều loại hợp đồng "trá hình".

Do vậy, người mua cần lưu ý chỉ có chủ đầu tư mới được phép nhận tiền cọc của khách hàng. Chủ đầu tư không phép ủy quyền cho môi giới bằng bất cứ hình thức trào. Khách hàng khi đi mua dự án cần nắm rõ và hết sức tỉnh táo, thận trọng, không thực hiện ký tác các loại hợp đồng mang ý nghĩa "lách luật" của công ty tự xưng là môi giới do chủ đầu tư ủy quyền.

Trong trường hợp phát hiện doanh nghiệp thu tiền sai quy định, người mua có thể lập tức khiếu nại đến Sở Xây dựng để kịp thời báo cáo sai phạm của doanh nghiệp, đồng thời bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

LS. Vũ Thị Quế - Luật sư Thành viên Sáng lập, Chủ tịch Rajah & Tann LCT Lawyers cũng cho rằng, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã thiết lập khung pháp lý chặt chẽ hơn đối với việc đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Dù vậy, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách huy động vốn thông qua các hình thức như phí giữ chỗ, phí ưu tiên mua hoặc tiền thiện chí.

Các phương thức này tuy giúp tăng dòng tiền nhưng hiện không được Luật công nhận, do đó thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng và gây rủi ro cho các bên trong giao dịch. Từ đây, chuyên gia khuyến nghị doanh nghiệp cần có các phương án huy động vốn mới theo hướng an toàn và dài hạn hơn.

LS Quế cũng lưu ý người mua bất động sản hình thành trong tương lai cần lưu ý việc ký hợp đồng đặt cọc chỉ được thực hiện khi nhà ở hoặc công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản. Số tiền đặt cọc không được vượt quá 5% giá bán hoặc giá cho thuê mua, đồng thời chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc thay mình. Hợp đồng đặt cọc cần được lập thành văn bản, trong đó phải ghi rõ giá bán, giá cho thuê mua, diện tích sàn xây dựng và các thông tin liên quan của nhà ở hoặc công trình xây dựng.

Đối với việc nhận thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, việc thanh toán chỉ được thực hiện sau khi hai bên ký hợp đồng mua bán và phải thông qua tài khoản ngân hàng. Tiến độ thanh toán cũng được quy định cụ thể. Cụ thể, lần đầu, trước khi bàn giao nhà ở hoặc công trình xây dựng, số tiền thanh toán tối đa 30% giá trị hợp đồng (bao gồm cả tiền đặt cọc). Trước khi bàn giao, tổng số tiền thanh toán không vượt quá 70% giá trị hợp đồng, riêng với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, mức tối đa là 50%. Sau khi bàn giao, bên mua có thể thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng và 5% còn lại sẽ được thanh toán sau khi được cấp sổ hồng./.