Sức cầu bất động sản dự báo vẫn rất tốt.
Nhà đầu tư châu Á mặn mà
TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - bất động sản cho rằng, câu chuyện nhiều người lo ngại về thị trường bất động sản Việt Nam đang gặp khó khăn và đi xuống dựa trên những dự đoán về thị trường như vòng quay 10 năm khủng hoảng, hay lượng dự án ra mới đang giảm… để rồi cho rằng thị trường đi xuống là chưa hoàn toàn chính xác.
Theo ông Hiếu, khó có thể nói rằng thị trường bắt đầu chu kỳ đi xuống khi dòng vốn nước ngoài sau một thời gian dài quan sát đang tích cực bỏ vốn vào thị trường Việt Nam, cả đối với hình thức hợp tác với doanh nghiệp nội và cả với hình thức tự đầu tư.
Trên thực tế, các nhà đầu tư ngoại luôn rất thận trọng quan sát, khi cơ hội thực sự rõ ràng họ mới nhập cuộc.
Trong khi đó, hiện nay các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là từ châu Á đang rất mặn mà với thị trường bất động sản Việt Nam. Nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Hồng Kông (Trung Quốc)… đang dẫn đầu trong nhóm các nhà đầu tư quốc tế đổ vốn vào thị trường bất động sản Việt Nam.
Tuy nhiên, theo ông Hiếu, các nhà đầu tư châu Âu còn khá dè dặt với thị trường bất động sản Việt Nam, vì cho rằng, môi trường đầu tư vào ngành này tại Việt Nam vẫn chưa thực sự hấp dẫn.
Bên cạnh đó, văn hóa và kinh tế Việt Nam có bước phát triển tương đồng hơn với các nước châu Á. Phân khúc nhà đầu tư châu Á nhắm tới thường là nhà ở, dự án du lịch, nghỉ dưỡng; còn nhà đầu tư các nước châu Âu lại nhắm vào phân khúc văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại để đầu tư, trong khi thị trường bất động sản trong nước lại không mấy mặn mà với phân khúc mà các nhà đầu tư châu Âu muốn hợp tác.
Ngoài ra, nhà đầu tư châu Á rất quan tâm tới cơ cấu dân số Việt Nam đang là dân số trẻ, chiếm tới 60% trong tuổi lao động.
Đây sẽ là đối tượng có nhu cầu nhà ở rất lớn khi mức sống của người dân tăng nhanh, tốc độ đô thị hóa cũng thuộc hàng đứng đầu châu Á.
Ngoài ra, giá nhà còn khá thấp so với các nước trong khu vực, kể cả các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng…
Vấn đề pháp lý cũng là một lợi thế hút nhà đầu tư châu Á bởi hiện nay cơ chế, chính sách theo hướng cổ vũ cho một thị trường minh bạch, thông thoáng hơn với nhà đầu tư ngoại và người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam đã và đang được thiết lập.
“Bên cạnh đó, có nhiều nhận định từ phía chuyên gia ngoại rằng bất động sản Việt Nam đang đứng sau thị trường Thái Lan nhưng sẽ bắt kịp trong vòng 5 năm nữa, đồng thời cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang tăng trưởng trung bình 10%/năm.
Mức tăng trưởng này là khá ổn với đa số nhà đầu tư nước ngoài, nhưng tôi tin giá trị tăng trưởng trên thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới sẽ cao hơn mức này”, ông Hiếu nói.
Một trong những điều khiến vị chuyên gia Việt kiều này kỳ vọng là sức cầu nhà ở đến từ Việt kiều và người nước ngoài sẽ tăng lên.
Người mua bất động sản có nhu cầu cao hơn, nhưng cũng sẽ ngày càng kỹ tính hơn.
Theo ông Hiếu, sau khi một chính sách ban hành, đa số những người thận trọng sẽ chờ độ trễ rồi mới thực sự tham gia.
Đó cũng là lý do để tin tưởng rồi đây chính sách thông thoáng hơn cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam sẽ thẩm thấu vào giới Việt Kiều và số đông sẽ có mong muốn về nước đầu tư vào thị trường bất động sản.
Hiện thị trường bất động sản TP.HCM đang đứng đầu trong việc thu hút dòng vốn đổ bộ từ nước ngoài, đồng thời cũng chiếm tỷ lệ áp đảo trong lựa chọn sở hữu nhà ở của Việt kiều.
Giao dịch và mật độ phát triển nhà ở giá tầm trung và thu nhập thấp tại Việt Nam và nhất là TP.HCM hiện đang rất tốt bởi nhu cầu của phân khúc này đang rất lớn, phân khúc nhà liền kề, nhà phố thương mại cũng đang phát triển ổn định trong thời điểm hiện tại bởi giá thấp, biên độ lời vẫn khá cao.
Thêm vào đó, với sức ép từ các nhà đầu tư ngoại, chất lượng các công trình bất động sản liên tục được cải thiện, xu hướng hưởng thụ một không gian sống hơn là chỉ mua một mái nhà ngày càng phổ biến.
Báo cáo của WB mới đây cho biết, hiện 70% người dân Việt Nam đã được đảm bảo về mặt kinh tế, trong đó có 13% thuộc tầng lớp trung lưu theo chuẩn thế giới. Các tầng lớp thu nhập này đang tăng nhanh, hơn 20% giai đoạn 2010-2017.
Tính từ 2014, trung bình mỗi năm có 1,5 triệu người Việt Nam gia nhập tầng lớp trung lưu, cho thấy các hộ gia đình đang tiếp tục leo lên bậc thang kinh tế cao hơn sau khi thoát nghèo.
Tầng lớp trung lưu sẽ đóng góp lớn vào sự phát triển của thị trường bất động sản, bởi tầng lớp này có đủ tích lũy tài chính, công việc cũng như mong muốn sở hữu một căn hộ tầm trung và cao cấp.
Thị trường năm 2019 sẽ ổn định hơn
Cũng dự đoán rằng thị trường bất động sản sẽ còn tích cực hơn, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường sẽ phát triển tốt trong năm 2019 nhờ nhiều yếu tố nền tảng mà năm 2018 tạo ra.
Trong đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, năm 2018 thị trường có một số khó khăn bởi ảnh hưởng nhiều ở những chính sách siết tín dụng địa ốc, cũng như một số chính sách hạn chế cấp phép dự án ở nội đô mà chính quyền một số thành phố lớn đưa ra để ổn định thị trường.
Tuy nhiên, năm 2019 khi tất cả đã ổn định thì thị trường sẽ có hướng đi mới rõ nét hơn.
Cụ thể, theo ông Châu, đầu năm 2018, Ngân hàng Nhà nước đưa ra những văn bản siết tín dụng bất động sản, mục đích là để thị trường phát triển ổn định hơn trong việc giảm nhà đầu tư thứ cấp, ngăn chặn nguy cơ bong bóng.
Bên cạnh đó, chính sách này cũng buộc doanh nghiệp phải đi lên bằng thực lực tài chính của mình, giảm thiểu việc phụ thuộc vào ngân hàng để tránh tình trạng nợ xấu trong bất động sản, hướng tới người dân có nhu cầu ở thực.
Thứ hai là các chính sách quản lý chặt hơn các phân khúc được cho là dư cung, như phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng của Bộ Xây dựng vừa qua nhằm đưa thị trường vào ổn định, tránh tình trạng phát triển ồ ạt, cung vượt cầu.
Một chính sách nữa khiến thị trường năm 2018 trầm lắng hơn năm 2017 đó là việc siết cấp phép dự án bất động sản mới. Điều này cũng dễ lý giải bởi áp lực dân số, áp lực giao thông ở khu vực nội đô đang tăng mạnh.
Các dự án nội đô cũng chủ yếu là sản phẩm cao cấp, trong khi đó nhu cầu lớn nhất của thị trường hiện nay là phân khúc trung cấp và giá rẻ. Trong khi phân khúc này lại đang thiếu bởi doanh nghiệp chưa mặn mà trong việc phát triển các dự án này.
Thế nên, với việc siết vấn đề cấp phép dự án bất động sản sẽ tạo lực đẩy cho các doanh nghiệp phát triển các dự án giá tầm trung và bình dân tại vùng ven.
Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn thị trường bất động sản DKRA Vietnam cho rằng, trong năm 2019 phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền số đông dân cư sẽ tăng trưởng mạnh và cùng với phân khúc nhà ở trung cấp tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trên thị trường bất động sản.
Phân khúc nhà ở cao cấp cũng sẽ phát triển theo hướng tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ.
Ngoài ra, trong năm 2019, thị trường sẽ phát triển theo một số xu thế mới mẻ như việc phát triển các khu dân cư thông minh, tòa nhà thông minh, căn hộ thông minh, sử dụng năng lượng tái tạo, thân thiện môi trường, an ninh, an toàn, trước hết là về phòng cháy chữa cháy…
“Rất có thể năm 2019 sẽ có những văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh các loại hình bất động sản mới như condotel, hometel, officetel, serviced apartment, shophouse để định hướng phát triển bền vững và bảo vệ quyền lợi chính đáng của khách hàng”, ông Lâm nói.
