Mặc dù có nhiều tiềm năng phát triển và đóng vai trò “đầu kéo” trong nền kinh tế, song thị trường bất động sản tại Việt Nam lại đang gặp rất nhiều rào cản. Hệ quả là, các giao dịch trên thị trường thường xuyên đối mặt với tình trạng đứt gãy, gián đoạn, chênh lệch và thiếu nguồn cung nhà ở đang "leo thang". Đơn cử như ở đô thị lớn nhất cả nước là TP.HCM, trong quý I/2022, chỉ có 2.150 căn mở bán. Với dân số hơn 10 triệu người, nguồn cung đó không đủ nên khi lượng sản phẩm này mở bán dễ dàng được thị trường hấp thụ hết. Có thể nhìn nhận, giá bất động sản sẽ vẫn tăng chừng nào nguồn cung chưa được cải thiện.
Bên cạnh đó, với những diễn biến của thị trường thời gian qua, các chuyên gia đã chỉ ra những khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay như sau:
8 điểm nghẽn của thị trường bất động sản Việt Nam
TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho rằng có 8 điểm nghẽn đang tồn tại trên thị trường bất động sản Việt Nam. Không tháo gỡ những điểm nghẽn này thì thị trường khó phát triển bền vững, lành mạnh.
Thứ nhất, hiện hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản chưa đồng bộ, rõ ràng và còn phức tạp, sửa đổi không kịp thời, như quy định về condotel (căn hộ và khách sạn), officetel (văn phòng và khách sạn) đã nhắc đến 5 năm rồi nhưng đến nay gần như vẫn chưa được giải quyết đáng kể.
Thứ hai, chính sách về phát triển thị trường bất động sản chưa phù hợp, đặc biệt là tính công khai, minh bạch của thị trường rất thiếu và yếu. Nếu thông tin còn mù mờ thì thị trường không thể phát triển lành mạnh, công tác quản lý cũng gặp khó khăn.
Thứ ba, công tác quy hoạch cần chú trọng hơn, nhất là tại những khu đô thị mới.
Thứ tư, tài chính bất động sản, bao gồm thuế, phí, các kênh dẫn vốn khác nhau còn bất cập. Như chính sách thuế, đề xuất đánh thuế từ bất động sản thứ hai được bàn cãi rất nhiều nhưng cũng chưa có phương án, lộ trình thực hiện khả thi.
Thứ năm là năng lực, tư duy của các chủ thể tham gia thị trường, tính bài bản, chuyên nghiệp, dài hơi còn có vấn đề.
Thứ sáu, thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đặc biệt là đất đai vô cùng phức tạp, cần có giải pháp để khơi thông những điểm nghẽn này trong thời gian tới.
Thứ bảy, những thị trường hỗ trợ thị trường bất động sản cũng phát triển chưa tốt, như thị trường tài chính, lao động, vật liệu xây dựng...
Thứ tám là thông tin dữ liệu, chuyển đổi số trong ngành bất động sản còn chậm so với các ngành khác.
4 khó khăn chính thị trường đang gánh
Theo ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam, thị trường có 4 khó khăn chính như sau:
Thứ nhất, thiếu quy hoạch tổng thể. Năm 2020, "Nhiệm vụ lập Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050" được Thủ tướng phê duyệt. Tuy nhiên, tiến độ lập quy hoạch thời kỳ 2021 - 2030 rất chậm khi đến cuối tháng 5 vừa qua mới có 7/111 quy hoạch được quyết định, phê duyệt.
Cụ thể, quy hoạch 1/10.000 đang được Bộ Xây dựng phê duyệt trong khi việc phê duyệt quy hoạch 1/2.000, 1/500 thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh. Tuy nhiên, với các dự án lớn với diện tích trên 30 ha hay quy mô trên 50.000 dân, quyền phê duyệt lại thuộc Bộ Xây dựng. Sự thiếu rõ ràng về quản lý quy hoạch ảnh hưởng tiến độ các dự án.
Thứ hai, nhiều bộ luật còn chồng chéo. Cụ thể, Luật Đtấ đai và Luật Xây dựng còn đang chồng chéo, gây nên sự khó khăn trong quá trình xin phê duyệt cho các chủ đầu tư trong và ngoài nước. Luật Quy hoạch được thông qua từ năm 2017 nhưng quá trình triển khai gặp nhiều khó khăn, vướng mắc do Luật Quy hoạch còn bất cập, có quy định chưa rõ ràng.
Giải pháp chính là các bộ luật cần được sắp xếp, tổ chức hợp lý và hiệu quả nhằm tránh sự chồng chéo giữa các quy định khác nhau của khung pháp lý. Từ đó, hỗ trợ chính quyền các địa phương trong quá trình phê duyệt dự án và cải thiện tình trạng thiếu quỹ đất phát triển nhà ở.
Thứ ba, tình trạng thiếu hụt quỹ đất tại các thành phố lớn, dẫn đến nguy cơ bong bóng. Một vấn đề nổi cộm là tình trạng đầu cơ diễn ra ở nhiều địa phương, giá thị trường nhà ở không hướng tới người mua cuối cũng. Điều này sẽ khiến xã hội và nền kinh tế phát triển không lành mạnh trong dài hạn, quỹ đất tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội để phát triển dự án còn ít, dễ bị thao túng, dẫn đến nguy cơ bong bóng bất động sản.
Một thị trường không hướng đến người mua cuối cùng thì không thể bền vững. Do đó, cần những giải pháp tăng quỹ đất, đặc biệt cho các dự án bình dân, hỗ trợ người mua có nhu cầu ở thực, cũng như xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch để hạn chế đầu cơ.
Các cơ quan quản lý có thẩm quyền cần đưa ra giải pháp tăng quỹ đất sạch để tránh tình trạng đầu cơ, bong bóng, giải quyết vấn đề thiếu nhà ở, tăng nguồn cung cho phân khúc bình dân đáp ứng nhu cầu thực của người mua nhà để ở. Từ đó kiểm soát nguy cơ dẫn đến bong bóng bất động sản.
Ngoài ra, cần bổ sung quỹ đất khu trung tâm cho phát triển dự án nhà ở và triển khai đứng hạn các dự án hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị.
Liên quan đến vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất cần xây dựng quy trình đấu giá đất công khai minh bạch hơn, có thể mời các đơn vị định giá nước ngoài đã chứng minh năng lực tầm quốc tế, triển khai đúng hạn các dự án cơ sở hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị. Bên cạnh đó, có thể tham chiếu một số quy trình đấu giá đất công tại các thị trường trưởng thành hơn như Singapore, Hong Kong…
Thứ tư, siết tín dụng bất động sản. Hiện nay, tín dụng bất động sản và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang bị kiểm soát chặt chẽ. Nhà nước cũng đang cân nhắc hạn chế các nguồn vay ngắn hạn nước ngoài để tài trợ cho các dự án trung và dài hạn. Thực tế, doanh nghiệp bất động sản hiện có các kênh huy động vốn chính gồm: vốn sở hữu, vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu, vốn huy động từ khách hàng và vốn FDI. Trong đó, vốn chủ sở hữu theo quy định tại Luật Đất đai rất thấp, chỉ chiếm từ 15 - 20%. Còn 80 - 85% còn lại phải huy động từ các kênh khác.
Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh. Việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống.
Trong vấn đề này, nhiều chuyên gia cũng đã đề xuất với các doanh nghiệp khỏe mạnh, những khách hàng tin cậy, có tín nhiệm và các dự án đáp ứng đủ điều kiện, đảm bảo tính khả thi phải được tiếp tục vay vốn tại các ngân hàng thương mại. Đồng thời, người tiêu dùng cũng cần rộng cửa tiếp cận nguồn vốn để mua nhà, xây nhà.
Trong một số báo cáo trước đó, Bộ Xây dựng cũng thừa nhận thị trường bất động sản còn nhiều vấn đề bất cập. Đó là việc lập và phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của các địa phương làm cơ sở triển khai các dự án nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở còn chậm và chưa đảm bảo yêu cầu theo quy định; hiện, thị trường thiếu nguồn cung. Ngoài ra, hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương có biểu hiện bất thường, đấu giá cao rồi bỏ cọc có tác động tiêu cực đến thị trường.
Vấn đề phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu bất động sản trong thời gian gần đây chưa tuân thủ quy định của pháp luật, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường. Việc tách thửa, phân lô bán nền tại một số địa phương chưa theo đúng quy định của pháp luật tác động xấu đến bộ mặt đô thị, khu dân cư của các địa phương, như: đầu tư xây dựng tự phát, không phù hợp với quy hoạch, không đảm bảo sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo cơ hội đầu cơ, đẩy giá bất động sản lên cao nhằm trục lợi...
Bên cạnh đó, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản chưa đảm bảo việc quản lý tốt các giao dịch, phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản; hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới chưa được kiểm soát tốt. Có hiện tượng các sàn cấu kết với nhau “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “thổi giá”, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường…
