Trong vòng 30 năm gần đây, Việt Nam đã thực hiện quy hoạch và phát triển một số lượng lớn các khu công nghiệp trên phạm vi cả nước. Các khu công nghiệp đó đã và đang đóng góp vô cùng tích cực vào quá trình phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam, thông qua việc thu hút các nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài; huy động và nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn lực trong nước; góp phần mở rộng hợp tác quốc tế; gia tăng kim ngạch xuất khẩu và đồng thời thay đổi cơ cấu hàng xuất khẩu; tạo ra nhiều việc làm và đóng góp tích cực vào nguồn thu ngân sách Nhà nước.
Theo số liệu từ Vụ Quản lý khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến tháng 12/2021, Việt Nam có 395 khu công nghiệp (bao gồm 350 khu công nghiệp nằm ngoài các khu kinh tế, 37 khu công nghiệp nằm trong các khu kinh tế ven biển, 8 khu công nghiệp nằm trong các khu kinh tế cửa khẩu) được thành lập với tổng diện tích hơn 123.000ha. Trong đó, 291 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích hơn 87.100ha. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đi vào hoạt động đạt 70,9%. 18 khu kinh tế ven biển đã được thành lập với tổng diện tích 857.600ha. Diện tích cho thuê các dự án trong khu kinh tế đạt trên 33/99,2 nghìn héc-ta. Các khu công nghiệp, khu kinh tế đã thu hút 10.996 dự án thu hút đầu tư nước ngoài, với tổng vốn đầu tư 230,2 tỷ đô la Mỹ, vốn đầu tư thực hiện đạt khoảng 69%; 10.211 dự án trong nước với tổng vốn đầu tư 2,54 triệu tỷ đồng, vốn thực hiện đạt khoảng 46,5%.
Từ các số liệu nêu trên, rõ ràng, các nhà đầu tư nước ngoài đã và đang tham gia vào việc đầu tư xây dựng các khu công nghiệp tại Việt Nam. Điển hình như hệ thống Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore (VSIP) được đầu tư xây dựng bởi liên doanh đầu tư giữa Tổng công ty Becamex IDC (Việt Nam) và Tập đoàn Sembcorp Development (Singapore).
Tuy nhiên, hiện nay, từ góc nhìn pháp lý, việc quyết định đầu tư xây dựng khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn là một lựa chọn phức tạp và cần cân nhắc kỹ lưỡng đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Thực tế cũng cho thấy, các nhà đầu tư nước ngoài hiện nay mới chỉ dừng lại ở đầu tư xây dựng khu công nghiệp theo hình thức liên doanh với các doanh nghiệp Việt Nam.
Thuê đất khó khăn
Khu công nghiệp được định nghĩa là khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, được thành lập theo điều kiện, trình tự và thủ tục quy định tại Nghị định 82/2018/NĐ-CP.
Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể thuê đất từ Nhà nước để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp. Bên cạnh đó, theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với đất được Nhà nước cho thuê. Như vậy, hiểu rằng, nhà đầu tư nước ngoài có thể thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư với mục tiêu của dự án là tiến hành thuê đất từ Nhà nước để xây dựng khu công nghiệp và tiến hành các hoạt động kinh doanh bất động sản đối với đất khu công nghiệp trong phạm vi quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, việc thuê đất để xây dựng khu công nghiệp phải tuân thủ các điều kiện nghiêm ngặt sau:
Thứ nhất, phải phù hợp với quy hoạch phát triển khu công nghiệp và quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
Thứ hai, tối thiểu 60% tổng diện tích đất công nghiệp của các khu công nghiệp đã được thành lập trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã cho các dự án đăng ký đầu tư, cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thuê đất, thuê lại đất;
Thứ ba, đối với khu công nghiệp có quy mô diện tích từ 500ha trở lên hoặc có nhiều nhà đầu tư tham gia đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng theo từng phân khu công nghiệp hoặc khu công nghiệp gắn liền với khu đô thị - dịch vụ, khu kinh doanh tập trung khác trong một đề án tổng thể thì phải lập quy hoạch chung trước khi lập quy hoạch chi tiết;
Thứ tư, đối với khu công nghiệp có quy mô diện tích từ 200ha trở lên hoặc có vị trí cạnh các tuyến quốc lộ, các khu vực quốc phòng, khu bảo tồn di tích lịch sử, khu danh lam thắng cảnh, khu bảo tồn sinh thái của vùng và quốc gia, khu, điểm du lịch quốc gia, nằm trong các đô thị loại II, loại I và loại đặc biệt phải có ý kiến bằng văn bản của Bộ Xây dựng và các Bộ liên quan về quy hoạch xây dựng khu công nghiệp trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
Đồng thời, để được thuê đất thì nhà đầu tư nước ngoài cần thành lập dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp và được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư đó theo thủ tục như sau đây.
Thủ tục xin chấp nhận chủ trương đầu tư đối với các nhà đầu tư nước ngoài tương đối phức tạp
Theo quy định tại Luật Đầu tư 2020 và Nghị định 82/2018/NĐ-CP, nhà đầu tư nước ngoài cần tiến hành xin chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp. Trong quá trình này, Bộ Kế hoạch và Đầu tư sẽ lấy ý kiến thẩm định của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, các bộ, cơ quan có liên quan và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi dự kiến thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp của nhà đầu tư nước ngoài về sự phù hợp của dự án với quy hoạch phát triển khu công nghiệp và quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Sau khi Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định chủ trương đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành Quyết định thành lập khu công nghiệp.
Để được đầu tư xây dựng khu công nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài cần cung cấp đầy đủ hồ sơ chứng minh đáp ứng các điều kiện về năng lực, kinh nghiệm, năng lực tài chính. Các cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét các yếu tố về khả năng xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; khả năng triển khai đồng bộ và kết hợp chặt chẽ giữa quy hoạch phát triển khu công nghiệp với quy hoạch phát triển đô thị, phân bố dân cư, nhà ở và các công trình xã hội, văn hóa, thể thao phục vụ công nhân làm việc trong khu công nghiệp; quỹ đất dự trữ của địa phương để phát triển và có điều kiện liên kết thành cụm các khu công nghiệp; khả năng thu hút vốn đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài; khả năng cung cấp và đáp ứng nhu cầu về lao động. Đồng thời, việc xây dựng khu công nghiệp cần đảm bảo phù hợp với các yêu cầu về quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường tài nguyên thiên nhiên và di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh.
Việc tiến hành các thủ tục nêu trên là khó khăn đối với các nhà đầu tư nước ngoài chưa am hiểu quy định pháp luật, văn hoá, phong cách làm việc tại Việt Nam. Bên cạnh đó, các vấn đề bất cập liên quan đến công tác quản lý Nhà nước về khu công nghiệp như hoạch định chính sách; xây dựng quy hoạch; xây dựng khung pháp lý cho sự phát triển khu công nghiệp; sự phối hợp thiếu đồng bộ giữa các bộ, ngành và địa phương cũng là một rào cản khiến cho việc nhà đầu tư nước ngoài khó có thể thực hiện các thủ tục để thuê đất xây dựng khu công nghiệp./.
