Nhu cầu giảm, giá bất động sản vẫn tăng mạnh
Thời gian gần đây, thị trường bất động sản đang “đảo chiều” trước những động thái siết vốn tín dụng của các ngân hàng. Các phân khúc như đất nền, nhà liên kế, biệt thự, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng… đang bị ảnh hưởng vì không còn được mở “van” tín dụng dễ dàng như trước.
Trong khi đó, ở phân khúc căn hộ, báo cáo quý 2/2022 của DKRA Vietnam cho biết, phân khúc này vẫn có nguồn cung và sức cầu tăng mạnh, trở thành phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận. Phân khúc căn hộ trong nửa đầu năm 2022 ghi nhận nguồn cung mới tăng mạnh với 38 dự án mở bán (khoảng 16,803 căn), tăng 96% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 84% nguồn cung mới, tương đương 14,134 căn, tăng 77% so với cùng kỳ năm trước (8,000 căn). Trong đó, thị trường TP.HCM duy trì vị trí dẫn đầu khi chiếm 75,6% nguồn cung và 79,3% lượng tiêu thụ mới toàn thị trường
Theo DKRA, trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản chứng kiến diễn biến khá sôi động so với cùng kỳ hai năm 2020 - 2021. Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại không ít khó khăn và thách thức như: lạm phát, sự bất ổn chính trị ở các quốc gia lớn trên thế giới, khan hiếm nguồn cung mới, vấn đề siết tín dụng bất động sản… Tất cả điều này đang tác động trực tiếp đến giá bất động sản, hình thành nghịch lý về giá giữa thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Giá bán sơ cấp trên thị trường tăng mạnh, nhiều lần thiết lập mặt bằng giá mới.
Báo cáo của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services cũng cho thấy, giá bán căn hộ tại TP.HCM trung bình đạt 65 triệu đồng/m2 trong quý 2/2022, tăng 3% theo quý. Theo Dat Xanh Services, sự điều chỉnh giá này chủ yếu đến từ các dự án ở khu Đông mở bán giai đoạn mới. Các dự án có tiện ích nổi bật, không gian xanh, chiến lược bán hàng và truyền thông mạnh mẽ có tốc độ bán hàng cao với tỷ lệ hấp thụ đạt 80%.
Đơn vị này dự báo giá bán căn hộ sẽ tiếp tục tăng trưởng từ 5% - 10%/năm trong thời gian tới. Một trong những cơ hội lớn của thị trường lúc này là nguồn cung mới hạn chế, giá bán cao nên thanh khoản không đạt như kỳ vọng. Tuy vậy, đây cũng chính là thời cơ tốt cho nhà đầu tư trung và dài hạn tìm được sản phẩm chất lượng để gửi gắm dòng tiền.
Nhu cầu chuyển dịch về các sản phẩm ở thực
Theo các chuyên gia, giai đoạn này có thể xem là thời kỳ “tranh thủ” tốt nhất cho người mua nhà sở hữu bất động sản với giá trị thực, bởi thị trường đang ở “quãng nghỉ” để chuẩn bị cho chu kỳ tăng giá mới.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam đánh giá, với các sản phẩm căn hộ tung ra thị trường trong khoảng giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 tại TP.HCM sẽ là mức giá được người mua chấp nhận và thanh khoản tốt trong bối cảnh giá bất động sản liên tục tăng giá suốt thời gian qua. Các sản phẩm này có giá và chất lượng triển khai đáp ứng tốt cho nhu cầu mua thực và đầu tư dài hạn. Với các dự án nhà liền thổ trong các khu đô thị quy mô, được đầu tư bài bản về hệ tiện ích, cảnh quan, dịch vụ vẫn nhận được sự quan tâm đáng kể của người mua dù giá bán không rẻ.
Tỷ lệ tiêu thụ tốt trên thị trường phụ thuộc vào từng dự án, chứ không phải tất cả. Nhìn chung, trong bối cảnh thị trường đang đối mặt nhiều khó khăn, thanh khoản vẫn tích cực với các sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu mua thực và đầu tư dài hạn. Ngược lại, với những loại hình bất động sản vốn phục vụ mục đích đầu tư, mua đi bán lại và dễ bị thổi giá, làm giá như đất nền, đất nông nghiệp hay đất rừng sẽ gặp nhiều khó khăn trong tìm kiếm thanh khoản thực.
“Với người mua nhà, những dự án có quy hoạch bài bản, chủ đầu tư uy tín, vị trí cộng hưởng được tiềm năng hạ tầng khu vực và giá mềm, trên dưới 40 triệu đồng/m2 tại TP.HCM sẽ là lựa chọn tốt cho giai đoạn này” – ông Tuấn nhấn mạnh.
Tuy nhiên, thị trường căn hộ TP.HCM đang rơi vào thực trạng khát nguồn cung và thiếu hụt trầm trọng loại hình căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực của số đông người mua. Theo đó, nguồn cung phân khúc cao cấp, hạng sang với nhu cầu mua phần lớn từ nhóm nhà đầu tư tài chính mạnh đang áp đảo thị trường. Còn nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực lại không tìm được sản phẩm phù hợp để an cư trong tầm giá 35-40 triệu đồng/m2.
Thực tế, hiện nay, giá căn hộ TP.HCM trung bình vào khoảng 55 triệu đồng/m2. Những dự án dao động trong khoảng giá từ 40-50 triệu đồng/m2 chỉ nhỏ giọt. Nếu tính thêm nguồn cung hạng sang vừa đổ bộ thời gian qua, giá trung bình lên đến gần 75 triệu đồng/m2, vượt tầm thu nhập của nhóm đối tượng người mua ở thực.
Những dự án có quy hoạch bài bản, chủ đầu tư uy tín, vị trí cộng hưởng được tiềm năng hạ tầng khu vực và giá mềm, trên dưới 40 triệu đồng/m2 tại TP.HCM là lựa chọn tốt cho giai đoạn này
Ghi nhận cho thấy ở phía Đông TP.HCM, hiện chỉ có duy nhất một dự án căn hộ có mức giá từ 39 triệu/m2, chủ đầu tư uy tín, vị trí tiềm năng, quy mô lớn và được triển khai đồng bộ bài bản tại TP Thủ Đức là khu phức hợp MT Eastmark City. Đây là dự án phát triển theo mô hình khu phức hợp all – in – one, tọa lạc trung tâm TP Thủ Đức, ngay mặt tiền đường Vành đai 3 - tuyến đường được nhận định là tâm điểm của sóng đầu tư bất động sản toàn khu Đông trong tương lai.
Theo đại diện nhà phát triển Rio Land, trong khi toàn thị trường trầm lắng, vào dịp cuối tuần, khu vực nhà mẫu của MT Eastmark City vẫn tấp nập khách hàng đến tham quan tìm hiểu mỗi tuần. Điều này chứng tỏ khách hàng vẫn đặt niềm tin vào bất động sản giá trị thực. Mức giá chỉ từ 39 triệu/m2 của dự án này cũng được xem là “ngược dòng” thị trường trong bối cảnh lạm phát, hàng loạt yếu tố cấu thành giá nhà đất tăng, căn hộ dưới 50 triệu/m2 tại TP Thủ Đức gần như đã “tuyệt chủng”. Xét về quy mô, mức độ đầu tư, chuẩn bàn giao hoàn thiện cao cấp của MT Eastmark City cũng cho thấy đây là nỗ lực lớn của các đơn vị đầu tư, phát triển dự án để khách hàng tiếp cận sản phẩm giá trị thực.
Còn tại khu Tây TP.HCM, hiện chỉ có dự án Akari City (Bình Tân), khu đô thị quy mô 8,5 ha triển khai trên trục đường Võ Văn Kiệt, quận Bình Tân, đang chào bán ra thị trường mức giá từ 45 triệu đồng/m2. Trước đó, dự án này đã bàn giao giai đoạn 1 với 1.800 căn hộ, cư dân đã vào ở. Trong đợt mở bán trước, hơn 700 căn hộ tại đây đã cháy hàng khi mở bán chỉ trong vài giờ.
Còn nếu dịch chuyển ra các khu vực vùng rìa giáp Bình Dương, một số dự án tiệm cận tuyến đường Phạm Văn Đồng như Phú Đông Premium, Diamond Connect, Bcons Polygon có tầm giá từ 39-43 triệu đồng/m2 cũng thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư.
Cơ hội cho người chọn đúng sản phẩm
Theo nhận định của nhiều chuyên gia, hiện tại thị trường đang phải đối diện với những thách thức mới, nổi bật là thách thức kép đến từ việc siết tín dụng cho vay mua bất động sản và chi phí nguyên vật liệu xây dựng đầu vào tăng cao. Tuy nhiên, thị trường thời gian tới vẫn có nhiều dấu hiệu tích cực.
Ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam nhận định, thị trường bất động sản vẫn có những tín hiệu tích cực đến từ việc xuất hiện ngày càng nhiều khu đô thị phát triển bài bản bởi những chủ đầu tư lớn, uy tín, tốc độ tạo thị nhanh.
"Các hoạt động thanh tra được đẩy mạnh, từng bước sàng lọc được các chủ đầu tư yếu kém năng lực triển khai dự án, hạn chế được các dự án treo, từng bước minh bạch hóa, củng cố được niềm tin nơi người mua. Động lực phát triển từ hệ thống hạ tầng giao thông kết nối vùng được quy hoạch triển khai: khép kín đường vành đai 3; cao tốc TP.HCM - Mộc Bài; cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu... là những tín hiệu lạc quan cho thị trường", ông Thắng đánh giá.
Ông David Jackson – Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cũng đánh giá, động lực quan trọng của thị trường bất động sản lúc này là sự phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng. Về dài hạn, với việc dự kiến khoảng gần 114.000 tỷ đồng thuộc gói kích thích kinh tế sẽ được đầu tư vào các dự án cơ sở hạ tầng sẽ là động lực quan trọng cho tất cả các phân khúc bất động sản có thêm điều kiện thuận lợi để phát triển.
Ở các thành phố lớn, việc những dự án tiêu biểu như cầu Thủ Thiêm 2 tại TP.HCM được hoàn thiện sẽ có ý nghĩa lớn trong việc kết nối, thúc đẩy tiềm năng bất động sản và tạo luồng sinh khí mới trong quá trình hồi phục kinh tế. Hiện tại, nhiều dự án đường cao tốc, đường vành đai… đang tiếp tục được phát triển, là biểu hiện sinh động cho quá trình các hoạt động kinh tế đang có được đà hồi phục ngày một năng động hơn cũng như là trụ cột quan trọng cho các phân khúc bất động sản.
Trao đổi với Reatimes, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cũng cho rằng, trong 6 tháng cuối năm, dự báo thị trường có thể sẽ điều chỉnh ổn định trở lại, khi các chính sách kiềm chế bất động sản bắt đầu thấm dần vào thị trường.
Đầu tiên là chính sách tín dụng, tiếp đó là chính sách về thủ tục pháp lý sẽ đưa dòng tiền vào những sản phẩm bất động sản thật tránh những sản phẩm từ các cơn sốt ảo. Và đây sẽ là lúc chúng ta nhìn thấy rõ nhất bản chất thực sự của thị trường để điều chỉnh hướng đi hợp lý hơn.
Dành lời khuyên cho các nhà đầu tư trong giai đoạn này, ông Ngô Đức Sơn, Tổng Giám Đốc DRH Holdings khuyên người mua không nên kỳ vọng quá cao mà chỉ nên mua đúng loại hình bất động sản phù hợp với nhu cầu của mình. Nếu người mua cần bất động sản để phục vụ cho nhu cầu ở thì nên lựa chọn những sản phẩm có thể hoàn thiện công tác xây dựng và bàn giao sớm, giảm bớt sự quan tâm về tính hoàn thiện pháp lý.
Nếu nhà đầu tư chỉ mong muốn bảo toàn giá trị vốn thì có thể chọn mua bất động sản thứ cấp, hoặc bất động sản mới được đưa ra thị trường nhưng có chọn lọc. Nếu người mua có thu nhập đều đặn thì nên chọn mua các sản phẩm hình thành trong tương lai giãn tiến độ thanh toán và nhận được giá trị cao hơn. Nếu muốn đầu tư ngắn hạn, đương nhiên sự lựa chọn sẽ nghiêng về bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, tính thanh khoản cao.
"Giai đoạn khó khăn nào cũng có cơ hội cho người biết cân đối tài chính và mua đúng nhu cầu của bản thân. Sẽ không có một bất động sản nào hoàn hảo với giá thấp cả, nên việc lựa chọn một bất động sản phù hợp với nhu cầu đầu tư của mình là điều hết sức cần thiết”, ông Sơn chia sẻ thêm./.
