Sức mua liên tục giảm ở thị trường sơ cấp
Theo Savills Việt Nam, quý III/2018 lượng giao dịch toàn thị trường đạt khoảng 10.000 căn (cả ở dự án mới và cũ) giảm 30% theo quý và giảm 13% theo năm. Đáng chú ý là nguồn cung căn hộ trong quý III đã giảm khá mạnh so với cùng kỳ nhưng sức mua không hề cải thiện. Cả quý III TP.HCM có khoảng 7.700 căn hộ chào bán ra thị trường, giảm 26% theo quý và giảm 47% theo năm.
Báo cáo từ DKRA Việt Nam cũng chỉ rõ, tính từ quý IV/2017 đến nay, nguồn cung và sức mua của phân khúc căn hộ liên tục giảm. Cụ thể, thời điểm quý IV/2017, TP.HCM có hơn 13.700 căn hộ mới chào bán, sức tiêu thụ đạt hơn 10.000 căn. Đến quý I/2018, nguồn cung giảm xuống còn 10.400 căn với mức tiêu thụ thành công vào khoảng gần 9.000 căn.
Tình trạng này vẫn tiếp tục diễn ra trong quý II/2018 với chỉ 9.000 căn chào bán và 7.300 căn tiêu thụ. Quý III gần đây, nguồn cung mới chỉ còn khoảng 7.150 căn, giảm 21% so với quý II/2018 và giảm gần 49% nếu so với quý IV/2017.
Chỉ số tiêu thụ vào khoảng 6.000 căn, giảm 19% so với sức mua quý trước và giảm gần 48% so với thời điểm cuối năm 2017. Dù các doanh nghiệp liên tục điều chỉnh nguồn hàng giảm dần qua các quý, sức mua căn hộ vẫn không mấy cải thiện.
Nhà đầu tư thứ cấp hờ hững với thị trường căn hộ chung cư
Áp lực cạnh tranh ở thị trường thứ cấp
Năm 2018 tiếp tục là năm bùng nổ nguồn cung căn hộ chung cư. Theo số liệu từ JLL Việt Nam, có khoảng hơn 40.000 căn hộ hoàn thiện tung vào thị trường trong năm 2018 và đến 2019 con số này sẽ là 50.000 căn hộ.
Với nguồn cung liên tục gia tăng, áp lực ra hàng của thị trường thứ cấp sẽ ngày càng khó khăn hơn. Thị trường không còn thuận lợi cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, việc ngân hàng tăng lãi suất cho vay, cũng như giá nhà cho thuê giảm mạnh, càng khiến phân khúc này kém hấp dẫn.
Hiện tượng nhà đầu tư thứ cấp hờ hững với thị trường căn hộ chung cư đã xuất hiện từ năm 2017 và không có dấu hiệu cải thiện trong 2018. Trong khi đó, năm 2019 là thời điểm rất nhiều dự án bất động sản bước vào giai đoạn bàn giao sản phẩm.
Khi nguồn cung sẵn sàng vận hành đồng loạt tăng cao, theo quy luật thị trường, giá thuê, giá khai thác sẽ giảm, kéo theo biên lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng. Xu hướng lướt sóng giảm mạnh, một lượng lớn nhà đầu tư căn hộ đang chuyển hướng sang các phân khúc khác để tìm kiếm nguồn lợi nhuận và thanh khoản tốt hơn.
Hoạt động cho thuê ngày càng khó khăn
Từ năm 2016 đến nay, mỗi năm thị trường Tp.HCM có khoảng 40.000-50.000 căn hộ chung cư, gần 40% khách mua nhà là để đầu tư cho thuê lại thay vì lướt sóng. Nhưng nguồn cung cho thị trường này đang dần bội thực trong khi nhu cầu thuê giảm khiến lợi nhuận từ phân khúc này thấp dần hơn qua các năm.
Hiện tại nhiều nhà đầu tư đã phải hạ giá thuê xuống từ 10-20% so với trước. Làn sóng rao bán căn hộ thứ cấp từng cho thuê để thu hồi vốn ngày càng nhiều.
Theo tìm hiểu của phóng viên, căn hộ phân khúc trung bình phải giảm giá thuê 10-20%, loại hình cao cấp giảm từ 15-30%. Tại khu Đông, nơi tập trung nhiều chung cư mới, giá thuê có lúc cao điểm đã giảm từ 40-60%.
Nguyên nhân nhiều người thất vọng khi đầu tư căn hộ cho thuê và buộc phải bán tháo với giá rẻ, thậm chí chịu lỗ là do nguồn cung ở phân khúc trung - cao cấp đang quá lớn. Nhu cầu không bắt kịp nguồn cung dẫn đến hiện tượng mất cân đối cung cầu làm cho giá thuê sụt giảm. Hiện tại, lợi nhuận cho thuê căn hộ trung bình dao động từ 4-6%, thấp hơn mức lợi nhuận ngân hàng.
Bên cạnh đó, giá trị căn hộ không tăng theo thời gian mà còn giảm vì chủ nhà cho thuê phải trừ đi thuế, phí môi giới, chi phí sửa chữa, khấu hao... Chưa kể, tỉ lệ bỏ trống bình quân 10-15% mỗi năm làm cho suất đầu tư căn hộ cho thuê không hấp dẫn trong bối cảnh nguồn cung tăng liên tục.
Sức mua giảm khi ngân hàng siết tín dụng
Ít nhất sức mua từ giới đầu tư và dân lướt sóng bất động sản sẽ giảm khi mà ngân hàng chính thức siết tín dụng vào bất động sản cũng như tín dụng bất động sản ẩn dưới tín dụng tiêu dùng. Chính sách tài chính mới từ phía ngân hàng sẽ tác động đến lãi suất cho vay mua nhà gây ảnh hưởng rất lớn đến nhu cầu mua của thị trường.
Đặc biệt là đối với nhu cầu mua nhà cho thuê của các nhà đầu tư. Việc thắt chặt tín dụng sẽ khiến người mua nhà tính toán, cân nhắc kỹ hơn về khả năng vay ngân hàng để đầu tư. Hơn nữa, nhiều người lao động có thu nhập trung bình khá cũng sẽ khó tiếp cận được vốn vay để mua nhà. Điều này sẽ ảnh hưởng đến cục diện chung của thị trường bất động sản, trong khi các chủ đầu tư tiếp tục bung hàng.
Hầu hết các dự án bất động sản tại Việt Nam đều sử dụng nguồn vốn rất lớn do khách hàng mua nhà nộp tiền theo tiến độ. Chính vì vậy, việc người mua bị hạn chế do tăng lãi suất sẽ khiến các chủ đầu tư bị ảnh hưởng. Bên cạnh đó, với dòng vốn ngày càng khó huy động, nhà đầu tư sẽ ưu tiên đổ tiền vào các phân khúc hấp dẫn như đất nền, nhà phố, shophouse… nên căn hộ lại càng khó khăn hơn.
