Reatimes xin giới thiệu bài viết của PGS. TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương đánh giá về những tác động của Văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ (Văn bản 703) ngày 14/02/2020 hướng dẫn chế độ sử dụng đất và chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải nhà ở.
Khẳng định quyền sử dụng đất là có thời hạn
Có thể hiểu Văn bản này theo quan niệm hiện nay, sẽ có một số đóng góp. Về mặt thể chế, văn bản này đem lại 2 nội dung cơ bản:
Một là, về mặt luật pháp, Văn bản này ra đời, chấm dứt tình trạng chờ đợi, không rõ ràng về pháp lý của một số loại hình bất động sản mới là condotel, officetel... - vốn là nhóm sản phẩm rất được quan tâm của nhiều bên hữu quan trên thị trường suốt giai đoạn 2012 - 2019.
Qua Văn bản 703 này, có hai điều được khẳng định:
Thứ nhất, khẳng định đây là loại hình sản phẩm không phải nhà ở mà là căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng. Đi liền với nó, Văn bản khẳng định quyền sử dụng đất là có thời hạn.
Thứ hai, khẳng định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với căn hộ du lịch nghỉ dưỡng là theo thời hạn của dự án. Đây là một tiến bộ, trước đây, việc tách các căn hộ riêng biệt trong tổng thể dự án còn băn khoăn có được tách từng căn hộ hay không.
Chỉ dành cho ai thực sự muốn kinh doanh
Về mặt kinh doanh, thị trường, văn bản khẳng định đây không phải là đất ở. Căn hộ cũng không thuộc loại để ở. Thời hạn sử dụng là theo dự án. Việc giao dịch sản phẩm căn hộ, tất yếu sẽ là căn hộ du lịch, thời hạn sử dụng đất là có thời hạn (50 năm, một số trường hợp được tới 70), không lâu dài.
Điều này đem lại các hiệu ứng:
Với người mua, sử dụng căn hộ này không thể sử dụng như căn hộ chung cư mà chỉ là căn hộ nghỉ dưỡng. Thời hạn sử dụng đất là có thời hạn, có thể 50 năm, có thể ở đến 70 năm, nhưng không phải là lâu dài, không thời hạn. Về phía cầu của người sử dụng, do không đạt được kỳ vọng “nếu không cho thuê được thì cùng lắm là để ở” nên chỉ những ai thực sự có mong muốn kinh doanh mới mua sản phẩm này.
Về phía nhà sản xuất, xây dựng, cũng sẽ chỉ bán được quyền sở hữu cản hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn. Khi hết thời hạn của dự án, việc có thể thuê đất tiếp hay không sẽ tùy thuộc vào nhiều yếu tố, nhưng có điều chắc chắn là không phải là đất sử dụng lâu dài thì người sử dụng có quyền đề nghị được thuê tiếp nhưng quyền quyết định thuộc về Nhà nước. Và như vậy, giá mua bán căn hộ sẽ dựa trên giá trị thời hạn cho phép theo dự án.
Thị trường condotel, officetel vẫn là thị trường kinh tế thực
Việc rõ ràng về mặt pháp luật từ Văn bản này, rõ ràng tốt hơn tình trạng chờ đợi không có văn bản khẳng định. Mặc dù tính pháp lý của Văn bản 703 không có yếu tố mới, khác biệt so với các văn bản pháp luật hiện hành nhưng việc khẳng định sản phẩm condotel, offictel là sản phẩm không để ở, có thời hạn sử dụng hữu hạn đã chấm dứt những quan niệm không như Văn bản 703 khẳng định. Từ đó, hạn chế các vấn đề phát sinh do việc không có Văn bản 703, góp phần làm ổn định thị trường bất động sản nói chung, thị trường condotel, officetel nói riêng.
Tuy nhiên, trong giai đoạn 2012 - 2019 vừa qua, rất nhiều bên hữu quan kỳ vọng có một khác biệt về mặt luật pháp đối với loại hình condotel, officetel để mở ra các sản phẩm lai. Bản chất của loại hình sản phẩm này dựa trên nền tảng của sản phẩm chia sẻ sở hữu (timeshare). Nhất là, trong bối cảnh kinh tế chia sẻ đã và đang phát triển cả trên thế giới và Việt Nam. Việt Nam đã thông qua Quyết định 999/QĐ-TTg 2019 về Đề án thúc đẩy mô hình kinh tế chia sẻ ngày 12 tháng 8 năm 2019, nhiệm vụ 20 và 21 đã giao Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu về “Nghiên cứu, rà soát pháp luật liên quan về mô hình kết hợp văn phòng - khách sạn” và “Nghiên cứu đề xuất các quy định, xác định rõ trách nhiệm của các bên tham gia mô hình kinh tế chia sẻ trong việc thực hiện các yêu cầu về sử dụng, khai thác hiệu quả tài nguyên và bảo vệ môi trường”.
Hơn nữa, thị trường bất động sản đang phát triển sang giai đoạn tài chính hóa, thị trường của những sản phẩm phái sinh. Việc ban hành Văn bản 703 khẳng định, tại thời điểm hiện tại, thị trường condotel, officetel vẫn là thị trường kinh tế thực, thị trường đất, nhà và công trình xây dựng.
Xét một cách tổng thể, với việc ra đời Văn ban 703, thị trường condotel, officetel có được sự rõ ràng trong vấn đề văn bản thể chế, quy phạm pháp luật, tài sản; có được sự minh bạch trong vấn đề thị trường, giao dịch nhưng không nhiều. Tuy nhiên, cùng với Văn bản 703, thị trường condotel, officetel vẫn chỉ được quản lý như một bộ phận thị trường kinh tế thực.
