Thị trường bất động sản trở lại mạnh mẽ sau giai đoạn trầm lắng.
Những thương vụ trở lại
Tháng 7/2025, đánh dấu một bước tiến mới cho thị trường M&A ở Việt Nam, với 34 thương vụ hoàn tất, tổng giá trị công bố và ước tính đạt khoảng 786 triệu USD, theo Grant Thornton. Các lĩnh vực dẫn dắt vẫn là bất động sản, công nghệ, năng lượng, logistics - hạ tầng và y tế .
Trong đó, đón đà phục hồi của bất động sản, là những bước đi chiến lược khi trong những tháng đầu năm chứng kiến sự trở lại mạnh mẽ của M&A trong lĩnh vực bất động sản. Tín hiệu tích cực từ môi trường vĩ mô và sự minh bạch được củng cố bởi Luật Đất đai có hiệu lực từ tháng 8/2024 đã kích thích lĩnh vực này.
Một trong những thương vụ đáng chú ý là Vinaconex Group (HOSE: VCG) bán 70% cổ phần tại Vinaconex ITC (UPCoM: VCR) - chủ đầu tư dự án du lịch, đô thị Cát Bà Amatina (172 ha, Hải Phòng) cho ba nhà đầu tư trong nước, với giá trị ước tính khoảng 250-300 triệu USD. Đây là thương vụ điển hình của việc các tập đoàn tái cấu trúc danh mục và chuyển giao cho những nhà phát triển có nguồn lực.
Thị trường M&A tại Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái định hình. Bất động sản trở lại mạnh mẽ sau giai đoạn trầm lắng, trong khi công nghệ, năng lượng, y tế và giáo dục tiếp tục giữ vai trò động lực dài hạn.
UOA Vietnam, thành viên của UOA Group (Australia) cũng chi 68 triệu USD để mua lại VIAS Hong Ngoc Bao JSC, sở hữu khu đất vàng tại quận 1 (TP.HCM) nhằm phát triển văn phòng thương mại. Thương vụ cho thấy sự hấp dẫn bền vững của bất động sản thương mại cao cấp tại trung tâm đô thị.
Trong khi đó, ở lĩnh vực công nghệ, chuyển đổi số tiếp tục là động lực then chốt cho M&A trong lĩnh vực công nghệ. Tháng 7 chứng kiến thương vụ GS Microelectronics (GSME) - Tập đoàn Bắc Mỹ mua lại Sinble Technology Vietnam, nhằm tăng cường năng lực thiết kế chip cho công nghệ bán dẫn, phục vụ AI và tính toán hiệu năng cao (HPC).
Ở mảng ứng dụng, nền tảng AI Hay gọi vốn 10 triệu USD (Series A) từ Argor Capital, với mục tiêu mở rộng bộ công cụ AI siêu bản địa hóa, phục vụ 100 triệu người dùng Việt Nam. OKXE Vietnam nền tảng thương mại điện tử xe máy cũng đã huy động 14,5 triệu USD để tích hợp AI vào định giá, kiểm định xe và dịch vụ hậu mãi, hướng tới trở thành nền tảng số hàng đầu Đông Nam Á cho xe hai bánh.
Ngay cả giáo dục, một phân khúc gắn với tiêu dùng dài hạn cũng không đứng ngoài làn sóng này.
Nhu cầu chăm sóc sức khỏe bền vững thúc đẩy dòng vốn PE. Ngành y tế tiếp tục hút vốn nhờ nhu cầu chăm sóc sức khỏe tăng cao và dư địa phát triển của khối tư nhân. Dale Investment Holdings (Singapore), liên kết với Quadria Capital đã mua 73,15% cổ phần của Tam Tri Medical JSC, chuỗi bệnh viện tư nhân Việt Nam. Với giá trị ước tính 100-120 triệu USD, thương vụ này cho thấy vai trò của các quỹ PE trong tái cấu trúc hệ thống y tế tư nhân, nâng cao chất lượng dịch vụ và mở rộng quy mô hoạt động.
Trong bối cảnh Việt Nam thúc đẩy Net Zero 2050, cơ hội M&A trong năng lượng sạch (điện gió, điện mặt trời, LNG) sẽ bùng nổ, đặc biệt khi các nhà đầu tư tìm kiếm dự án đang vận hành hoặc sắp hoàn tất xây dựng để giảm rủi ro pháp lý và tăng tốc thu hồi vốn. Dù tháng 7 không ghi nhận dự án năng lượng tái tạo mới, nhưng thương vụ EnQuest PLC (Anh) mua lại hoạt động của Harbour Energy tại Việt Nam, bao gồm 53,13% quyền lợi ở mỏ Chim Sáo và Dừa, với giá 85,1 triệu USD là ví dụ điển hình cho chiến lược tối ưu vòng đời tài sản.
Tương lai M&A xoay quanh ba “mũi nhọn”
Thị trường M&A tại Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái định hình. Bất động sản trở lại mạnh mẽ sau giai đoạn trầm lắng, trong khi công nghệ, năng lượng, y tế và giáo dục tiếp tục giữ vai trò động lực dài hạn. Nhà đầu tư hiện không chỉ tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn, mà còn đặt cược vào các xu hướng bền vững: tiêu dùng chất lượng, năng lượng sạch và kinh tế số.
Theo các nhà đầu tư, bất động sản vẫn là trụ cột, song theo hướng chọn lọc dài hạn. Thương vụ tập trung vào tái cấu trúc dự án, chuyển nhượng quỹ đất sạch và phân khúc đô thị lớn, công nghiệp - logistics. Luật Đất đai mới (có hiệu lực từ tháng 8/2024) được kỳ vọng cải thiện minh bạch, giảm rủi ro và mở đường cho nhà đầu tư ngoại.
Tiếp theo sẽ là lĩnh vực công nghệ và bán dẫn bứt phá. Chuyển đổi số trở thành tâm điểm của dòng vốn M&A. Các thương vụ sẽ tập trung vào AI bản địa, thương mại điện tử, fintech và giải pháp số cho giáo dục, y tế. Đặc biệt, ngành bán dẫn và công nghệ cao nổi lên trong chiến lược toàn cầu, khi Việt Nam được coi là mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng.
Trong khi đó, mục tiêu Net Zero thúc đẩy làn sóng M&A trong năng lượng sạch: điện gió, điện mặt trời, LNG. Hạ tầng giao thông thông minh cũng nằm trong tầm ngắm, với xu hướng ưu tiên các dự án đã vận hành để rút ngắn thu hồi vốn và giảm rủi ro pháp lý.
Cuối cùng các quỹ PE và nhà đầu tư chiến lược sẽ săn đón chuỗi bệnh viện tư, dịch vụ xét nghiệm, thiết bị y tế. Giáo dục cũng là điểm sáng, đặc biệt với edtech và ứng dụng AI, nhằm giải quyết bài toán thiếu hụt nhân lực. Ngoài ra, các nền tảng logistics thông minh, hệ thống thu phí tự động và hạ tầng thanh toán số tiếp tục hút vốn, đóng vai trò then chốt trong thúc đẩy kinh tế số toàn diện.
Dẫu vậy, thị trường M&A vẫn đối mặt với nhiều rào cản. Khung pháp lý chưa đồng bộ cùng thủ tục cấp phép phức tạp khiến quá trình giao dịch mất nhiều thời gian. Ở các lĩnh vực công nghệ và bất động sản trung tâm, mức định giá cao tiếp tục là thách thức lớn đối với nhà đầu tư. Ngoài ra, rủi ro nợ xấu, đặc biệt tại các doanh nghiệp bất động sản, cùng tình trạng thiếu minh bạch trong báo cáo tài chính và dữ liệu thị trường càng làm tăng độ bất định. Không chỉ dừng lại ở giai đoạn thương thảo, các thách thức hậu M&A như tích hợp văn hóa doanh nghiệp, giữ chân nhân sự chủ chốt và duy trì khách hàng cũng là những bài toán khó cần lời giải.
Trong kịch bản thuận lợi, nhà lưu đầu tư lưu ý, các đột phá pháp lý về điện gió ngoài khơi, thị trường carbon và cơ chế giá điện tái tạo có thể thúc đẩy “siêu chu kỳ” M&A năng lượng. Ngược lại, tiến độ pháp lý chậm, định giá neo cao và chi phí vốn toàn cầu tăng có thể khiến M&A chậm lại, chuyển hướng sang mua nợ và tài sản bảo đảm.
Thập kỷ tới sẽ là giai đoạn hợp nhất và nâng cấp chất lượng tài sản. Nhà đầu tư thành công sẽ là những bên kỷ luật về pháp lý, vận hành, linh hoạt trong cấu trúc vốn, và biết tạo giá trị gia tăng bằng công nghệ cùng ESG, thay vì chỉ chạy theo quy mô.
