VnDirect vừa có báo cáo cập nhật triển vọng thị trường bất động sản trong đó kỳ vọng thị trường bất động sản nhà ở đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất, và sẽ cho thấy sự phục hồi rõ nét hơn từ nửa cuối năm 2024.
Báo cáo cho hay, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam bước vào giai đoạn khó khăn kể từ quý II/2022, sau khi một số lãnh đạo doanh nghiệp bị xử lý do vi phạm pháp luật phát hành trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản bị thắt chặt, lãi suất cho vay tăng lên làm suy yếu nhu cầu mua nhà.
Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở tại thị trường Hà Nội và TP.HCM đều có những diễn biến tích cực khi tỷ lệ hấp thụ trên 100% (số lượng căn bán được nhiều hơn nguồn cung mới trong một kì).
Cụ thể, tại TP.HCM, số lượng căn hộ bán được trong năm 2023 giảm 59% so với cùng kỳ, nhưng số lượng căn hộ bán ra trong nửa cuối năm 2023 vẫn cao hơn 101% so với nửa đầu năm 2023. Tỷ lệ hấp thụ cũng có dấu hiệu cải thiện trong nửa cuối năm 2023, đạt 108% sv 59% trong nửa đầu năm 2023. Tại Hà Nội, cả nguồn cung mới và doanh số bán được đều cải thiện rõ rệt qua các quý, với tỷ lệ hấp thụ trên 100%.
Giá căn hộ trung bình tại Hà Nội tăng 15% so với cùng kỳ, đạt 53,2 triệu đồng/m2 (2.190 USD/m2) do thiếu hụt nguồn cung tại phân khúc bình dân và trung cấp. Trong khi. đó, giá căn hộ tại TP.HCM giảm 2% so với cùng kỳ xuống còn 61,4 triệu đồng/m2 (2.500 USD/m2) do giá nhà trung bình của phân khúc cao cấp giảm, chiếm 84% tổng nguồn cung năm 2023.
VnDirect cho rằng Chính phủ đã nỗ lực giải quyết ba nút thắt lớn nhất trên thị trường bất động sản nhà ở trong năm 2023 và đã xuất hiện những kết quả tích cực nhất định. Tuy nhiên, cần có nhiều biện pháp hơn nữa để cải thiện nhu cầu và tâm lý thị trường.
Đề cập đến triển vọng của thị trường trong những năm tới, báo cáo của Vndirect cho biết, thị trường nhà ở vẫn còn nhiều tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn cùng với quá trình đô thị hoá nhanh tại Việt Nam.
Hiện tốc độ đô thị hóa ở Việt Nam ghi nhận tăng trưởng nhanh từ 30,5% trong năm 2010 lên 40% vào năm 2022 nhưng vẫn thấp hơn so với các nước trong khu vực. Bộ Xây dựng kì vọng dân số thành thị sẽ đạt 45% tổng dân số vào năm 2025 và hơn 50% vào năm 2030.
Thị trường nhà ở vẫn còn nhiều tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn. Nguồn: VnDirect
Điều đáng mừng là hiện nay mặt bằng lãi suất cho vay giảm đã trở nên dễ tiếp cận hơn đối với các chủ đầu tư và được kỳ vọng sẽ hỗ trợ nhu cầu mua nhà tích cực hơn trong thời gian tới.
Mặt bằng lãi suất cho vay đã giảm 2,0 - 2,5 điểm % kể từ đỉnh và qua đó giảm bớt gánh nặng lãi vay lên các chủ đầu tư dự án bất động sản, do vậy dự báo biên lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp bất động sản sẽ có sự phục hồi trong các quý tới.
"Việc tín dụng tiêu dùng bất động sản tiếp tục giảm phản ảnh sự thận trọng của người mua nhà. Tuy nhiên, với việc lãi suất thế chấp thả nổi trung bình tại các ngân hàng thương mại hiện ở mức khoảng 11%/năm, từ mức đỉnh là 13 - 14%/năm, chúng tôi kỳ vọng nhu cầu mua bất động sản sẽ cải thiện trong những tháng tới, từ đó cải thiện dòng tiền của các chủ đầu tư.
Ngoài ra, hiện tại, nhiều chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh cũng đã đưa ra các điều khoản thanh toán với lãi suất ưu đãi để hỗ trợ nhu cầu của người mua nhà", ông Đinh Quang Hinh, Trưởng Bộ phận vĩ mô và Chiến lược thị trường, Công ty Chứng khoán VNDIRECT cho hay.
So sánh cơ sở lợi nhuận của các doanh nghiệp. Nguồn: VnDirect
Trên cơ sở đó, VnDirect dự phóng lợi nhuận ròng của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH) trong năm 2024 sẽ tăng 59,2% so với cùng kỳ, đạt 1.362 tỷ đồng nhờ vào những yếu tố chính sau: Nguồn cung phân khúc trung cấp tại khu vực TP.HCM phù hợp với nhu cầu thực ở của người mua nhà ngày càng khan hiếm, đây là động lực chính thúc đẩy doanh số ký bán của KDH; KDH sở hữu quỹ đất lớn với pháp lý rõ ràng ở những vị trí đắc địa tại TP.HCM; KDH tập trung vào phân khúc căn hộ trung cấp, đáp ứng hiệu quả nhu cầu thực ở của người mua nhà.
Với CTCP Vinhomes (mã: VHM), VnDirect dự báo lợi nhuận ròng năm 2024 tăng 15,1% so với cùng kỳ đạt 43.538 tỷ đồng sau khi doanh thu tăng 10,5% lên mức 119.261 tỷ đồng, với kỳ vọng doanh số ký bán mới tăng 29,4% trong năm 2024 – được đóng góp chủ yếu bởi ba đại dự án dự kiến được mở bán trong nửa cuối năm 2024 là Vinhomes Vũ Yên (877ha, Hải Phòng), Vinhomes Cổ Loa (385ha, Hà Nội), Vinhomes Wonder Park (133ha, Hà Nội); cũng như từ các căn thấp tầng còn lại tại hai dự án Vinhomes Ocean Park 2 và 3.
