Nhiều cơ sở để kỳ vọng thị trường sớm hồi phục
Thị trường bất động sản cuối năm 2023, đầu năm 2024 được kỳ vọng sẽ ấm dần bởi hàng loạt các động lực thúc đẩy từ chính sách, hạ tầng. Trong đó, đầu tiên phải kể đến việc Thủ tướng Chính phủ vừa ký Công điện số 993/CĐ-TTg được ban hành ngày 24/10/2023 về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt các giải pháp phát triển thị trường BĐS.
Theo đó, Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiếp tục thúc đẩy việc cho vay tín dụng với lĩnh vực bất động sản; có giải pháp phù hợp tiết giảm chi phí để giảm mặt bằng lãi suất. Nhờ sự chỉ đạo quyết liệt từ Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, lãi suất ngân hàng đã được điều tiết đáng kể.
Bên cạnh đó, chu kỳ đầu tư công được kỳ vọng thúc đẩy thị trường bất động sản. Cụ thể, việc giải ngân đầu tư hạ tầng công dự báo tiếp tục được thúc đẩy mạnh mẽ trong năm 2024, đặc biệt khi các dự án hạ tầng trọng điểm như sân bay Long Thành, các dự án thành phần Cao tốc Bắc – Nam phía Đông giai đoạn 2 đã lần lượt hoàn tất công đoạn lựa chọn nhà thầu trong năm 2023 và bắt đầu đẩy mạnh thi công.
Thêm vào đó, hoạt động đầu tư công xác lập kỷ lục mới, khi ngân sách nhà nước dự kiến bố trí gần 2,9 triệu tỷ đồng cho giai đoạn 2021 - 2025 - cao hơn nhiều so với các chu kỳ đầu tư trước đó. Việc tăng quy mô vốn đầu tư cũng đồng nghĩa với những yêu cầu cao hơn về hiệu quả đầu tư công, đáp ứng yêu cầu phát triển của đất nước trong giai đoạn mới.
Tăng quy mô vốn đầu tư công có ý nghĩa và tầm quan trọng đặc biệt cho tăng trưởng kinh tế Việt Nam giai đoạn 2021 - 2025, bởi 1 đồng vốn đầu tư công sẽ kéo theo 1,61 đồng vốn đầu tư ngoài nhà nước. Theo số liệu tính toán, dự báo giai đoạn 2021 - 2025 nếu giải ngân vốn đầu tư công tăng thêm 1% so với năm trước thì GDP tăng thêm 0,058%.
Đồng thời, thị trường bất động sản cũng đang chờ đợi tác động từ các Luật mới. Cụ thể, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đã chính thức được Quốc hội thông qua tại cuối tháng 11/2023 (có hiệu lực từ đầu năm 2025). Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai hiện đang trong các bước chỉnh sửa cuối cùng và kỳ vọng sẽ được thông qua vào đầu năm 2024.
Việc sửa đổi và ban hành 3 Luật lớn về bất động sản cùng lúc là việc chưa có tiền lệ, giúp tránh được tình trạng không thống nhất về cùng một quy định giữa các Luật (đã từng xảy ra trong giai đoạn điều chỉnh các Luật năm 2013 – 2014).
Khi đó, việc thông qua các Luật về bất động sản kỳ vọng sẽ thúc đẩy tích cực tâm lý thị trường trong năm 2024 và tạo điều kiện cho sự phục hồi của thị trường. Cụ thể, các cơ quan quản lý có cơ sở để bắt đầu đẩy mạnh xử lý, thông qua hồ sơ pháp lý dự án theo điều chỉnh của hệ thống luật mới. Ngoài ra, trong quá khứ, thực tế đã chứng minh việc ban hành các Luật mới trong giai đoạn 2013-2014 đã góp phần thúc đẩy mạnh mẽ nguồn cung dự án và hoạt động giao dịch trong các năm tiếp theo.
Chia sẻ về thị trường bất động sản cuối năm 2023, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho biết: “Thị trường bất động sản cuối năm 2023 đã trải qua giai đoạn khó khăn nhất, từ giờ sẽ chỉ có phục hồi. Chính phủ đã có nhiều giải pháp, chính sách với thị trường như tháo gỡ pháp lý tạo thêm nguồn cung, lãi suất ngân hàng hiện thấp ngang với mức lãi suất trước dịch Covid-19”.
Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng thị trường đã và đang ở trong thời kỳ thanh lọc mạnh mẽ, an toàn cho người mua.
“Các dự án có thể đưa đến tay người mua lúc này không chỉ phải đảm bảo pháp lý “chuẩn chỉnh” 100%, giá phải phù hợp và có các chính sách thanh toán cạnh tranh nhất mới được thị trường đón nhận. Đây được xem là “lớp lọc” tích cực nhất với người mua nhà, tránh tình trạng mua phải lúa non hay hàng kém chất lượng”, ông Tuấn nói.
Bên cạnh đó, báo cáo mới đây của Hiệp hội bất động sản TP.HCM, nhận định thị trường bất động sản cuối năm 2023 đã đi qua vùng đáy. Mức độ “vượt khó” của thị trường trong quý 3/2023 đã đạt 43,2% so với đầu năm. Dù vẫn còn nhiều khó khăn nhưng thị trường dự kiến sẽ “sáng” hơn trong thời gian tới trước khi đi vào tiến trình phục hồi, dự kiến sẽ diễn ra trong nửa cuối năm 2024.
Ảnh minh hoạ: Thu Thu
Hai phân khúc bất động sản phục hồi tốt trong nửa cuối năm 2023
Mới đây, Bộ Xây dựng đã công bố Dự thảo Báo cáo tổng kết công tác năm 2023 của ngành xây dựng. Trong đó, nhiều thông tin liên quan đến thị trường bất động sản đã được đề cập.
Trong đó, Bộ Xây dựng đánh giá: “Nửa đầu năm 2023, thị trường bất động sản tiếp tục trạng thái giao dịch trầm lắng. Bằng nhiều biện pháp quyết liệt của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và các địa phương để tháo gỡ khó khăn đã mang lại những kết quả nhất định, các vướng mắc từng bước được tháo gỡ, tình hình thị trường đã có những chuyển biến theo chiều hướng tích cực”.
Theo nhận định, đánh giá của một số tổ chức nghiên cứu thị trường và một số địa phương, trong 06 tháng cuối năm 2023 thị trường bất động sản đã có những tín hiệu tích cực hơn so với nửa đầu năm 2023, trong đó lượng tìm kiếm giao dịch các phân khúc đất nền, chung cư... có sự phục hồi tốt và nguồn cung từ các dự án mới, giao dịch xuất hiện ngày càng nhiều.
Với phân khúc chung cư, trang Batdongsan.com.vn ghi nhận những diễn biến tích cực của thị trường căn hộ, theo đó, mức độ quan tâm tới căn hộ chung cư tăng 1% trong quý 3/2023 vừa qua, dù các loại hình như nhà riêng, nhà mặt phố, biệt thự, đất nền, đất dự án, biệt thự đều sụt giảm từ 4 - 11%.
Theo Batdongsan.com.vn, năm nay, giá rao bán chung cư chỉ tăng nhẹ từ 1 - 5% tại Hà Nội và gần như đi ngang ở TP. HCM. Tuy nhiên, xét trong giai đoạn từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư TP.HCM và Hà Nội đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân, khi tăng lần lượt là 82% và 56% trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.
Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam Đinh Minh Tuấn cho rằng, khả năng thị trường căn hộ sẽ phục hồi sớm nhất so với các loại hình khác, dự kiến có thể rơi vào đầu quý 1/2024 và chậm nhất là quý 2/2024 sẽ đảo chiều. Nhìn chung, đây là loại hình được dự báo sẽ dẫn đầu xu hướng phục hồi của bất động sản.
Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - PERI) cũng đã tiến hành khảo sát về phân khúc bất động sản nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng trong nửa cuối năm 2023. Kết quả khảo sát cho thấy, phân khúc căn hộ chung cư nhận được lựa chọn áp đảo với 73%; 15% lựa chọn nhà thấp tầng, đất nền 10%; bất động sản nghỉ dưỡng chỉ chiếm 2% lựa chọn của khách hàng.
Với phân khúc đất nền, theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đất nền có sổ, nhà ở kinh doanh từ 2 - 3 tỷ đồng có lượng giao dịch tăng rõ rệt trong quý 3/2023, nhất là ở những vùng được đầu tư hạ tầng hay khu vực liền kề các khu công nghiệp với giá bán tăng 5-7% so với quý trước.
Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược Batdongsan.com.vn nhận định: “Hiện đất nền ở nhiều khu vực sở hữu mức giá có thể tiếp cận với phần đông nhà đầu tư. Vì vậy, người có nguồn tiền nhàn rỗi mua đất nền ở thời điểm và tầm giá này có cơ hội thu lời tốt trong trung và dài hạn”.
Ngoài ra, phân khúc đất nền có dấu hiệu vượt đáy ở loại hình đất đấu giá tại khu vực xung quanh Hà Nội. Cụ thể, mức giá quanh 2 – 3 tỷ đồng đạt tỷ lệ hấp thụ 70-80% với giá đấu cao hơn khoảng 5% so với giá khởi điểm, có thể chuyển nhượng ngay kèm chênh lệch 30-50 triệu đồng/nền, xu hướng này được thấy rõ nhất tại các tỉnh thành Bắc Giang và Hưng Yên,…
VARS cũng cho biết nhiều nhà đầu tư hiện bắt đầu đi “săn” đất ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn. Đây là các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao với mức giá được đánh giá là khá “hời”, còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai.
Dự báo về thị trường bất động sản trong thời gian tới, TS. Lê Sĩ Trí - chuyên gia kinh tế, giảng viên MBA Trường Đại học Kinh tế - Tài chính TP.HCM cũng cho rằng: “Trong bức tranh thị trường bất động sản có phần ảm đạm như hiện nay, phân khúc bất động sản nhà ở với mức giá tầm trung trở xuống phục vụ cho nhu cầu nhà ở thực sẽ có khả năng phục hồi nhanh và sớm hơn trong thời gian này”.
TS. Lê Sĩ Trí cũng đưa ra 5 giải pháp để tạo động lực “hồi phục” phân khúc này sớm hơn như sau:
Thứ nhất, các chính sách ưu đãi cho các chủ đầu tư phân khúc này cần được “luật hóa” để hỗ trợ cho hoạt động đầu tư phân khúc này;
Thứ hai, kéo giảm các chi phí đầu tư vào phân khúc này, như: tăng nguồn cung vật tư, vật liệu xây dựng, hợp lý hóa quy trình xây dựng, phân công lao động hợp lý, kéo giảm chi phí tài chính,... để hạ giá thành sản phẩm;
Thứ ba, đô thị hóa các vùng ven với hạ tầng và tiện ích phù hợp nhằm thu hút dân cư, nhờ vậy kéo giảm chi phí mặt bằng đất đáng kể khi đầu tư vào các vùng ven so với khu vực trung tâm khi triển khai đầu tư phân khúc này;
Thứ tư, phương thức thanh toán linh hoạt, khuyến khích người mua thanh toán nhanh, tỷ trọng số tiền thanh toán cao với chiết khấu hợp lý nhằm giảm bớt áp lực tài chính cho chủ đầu tư khi triển khai dự án;
Thứ năm, tìm kiếm đối tác nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh để hợp tác đầu tư./.
