Tắc nghẽn nguồn lực 30 tỷ USD
Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng có vai trò rất lớn trong phát triển ngành du lịch cũng như thúc đẩy kinh tế địa phương. Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tính đến tháng 9/2021 tại 15 tỉnh, thành sở hữu lợi thế về du lịch có tổng số 239 dự án bất động sản du lịch, cung cấp hơn 114.097 condotel; 24.399 villas; 30.899 shophouse với tổng giá trị khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.
Tuy nhiên, sau một thời gian phát triển nóng, những năm gần đây, phân khúc này đã bị chững lại. Thị trường gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể. Nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm mạnh của thị trường này, ngoài tác động của Covid-19 thì cơ bản là do khung pháp lý cho loại hình bất động sản du lịch vẫn chưa rõ ràng. Từ đó gây lúng túng cho công tác quản lý Nhà nước, áp dụng bất nhất, tạo nên “điểm nghẽn” cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch. Hệ quả là khiến khách hàng không còn “mặn mà” với sản phẩm, trong khi đó doanh nghiệp bị ảnh hưởng về uy tín, thiệt hại tài chính, mất niềm tin vào chủ trương, chính sách ban hành của một số cơ quan quản lý Nhà nước, và ảnh hưởng không nhỏ đến môi trường đầu tư kinh doanh.
Theo một khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, trong các yếu tố cản trở tốc độ, quy mô và quyết tâm tham gia vào thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam, yếu tố kinh tế - tài chính chiếm 30%, yếu tố pháp lý chiếm 50% và yếu tố khác chiếm 20%. Số liệu trên cho thấy những khoảng trống pháp lý trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng đã và đang gây ra lo ngại cho các nhà đầu tư về tính an toàn pháp lý hay những rủi ro có thể xảy ra.
Tại tọa đàm: “Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng” do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức mới đây, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cũng đặc biệt nhấn mạnh: “239 dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trên cả nước tương đương với tổng giá trị khoảng 30 tỷ USD. Đây là một nguồn lực rất lớn để thúc đẩy phát triển ngành du lịch, đặc biệt góp phần hồi phục kinh tế của đất nước giai đoạn hậu đại dịch Covid-19. Chỉ tính riêng trong quý I/2022, loại hình bất động sản này đã tạo ra 15.000 việc làm trong quá trình đầu tư xây dựng, vận hành cơ sở du lịch, nghỉ dưỡng”.
Tuy nhiên, theo TS. Lực, khung pháp lý cho loại hình bất động sản này chưa hoàn thiện, đặc biệt là vấn đề quyền sử dụng, quyền sở hữu khiến doanh nghiệp, nhà đầu tư lo ngại, dẫn đến nguồn lực khổng lồ này đang bị ứ tắc… Do đó, nếu tháo gỡ được điểm nghẽn pháp lý thì hàng loạt dự án sẽ được khơi thông tương đương với hàng chục tỷ đồng - một nguồn lực lớn phục vụ phát triển kinh tế xã hội cũng sẽ được khơi thông.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, so với lợi thế sẵn có, những thành tựu của du lịch Việt Nam đạt được trong thập kỷ qua được coi là giai đoạn chạy đà cho những bứt phá ấn tượng hơn ở hành trình tới. Chính phủ cũng đã có chủ trương lấy kinh tế du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn, quyết tâm đưa Việt Nam thành quốc gia nằm trong nhóm dẫn đầu về hoạt động du lịch. Đến năm 2030, ngành du lịch Việt Nam phải đủ sức hấp dẫn để đạt được mục tiêu đón trên 50 triệu khách quốc tế, trên 160 triệu khách nội địa.
Tuy nhiên, hiện tại, cơ sở hạ tầng du lịch của Việt Nam chỉ có thể đạt khoảng 1/3 chỉ tiêu. Nguồn cung sản phẩm chưa nhiều, đồng thời năng lực cạnh tranh của ngành du lịch Việt Nam cũng còn yếu và thua xa những nước láng giềng như Thái Lan, Singapore, Malaysia…
Ông Đính cũng cho rằng, nguyên nhân cơ bản là do các chính sách, pháp luật liên quan đến bất động sản du lịch vẫn chưa được đầy đủ, chưa thống nhất, thiếu đồng bộ, gây khó khăn, rủi ro cho hoạt động đầu tư kinh doanh, làm nản lòng các nhà đầu tư thứ cấp. Và thực tế đã làm giảm sút lực đầu tư vào hoạt động phát triển bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng trong khoảng 3 năm qua.
Vướng ở đâu, tháo ở đó
Theo giới chuyên gia, dòng chảy pháp lý đã và đang dần hoàn thiện các quy định về bất động sản nghỉ dưỡng, có thể kế đến như Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ năm 2020 hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở đã ghi nhận việc chứng nhận quyền sở hữu cho căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng. Và mới đây, Nghị định 02/2022/NĐ-CP cũng thêm một lần khẳng định về việc chứng nhận quyền sở hữu căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng. Từ đó, những “nút thắt” cản trở sự phát triển của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng dần được làm rõ, chỉ là chưa hoàn toàn đầy đủ.
TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế nhận định, thực tiễn cho thấy sự phát triển của nền kinh tế thị trường đòi hỏi phải có sự điều chỉnh từ các bộ luật, văn bản quy phạm pháp luật để tạo sự thuận lợi trong phát triển của các địa phương, các doanh nghiệp và người dân. Do đó, cần làm việc trên nguyên tắc cái gì có lợi cho người dân, lợi cho doanh nghiệp, lợi ích chung cho quốc gia thì cần ưu tiên. Cụ thể đối với thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, thực tế cho thấy đang có rất nhiều vướng mắc cản trở sự phát triển kinh tế, đây là vấn đề cần phải được thực sự quan tâm tháo gỡ càng nhanh càng tốt.
“Theo tôi, sửa đổi luật hay điều chỉnh bất cứ điều luật nào đều cần hướng tới sự thay đổi nhận thức, thay đổi để phát triển; buộc phải sửa đổi trên tinh thần vướng đến đâu phải gỡ đến đấy”, TS. Phong nhận định.
Còn TS. Cấn Văn Lực cũng kiến nghị 5 giải pháp tháo gỡ khó khăn để góp phần phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng:
Thứ nhất, sớm bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý cho bất động sản du lịch.
Thứ hai, thay đổi tư duy phát triển; có chính sách định hướng và quy hoạch phát triển bất động sản du lịch.
Thứ ba, có chính sách đồng bộ phát triển hạ tầng tại các vùng, khu du lịch; đẩy mạnh liên kết vùng.
Thứ tư, tăng cường đào tạo, phát triển nguồn nhân lực.
Thứ năm, quan tâm phát triển lành mạnh tài chính bất động sản (thị trường vốn, thuế, phí, quỹ đầu tư…) phù hợp; xây dựng cơ sở thông tin, dữ liệu thị trường bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng, vừa phục vụ quản lý, vừa thúc đẩy chuyển đổi số lĩnh vực bất động sản.
Bên cạnh đó, một số chuyên gia cũng cho rằng cần thay đổi tư duy trong cách làm luật để quản lý hiệu quả, không gây khó khăn cho thị trường, rắc rối cho nhà phát triển dự án và nhà đầu tư.
Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, để khơi thông được điểm nghẽn pháp lý trong việc cấp sổ đỏ cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng xây dựng trên đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) tại một số địa phương, cần có sự thay đổi về tư duy quản lý và tiếp cận vấn đề từ tư duy lợi ích. Tức là nếu như thực hiện việc cấp sổ đỏ cho các dự án bất động sản du lịch trên “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã hoàn thành, được nghiệm thu và đưa vào sử dụng thì có hại gì, có lợi gì. Nếu giải quyết từ gốc, thì cần phải sửa đổi từ Luật Đất đai. Đặc biệt, trong khi chờ đợi việc sửa đổi luật, trong đó cơ bản là Luật Đất đai, cần thiết phải sớm ban hành văn bản pháp luật thích hợp (chẳng hạn như pháp lệnh, Nghị định hay một văn bản giải thích luật…) để điều chỉnh vấn đề mới phát sinh liên quan kịp thời.
Đồng quan điểm, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định, việc cần làm là phải thay đổi cách xây dựng luật pháp, rõ ràng đến mức các quy định chỉ có một cách hiểu, không thể biện minh cho cách hiểu sai lệch, cũng không thể tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau dẫn đến khó khăn và chồng chéo trong thực thi. Một hệ thống luật pháp còn chồng chéo, khó hiểu, tạo nhiều cách hiểu không thể đảm bảo cho tính phát triển bền vững bởi sẽ tạo ra nhiều cách vận dụng khác nhau, thiếu thống nhất và đồng bộ, nhất là tạo khả năng lợi dụng để trục lợi từ quá trình phát triển./.
