Reatimes.vn
CƠ QUAN NGÔN LUẬN CỦA HIỆP HỘI BĐS VIỆT NAM

Tiêu điểm

Thiếu khung pháp lý, khó tránh khỏi tình trạng “treo đầu dê, bán thịt chó”

Có hay không khái niệm khu công nghiệp sạch?

Thiếu khung pháp lý, khó tránh khỏi tình trạng “treo đầu dê, bán thịt chó”

Điều này sẽ khiến thị trường phát triển thiếu minh bạch, thậm chí trở nên nhiễu loạn. Đây là “chốt chặn” cản trở dòng vốn FDI vào các khu công nghiệp Việt Nam.
06:00, 22/07/2021

Lời tòa soạn:

Tính đến hiện tại, cả nước có 370 KCN được thành lập (bao gồm 328 KCN nằm ngoài các KKT, 34 KCN nằm trong các KKT ven biển, 8 KCN nằm trong các KKT cửa khẩu) với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 115,2 nghìn hecta. 

Điều này đóng góp tích cực vào tăng trưởng và phát triển của Việt Nam, thông qua việc thu hút mạnh mẽ nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài; khơi dậy và nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn lực trong nước, bổ sung nguồn vốn quan trọng trong tổng vốn đầu tư xã hội; gia tăng kim ngạch xuất khẩu, góp phần mở rộng thị trường quốc tế, thay đổi cơ cấu hàng xuất khẩu; gia tăng nguồn thu ngân sách và tạo việc làm...

Tuy nhiên, KCN của Việt Nam cũng đang phải đối mặt với nhiều thách thức về môi trường, đòi hỏi phải có sự điều chỉnh và xây dựng mô hình phát triển bền vững hơn. Theo đó, việc phát triển KCN sạch, KCN sinh thái là hướng đi tất yếu.

Theo Nghị định 82, một KCN được coi là KCN sinh thái phải đạt các tiêu chí như: Có ít nhất 25% diện tích là cây xanh; giao thông, hạ tầng dịch vụ được dùng chung và tối thiểu 90% doanh nghiệp trong KCN có nhận thức về các giải pháp sử dụng hiệu quả tài nguyên và sản xuất sạch hơn (RECP); tối thiểu 20% doanh nghiệp trong KCN áp dụng các giải pháp RECP; ít nhất 10% doanh nghiệp trong KCN có kế hoạch tham gia các liên kết cộng sinh công nghiệp... Tuy nhiên, Nghị định 82 lại không có định nghĩa và tiêu chí đánh giá về KCN sạch. 

Trong khi đó, xu hướng đầu tư KCN sạch đang xuất hiện ồ ạt tại nhiều tỉnh, thành phố. Để khuyến khích mô hình này phát triển đúng hướng, thiết nghĩ cần có định nghĩa và một khung pháp lý hoàn chỉnh. 

Với mong muốn đưa ra nhiều góc nhìn nghiên cứu, Reatimes khởi đăng tuyến bài Có hay không khái niệm "Khu công nghiệp sạch"?

Trân trọng giới thiệu với độc giả!

MÔ HÌNH MỚI HAY MẬP MỜ "ĐÁNH LẬN CON ĐEN"?

Việt Nam đang trong quá trình “dọn tổ” đón đại bàng FDI khi có nhiều lợi thế, tiềm năng vượt trội so với các nước khác về môi trường kinh doanh, đất đai, nhân công rẻ... Bất động sản công nghiệp là một trong những phân khúc sẽ hưởng lợi nhất từ làn sóng này. Chính vì thế, thời gian gần đây, không ít doanh nghiệp, nhà đầu tư trong nước ồ ạt triển khai các dự án xây dựng hạ tầng khu công nghiệp để "đi tắt đón đầu" cơ hội từ khối doanh nghiệp FDI có nhu cầu dịch chuyển chuỗi cung ứng sản xuất sang Việt Nam.

Trong bối cảnh đó, trên thị trường hiện nay xuất hiện các dự án xây dựng hạ tầng gắn liền với danh xưng “khu công nghiệp sạch”. Dựa theo tâm lý thị trường, mô hình khu công nghiệp sạch sẽ là xu hướng khi các quốc gia trên thế giới hầu hết đã chuyển qua mô hình sản xuất sạch, bên cạnh đó, các nhà đầu tư nước ngoài cũng rất cần quỹ đất “sạch”, các nhà xưởng, kho xây sẵn... để không mất nhiều thời gian chuyển đổi hay giải phóng mặt bằng, triển khai xây dựng... Tuy nhiên, “khu công nghiệp sạch” là một mô hình khu công nghiệp mới hay chỉ là tên gọi thì đây là câu hỏi cần được trả lời.

“Hiện nay, Việt Nam chưa có bất kỳ quy định nào về khu công nghiệp sạch. Trước tiên, cần phải nắm bắt xem đây là hình thức khu công nghiệp mới hay chỉ là tên gọi. Nếu đây là hình thức mới thì cần có các quy định rõ ràng, càng sớm càng tốt để dễ dàng quản lý. Ngoài ra, các doanh nghiệp muốn phát triển, đầu tư vào loại hình khu công nghiệp này cũng dễ dàng bám theo quy định để triển khai”, luật sư Nghiêm Quang Vinh, Giám đốc Công ty luật TNHH Nghiêm Quang (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) khẳng định.

Khu công nghiệp sạch
"Khu công nghiệp sạch” là một mô hình khu công nghiệp mới hay chỉ là tên gọi thì vẫn là câu hỏi cần được trả lời. (Ảnh minh họa)

Th.S Nguyễn Thành Tôn, Giảng viên Đại học Tài Nguyên và Môi trường cho hay, từ trước tới nay tại Việt Nam chưa có bất kỳ khái niệm nào về khu công nghiệp sạch. Hơn nữa, trong tất cả các văn bản luật chưa có các quy định cụ thể nào cho hình thức khu công nghiệp này.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cũng nhìn nhận, thời gian gần đây cụm từ “khu công nghiệp sạch” ngày càng trở nên phổ biến. Tuy nhiên, chưa có bất kỳ quy định nào để đánh giá các tiêu chí “sạch” đối với loại hình này. Từ đó, vấn đề bức thiết đặt ra là cần có những quy định và khung pháp lý cho hình thức khu công nghiệp sạch.

Bởi theo các chuyên gia, có thể khu công nghiệp sạch chỉ là tên gọi nhằm mục đích quảng bá của doanh nghiệp. Nếu chưa có khung pháp lý quy định cụ thể, các doanh nghiệp hoàn toàn có thể lợi dụng tên gọi này để phục vụ cho lợi ích kinh doanh của mình. 

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh, không có quy chuẩn pháp lý sẽ dẫn đến tình trạng mạnh ai nấy làm, bên cạnh đó, việc không có khái niệm rõ ràng sẽ tạo ra nhiều cách hiểu về cụm từ “khu công nghiệp sạch”, thậm chí dẫn đến sự mập mờ “đánh lận con đen”, nhiều chủ đầu tư sẽ lợi dụng mác “sạch” để nâng cao giá trị khu công nghiệp của mình lên trong khi thực tế chưa chắc đã vậy. Chủ đầu tư hoàn toàn có thể “treo đầu dê bán thịt chó”, sẵn sàng bán giá cao trong khi chất lượng có thể không xứng đáng với mức giá đó. Nhưng không có gì để kiểm định. Thị trường có hàng loạt dự án gọi là xanh, gọi là sạch nhưng có đúng như thế hay không thì chỉ có chủ đầu tư là người rõ nhất.

“Câu chuyện này cũng giống như việc trên thị trường hiện tại có hàng loạt dự án bất động sản gắn mác “xanh”, tên dự án thường đi kèm với chữ “eco”, “green”... Qua đó, giá bán cũng được nâng lên, nhưng khi người dân về sinh sống lại không thấy “xanh” như quảng cáo. Tuy nhiên, khách hàng không biết kêu ai vì không có quy chuẩn, tiêu chuẩn nào để đánh giá chung cư này xanh hay không xanh và như thế nào mới chuẩn “xanh”.

Tương tự, nếu không định nghĩa rõ ràng khu công nghiệp sạch là gì, các tiêu chí để đánh giá một khu công nghiệp sạch thì chủ đầu tư sẽ lạm dụng cụm từ này để quảng cáo, tung hô sản phẩm. Giá bất động sản công nghiệp cũng vì chữ “sạch” đó mà tăng lên nhưng nhà đầu tư, doanh nghiệp đến thuê đất, thuê nhà xưởng không biết thực chất khu công nghiệp này có thực sự “sạch” hay không và “sạch như thế nào”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh phân tích.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh
Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh.

Vị chuyên gia cho biết thêm, dù luật pháp hiện nay chưa có quy định về khu công nghiệp sạch nhưng đã quy định khá rõ ràng về loại hình khu công nghiệp sinh thái. Đây là mô hình phát triển theo xu hướng chung của các quốc gia trên thế giới. Đó là một khu công nghiệp phải đảm bảo các yếu tố xanh, sản xuất sạch, sử dụng ít năng lượng, bảo vệ môi trường... Đồng thời, khu công nghiệp đó phải bao gồm một hệ sinh thái các hạ tầng, tiện tích, dịch vụ đồng bộ. Ngoài ra, các doanh nghiệp trong khu công nghiệp phải có sự liên kết, hợp tác trong sản xuất để thực hiện hoạt động cộng sinh công nghiệp nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế, môi trường, xã hội của các doanh nghiệp.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, trên thực tế "khu công nghiệp sạch" không chỉ “sạch” về môi trường mà còn phải đảm bảo nhiều yếu tố khác, do đó, xét về bản chất cũng giống với khu công nghiệp sinh thái.

“Nếu vậy tại sao không sử dụng thống nhất một khái niệm, một mô hình là khu công nghiệp sinh thái mà lại sử dụng “khu công nghiệp sạch” để khiến cho thị trường có sự nhập nhèm, mập mờ, không minh bạch”, ông Thịnh đặt vấn đề và cho rằng, cần phải làm rõ các khái niệm, phải được cụ thể hóa trong luật trước khi cho các dự án có tên "khu công nghiệp sạch" phát triển ồ ạt trên thị trường. Trên cơ sở đó, những người mua, thuê mới có quyền đòi hỏi các chủ đầu tư đảm bảo các quyền lợi của mình.

“Anh phải đáp ứng được các tiêu chuẩn như thế này thì mới được treo mức giá như thế kia. Tôi được hưởng đúng các giá trị tương ứng với số tiền mình bỏ ra. Nếu không quy định cụ thể nội hàm của nó, không có các tiêu chuẩn, quy chuẩn cụ thể mà cứ tự gắn mác là "xanh", "sạch" rồi đua nhau làm kiểu "con gà tức nhau tiếng gáy", "anh sạch thì tôi cũng phải sạch" để nâng giá bán lên thì rõ ràng thị trường sẽ nhiễu loạn, không thể bình ổn được.

Đã đến lúc cơ quan quản lý Nhà nước nên cụ thể hóa các tiêu chuẩn thế nào là sạch, thế nào là xanh, thế nào là sinh thái... Và khu công nghiệp chỉ nên triển khai theo một mô hình duy nhất, phù hợp nhất để thị trường có tiếng nói chung, có hệ quy chiếu để đánh giá”, vị chuyên gia khẳng định.

NHÀ ĐẦU TƯ FDI "NGẠI" NHẤT SỰ MẬP MỜ VỀ PHÁP LÝ

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh đánh giá, làn sóng dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam của các nhà đầu tư nước ngoài mở ra cơ hội cho bất động sản công nghiệp Việt Nam. Nhưng để tận dụng được cơ hội không phải là điều dễ dàng, nhất là khi, việc phát triển các khu công nghiệp ở Việt Nam vẫn còn nhiều điểm yếu. Nhiều doanh nghiệp chỉ đơn thuần san lấp mặt bằng và chờ nhà đầu tư đến trong khi yêu cầu của các tập đoàn FDI cao hơn rất nhiều. Đó là quỹ đất sạch đủ lớn cùng cơ sở hạ tầng đồng bộ, có sự kết hợp hài hòa giữa các doanh nghiệp, nhà đầu tư khi xây dựng các khu công nghiệp xanh, sử dụng công nghệ cao và không gian sống chất lượng cho lao động tại khu công nghiệp...

Việc phát triển các khu công nghiệp sạch, khu công nghiệp sinh thái sẽ giải quyết triệt để được các bất cập, hạn chế của các khu công nghiệp hiện có, trong đó có cả vấn đề về tiếp cận đất đai, đến kết cấu hạ tầng, logistics, kho bãi, khả năng cung cấp lao động và vấn đề xử lý ô nhiễm môi trường... Đây cũng là cơ sở quan trọng để thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài chất lượng vào lĩnh vực này.

Theo đó, “sạch” trong đảm bảo các điều kiện môi trường, áp dụng công nghệ, năng lượng sạch trong sản xuất chỉ là một phần. Trên thực tế, một khu công nghiệp sạch còn phải đảm bảo các yếu tố như: Đất đai không bị vướng mắc, hạ tầng hoàn thiện; đồng bộ hệ thống xử lý chất thải, rác thải; có nhà ở cho công nhân, chuyên gia và các dịch vụ tiện ích đi kèm... Tất cả tạo thành một hệ sinh thái. Đó là các nền tảng cơ bản mà một khu công nghiệp cần phải có trước khi thu hút các doanh nghiệp đến đầu tư, sản xuất. 

khu công nghiệp sạch
Việc phát triển các khu công nghiệp sạch, khu công nghiệp sinh thái sẽ giải quyết triệt để được các bất cập, hạn chế của các khu công nghiệp hiện có, trong đó có cả vấn đề về tiếp cận đất đai, đến kết cấu hạ tầng, logistics, kho bãi, khả năng cung cấp lao động và vấn đề xử lý ô nhiễm môi trường. (Ảnh minh họa).

“Việc phát triển khu công nghiệp sạch đã và đang trở nên rất quan trọng, góp phần tăng tính cạnh tranh trong việc thu hút vốn đầu tư FDI. Đặc biệt là trong bối cảnh bất động sản đang trên đà tăng giá, giá thuê đất khu công nghiệp cũng không ngoại lệ; công tác đền bù, giải phóng mặt bằng trở nên khó khăn hơn, các khu công nghiệp đã tạo được mặt bằng, quỹ đất sạch, các hạ tầng cơ sở đồng bộ và các điều kiện hoạt động đảm bảo sẽ là những “chiếc tổ” thu hút "đại bàng" là các doanh nghiệp trong và ngoài nước đến đầu tư”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh đánh giá.

Tuy vậy, vị chuyên gia cho rằng, các doanh nghiệp FDI đến đầu tư thường quan tâm nhất đến vấn đề pháp lý và rất e ngại nếu đầu tư vào một loại hình nào đó mà pháp lý còn mập mờ, chưa rõ ràng vì nguy cơ gặp rủi ro rất lớn. Do đó, nếu không sớm xây dựng hành lang pháp lý phù hợp và minh bạch cho việc phát triển các khu công nghiệp tại Việt Nam thì không thể lạc quan trong câu chuyện đón đại bàng FDI về “xây tổ”. Đó là chưa kể đến các hệ lụy có thể xảy ra, nhiều khu công nghiệp gắn mác "sạch" ồ ạt ra đời rồi bỏ hoang hoặc sử dụng không hiệu quả, gây lãng phí đất đai. Đây là thực tế đã từng xảy ra tại Việt Nam và giai đoạn này rất có thể sẽ giẫm lại "vết xe đổ" của thời kỳ trước nếu các dự án mang tên “khu công nghiệp sạch” được cấp phép nhiều lên mà chưa có quy định pháp lý điều chỉnh.

Còn theo ông Nguyễn Thế Điệp, một trong các bất cập có thể xảy đến khi pháp lý đi sau thị trường đó là, các doanh nghiệp lợi dụng xin dự án để hưởng lợi các ưu đãi về thuế đất, thế công nghiệp. Sau đó sẽ xin chuyển đổi mục đích sang nhà ở hoặc các công trình khác nhằm tăng giá trị lợi nhuận.

“Trong thời gian qua, có thể thấy không thiếu các khu công nghiệp xin thật nhiều quỹ đất, sau đó cắt xén xin chuyển đổi mục đích để làm dự án nhà ở. Bởi tại Nghị định 82/2018 về quy định quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế của Chính phủ ban hành tháng 5/2018 cho phép nghiên cứu chuyển đổi đất khu công nghiệp sang đất khu dân cư. Tôi cho rằng nếu không quản lý, thẩm định chặt chẽ sẽ dẫn đến tình trạng, các doanh nghiệp ồ ạt xin nhiều đất làm khu công nghiệp rồi cố tình chuyển đổi mục đích, phân lô bán nền thu lợi nhuận, điều này không chỉ ảnh hưởng tới quỹ đất công nghiệp, mà còn làm thất thu ngân sách Nhà nước”, ông Điệp nói.

Ông Điệp cho biết thêm, ở những quốc gia công nghiệp phát triển họ có các khu công nghiệp sinh thái và có hệ tiêu chí khắt khe, đặc biệt là tác động xấu tới môi trường phải đạt chỉ số thấp nhất có thể. “Chúng ta cần nhìn nhận, học hỏi để đưa ra các quy định cho hình thức này”, ông Điệp chia sẻ.

Ngoài ra, vị chuyên gia cũng cho rằng, các khu công nghiệp sạch, sinh thái, thân thiện với môi trường có sức hút với đối với các khối doanh nghiệp FDI. Nếu có những tiêu chí, quy định cụ thể và tạo ra một thị trường hoạt động ổn định, minh bạch, có pháp lý điều chỉnh thì đây sẽ là lợi thế lớn để Việt Nam thu hút các doanh nghiệp nước ngoài./. 

Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP