Kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp giảm 30%
Thị trường bất động sản đang đối mặt với thách thức và khó khăn chưa từng có do dịch bệnh gây ra. Giãn cách xã hội kéo dài trên nhiều tỉnh thành, đặc biệt là TP.HCM đã bước sang tháng thứ 3 làm doanh nghiệp buộc phải đóng cửa, chuyển sang chế độ làm việc tại nhà hoặc tạm dừng hoạt động.
Tuy nhiên, đối với các doanh nghiệp bất động sản, đặc thù là giao dịch trực tiếp do các yêu cầu chặt chẽ về mặt pháp lý và giá trị sản phẩm cao, chính vì vậy việc giãn cách xã hội đã làm thị trường ngưng trệ. Tùy theo mức độ kiểm soát dịch ở các địa phương mà tình hình ngưng trệ này có thể một phần hay hoàn toàn.
Theo đo lường mới nhất trên các trang thông tin bất động sản như batdongsan.com, nhà đầu tư vẫn có sự quan tâm bất động sản tuy nhiên tỷ lệ quan tâm giảm xuống do tâm lý chờ đợi và thận trọng chờ tâm dịch qua đi. Ngoài yếu tố an toàn về sức khỏe, tình hình khó khăn chung của các doanh nghiệp là về dòng tiền, về công ăn việc làm và thu nhập cũng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của khách hàng trong giai đoạn này.
Dưới góc độ chủ đầu tư dự án, một số ghi nhận thực tế khó khăn đã xảy ra như sau:
Thứ nhất, kế hoạch kinh doanh bị phá vỡ nghiêm trọng, do đó các chủ đầu tư dự án đều phải điều chỉnh kế hoạch kinh doanh giảm từ 30% thậm chí cao hơn do các hoạt động kinh doanh bị ngưng trệ vì dịch bệnh. Doanh thu bán hàng sụt giảm nghiêm trọng trong khi chi phí đầu vào tăng dẫn đến hiệu quả hoạt động sẽ bị giảm sâu. Năm nay, doanh nghiệp đạt được 50% kế hoạch doanh thu đề ra là sự nỗ lực không đơn giản.
Thứ hai, các sự kiện bán hàng bị tạm dừng, hình thức bán hàng truyền thống của các doanh nghiệp bất động sản thông qua các sự kiện bán hàng là chính. 2 đợt dịch xảy ra liên tiếp vào đầu năm nay làm cho các sự kiện bán hàng không thể tổ chức theo dự kiến. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã đầu tư cho nền tảng bán hàng trực tuyến, nhưng những nền tảng này lại chỉ phù hợp với các thương hiệu lớn, uy tín. Tuy nhiên, thói quen giao dịch truyền thống và yêu cầu khắt khe về pháp lý là rào cản chưa mang lại hiệu quả cao cho hình thức giao dịch mới này.
Thứ ba, kế hoạch triển khai thi công xây dựng bị đình trệ. Hầu hết tiến độ thi công các công trình xây dựng đều bị ảnh hưởng tiến độ. Giá cả vật liệu xây dựng leo thang làm gia tăng chi phí đầu vào đáng kể cho các công trình xây dựng. Đại dịch cũng làm biến động nguồn lao động phục vụ cho công trường. Chính vì vậy sau khi dịch bệnh qua đi, việc tìm kiếm nhân công lao động cho các công trình xây dựng cũng là vấn đề lớn của các nhà thầu xây dựng. Như Vạn Phúc City, trong năm nay chỉ có thể đảm bảo được khoảng 70% tiến độ trong 12 hạng mục công trình xây dựng trọng điểm được triển khai theo kế hoạch.
Thứ tư, áp lực về đồng tiền và khả năng trả nợ vay. Hầu hết các chủ đầu tư đều sử dụng nguồn vốn vay từ ngân hàng và các hình thức huy động tài chính khác. Tỷ trọng nguồn vốn vay tùy thuộc vào quy mô dự án và năng lực tài chính của doanh nghiệp.
Trong trạng thái bình thường khi dòng tiền ổn định thì khả năng trả nợ vay được đảm bảo. Tuy nhiên, trong tình huống hiện nay khi doanh thu và đồng tiền sụt giảm nghiêm trọng thì áp lực tài chính lên các chủ đầu tư là vô cùng lớn và rủi ro cao. “Chết trên đống tài sản” là tình huống dễ dàng xảy ra trong giai đoạn này nếu không có giải pháp hỗ trợ từ phía ngân hàng và các bên liên quan.
Thứ năm, áp lực về chi phí duy trì hoạt động. Chủ đầu tư thường có nguồn lực dự phòng khá dài hơi do lộ trình triển khai các dự án khá dài hạn. Nhưng với tình trạng doanh thu bị giảm sút thì bài toán duy trì hoạt động sẽ gặp khó khăn. Nhiều doanh nghiệp đã phải cắt giảm nhân sự và giảm lương từ 20 - 30% là giải pháp tạm thời để duy trì bộ máy hoạt động của mình.
Thứ sáu, nguồn lực dự phòng cho các hoạt động phục hồi bị cạn kiệt. Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản luôn đòi hỏi nguồn lực rất lớn, bên cạnh việc duy trì hoạt động thì doanh nghiệp cũng phải dự phòng nguồn lực để tái khởi động các hoạt động đầu tư và kinh doanh dự án. Sau gần 2 năm dịch bệnh, nguồn lực dự phòng của các doanh nghiệp đang cạn dần và đến thời điểm hiện nay khi dịch bệnh qua đi, việc tái đầu tư để khôi phục các hoạt động đầu tư và bán hàng là thách thức lớn đang đặt ra.
Thứ bảy, các khó khăn về pháp lý dự án vẫn tiếp tục kéo dài. Đây là nguyên nhân gây ách tắc nguồn lực đầu tư của doanh nghiệp kéo dài nhiều năm qua. Năm 2021, có nhiều điểm sáng tháo gỡ về pháp lý với các điều chỉnh sửa đổi của Luật Xây dựng, Luật Đầu tư và các bản pháp lý liên quan. Tuy nhiên, sự điều chỉnh này là chưa đủ và chưa đồng bộ, quá trình thực thi còn chậm. Điều này dẫn đến việc triển khai các dự án bất động sản tốn kém gấp đôi, gấp 3 thời gian và nguồn lực so với kỳ vọng gây lãng phí nguồn lực rất lớn, tác động lên chi phí đầu vào gia tăng và giá thành sản phẩm.
Sàn môi giới thiệt hại nặng
Trong tình huống khó khăn bao vây các chủ đầu tư thì hệ thống các sàn môi giới bất động sản cũng bị ảnh hưởng nặng nề không kém.
Trong hơn 10 năm vừa qua, hệ thống sàn môi giới bất động sản đã phát triển nhanh chóng về cả số lượng lẫn chất lượng. Rất nhiều sàn môi giới có quy mô lên đến hàng trăm nhân sự, thậm chí vượt con số 1.000 nhân viên kinh doanh. Đây là đội ngũ nòng cốt có vai trò quan trọng làm cầu nối giúp các chủ đầu tư phân phối sản phẩm bất động sản đến với khách hàng khắp mọi miền đất nước. Các sàn môi giới có được những lợi thế sau:
Thứ nhất, đội ngũ nhân sự đông đảo, hệ thống phân phối rộng khắp các khu vực: Rất nhiều sàn môi giới bất động sản với đội ngũ nhân sự đông đảo đã phát triển được hệ thống các sàn phân phối tại nhiều khu vực và nhiều vùng miền khác nhau. Đây là điều kiện thuận lợi để nhà đầu tư trên cả nước có thể tiếp cận các sản phẩm do các chủ đầu tư đưa ra thị trường.
Thứ hai, am hiểu chủ đầu tư và sản phẩm. Đây là đội ngũ có chuyên môn, có hiểu biết sản phẩm bất động sản và thay mặt khách hàng thẩm định, đánh giá được uy tín, chất lượng và khả năng cam kết của chủ đầu tư về các sản phẩm đưa ra thị trường.
Thứ ba, am hiểu thị trường và thị hiếu khách hàng. Các sàn môi giới vì hoạt động rộng khắp và bán nhiều sản phẩm cho các chủ đầu tư khác nhau nên rất am hiểu thị hiếu khách hàng, am hiểu thị trường và có độ nhạy cao về phản ứng của thị trường. Không chỉ là vai trò phân phối mà hiện nay nhiều sàn môi giới đóng vai trò tư vấn về chiến lược sản phẩm cho các chủ đầu tư để đảm bảo việc bán hàng hiệu quả và đúng nhu cầu khách hàng.
Thứ tư, tính linh hoạt, năng động và hiệu quả bán hàng cao. Với kinh nghiệm thực chiến cao, các sàn môi giới bất động sản rất nhanh nhạy và linh hoạt trong các giải pháp bán hàng nhằm mang lại hiệu quả cao cho chủ đầu tư. Mô hình các sàn giao dịch bất động sản cấp 1, cấp 2... đã dần được hình thành tạo nên sự gắn kết chặt chẽ với các chủ đầu tư xây dựng hệ thống phân phối sản phẩm vững mạnh và thành công.
Đối mặt với đại dịch lần này các sàn môi giới bất động sản bị thiệt hại nặng nề do đa số các doanh nghiệp vừa và nhỏ, nguồn lực mỏng không đủ dự phòng khi thị trường ngưng trệ kéo dài không có sản phẩm để bán dẫn đến doanh thu không có trong khi các chi phí duy trì hoạt động như trả lương nhân viên, chi phí mặt bằng, điện nước và các chi phí khác vẫn phải chi.
Số lượng nhân viên càng lớn thì áp lực chi phí duy trì hoạt động càng cao, vì vậy nhiều sàn môi giới bất động sản buộc phải chọn giải pháp thu gọn quy mô, đóng cửa tạm thời, tạm dừng hoạt động để chờ đợi cơ hội thị trường phục hồi. Tuy nhiên, thiệt hại là không tránh khỏi vì ít nhất có khoảng 30% các sàn môi giới bất động sản sẽ không trụ nổi trong đợt đại dịch lần thứ 4 này.
Với tình hình khó khăn rất lớn của các doanh nghiệp bất động sản như đã nêu ở trên, cấp thiết cần sự lắng nghe và các giải pháp trợ lực kịp thời cho các doanh nghiệp vượt qua được giai đoạn căng thẳng hiện nay với hy vọng vào quá trình phục hồi nhanh chóng và hiệu quả hơn sau đại dịch. Qua đó các doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục đóng góp vào sự phát triển của thị trường bất động sản và sự phát triển kinh tế chung của cả nước.
