Môi giới bất động sản bỏ việc, sàn giao dịch đứng bên bờ phá sản
Ngay từ khi đợt dịch đầu tiên diễn ra, nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản Việt Nam đã lập tức hứng chịu hàng loạt khó khăn, thiệt hại nghiêm trọng bởi các quy định giãn cách xã hội và phòng chống dịch. Dịch bệnh đã khiến hàng nghìn nhà môi giới bất động sản rơi vào tình cảnh thất nghiệp và con số này đến nay vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại.
Tại tọa đàm trực tuyến với chủ đề: “Sàn giao dịch và môi giới bất động sản vượt khó do ảnh hưởng Covid 19: Giải pháp và kiến nghị” tổ chức ngày 20/8, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho hay: “Từ đầu năm 2020 đến nay, dịch bệnh kéo dài khiến kinh tế toàn cầu bị ảnh hưởng, trong đó nền kinh tế Việt Nam cũng chịu nhiều thiệt hại. Riêng với bất động sản, dịch đã kéo theo tâm lý khủng hoảng, bỏ cuộc của nhiều cá nhân, đơn vị môi giới”.
Theo ông Hà, trong gần 4 tháng vừa qua, thị trường bất động sản đã gặp rất nhiều khó khăn, thách thức, nhất là tại các tỉnh thành có dịch bệnh bùng phát mạnh mẽ như Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương. Trước những diễn biến phức tạp, khó lường của đại dịch Covid 19 lần thứ 4, nhiều dự án phát triển bất động sản đã phải ngừng xây dựng, hoạt động mở bán, các hoạt động tiếp xúc và tư vấn khách hàng không thể thực hiện. Hệ quả là doanh nghiệp không có doanh thu từ các giao dịch mua bán. Nhiều sàn môi giới bất động sản đã buộc phải cho nhân viên nghỉ việc do không có kinh phí để trả lương, nộp bảo hiểm xã hội, tiền thuê văn phòng và khoản chi phí khác.
“Hàng ngàn nhà môi giới rơi vào cảnh thất nghiệp, tâm lý bỏ cuộc của nhiều cá nhân đã ảnh hưởng đến tâm lý của thị trường, gây bất ổn và những lo lắng xáo trộn”, ông Hà cho biết.
Ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Tổng Giám đốc DKRA cho biết: “Hiện nay 50% các đơn vị bất động sản có nguy cơ, 30% doanh nghiệp đặc biệt khó khăn và 20% sàn giao dịch đang đứng trên bờ vực phá sản. Cũng giống như chúng ta, hiện các sàn đang rất cần oxy để có thể tiếp tục sống”.
Ông Lâm dẫn chứng, thu nhập của môi giới bất động sản tại TP.HCM hiện giảm trung bình 40 - 50% so với 6 tháng trước nếu là công ty quy mô lớn. Với công ty nhỏ, nếu so với cùng kỳ năm ngoái, các nhân viên môi giới bị sụt doanh số do thị trường khó khăn, thanh khoản kém đã giảm đến 70 - 80% thu nhập.
Do lượng giao dịch trên thị trường địa ốc lao dốc mạnh so với trước dịch nên thu nhập của môi giới cũng giảm sâu. Bởi lẽ, thu nhập của sale bất động sản từ nguồn hoa hồng bán hàng là chính, lương cơ bản hàng tháng không đáng kể so với chi phí marketing sản phẩm trung bình 12 - 15 triệu đồng một tháng. Sau 4 đợt dịch, thu nhập của môi giới hiện không đủ chi tiêu, phần lớn trang trải cuộc sống từ các nguồn tiền đã tích luỹ từ trước.
Ông Lâm phân tích, tất cả các công ty môi giới phần lớn đều gặp rất nhiều khó khăn, giao dịch giảm mạnh do ảnh hưởng trực tiếp từ việc số ca nhiễm tăng, nhiều nơi phong tỏa. Khách hàng quan tâm vấn đề an toàn sức khoẻ, cũng như việc tiếp xúc trực tiếp khó khăn và bị hạn chế nên việc tìm hiểu thông tin các dự án tại dự án, công ty hoặc văn phòng nhà mẫu cũng giảm mạnh. Nguồn cung sản phẩm cũng có những trở ngại khi chủ đầu tư nhìn thấy bức tranh chưa thuận lợi có thể sẽ cân nhắc việc tung sản phẩm giai đoạn hiện nay và chờ đợi.
Các công ty môi giới chia thành hai nhóm. Nhóm thứ nhất là quy mô nhỏ chuyển sang giảm nhân sự hoặc “tạm nghỉ”, đợi thị trường ổn thì quay lại, vì vậy, nhiều môi giới cũng sẽ rời bỏ ngành vào lúc này. Nhóm thứ hai là các công ty lớn có tiềm lực và tiếp cận được rổ hàng để bán, vẫn duy trì nguồn lực để chuẩn bị cho những mục tiêu dài hạn.
Doanh nghiệp bất động sản khó chồng khó
Cũng chia sẻ tại toạ đàm, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land nhận định: “Thời gian qua thị trường bất động sản đối mặt với thách thức chưa từng xảy ra trong lịch sử. Cho đến này, doanh nghiệp cũng không thể đánh giá hết sự phức tạp lần bùng dịch thứ 4. Do đó, kế hoạch kinh doanh năm nay của hầu hết các doanh nghiệp đều khá thận trọng, và phải xác định sống chung với Covid-19 trong thời gian dài”.
Theo đó, bà Hương cũng chỉ ra những khó khăn mà các doanh nghiệp đang phải đối mặt. Thứ nhất là do thực hiện biện pháp giãn cách xã hội, các kế hoạch ra hàng của chủ đầu tư ngưng trệ. Trước khi chưa có dịch, kế hoạch ra hàng thường là chuẩn bị trong vòng 5 - 6 tháng nhưng khi Covid-19 bất ngờ bùng phát, chủ đầu tư và các sàn giao dịch đều không có phương án thay thế nào khác ngoài việc buộc dừng lại các hoạt động. Kéo theo đó, doanh thu bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Doanh nghiệp cũng phải điều chỉnh lại kế hoạch kinh doanh cho phù hợp với dịch.
Thứ hai, việc dừng kế hoạch cũng đồng nghĩa với việc doanh nghiệp phải đối mặt với khó khăn về sự chậm trễ tiến độ dự án. Dự án sẽ khó có thể bàn giao sớm hoặc đúng tiến độ. Hơn nữa, một công trình không chỉ có 1 nhà thầu chính mà còn rất nhiều nhà thầu khác, do đó chậm trễ còn liên quan đến tất cả các nhà thầu xây dựng.
Thứ 2, việc đảm bảo dòng tiền xuyên suốt duy trì hoạt động là cực kỳ quan trọng, không chỉ trước mắt mà còn dài hạn. Tuy nhiên, trong khi doanh thu ngưng trệ mà chi phí vẫn phải chi ra thì doanh nghiệp sẽ gặp áp lực.
Thứ 3, phương án huy động vốn tài chính của doanh nghiệp không chỉ đến từ ngân hàng mà còn từ các nguồn khác. Đã không thu về lợi nhuận mà lãi suất ngân hàng và các lãi từ vay nguồn khác vẫn phải trả theo tháng đương nhiên là một thách thức cho doanh nghiệp. Câu chuyện “chết” trên đống tài sản là có thật vì doanh nghiệp không thể trả hết nợ. Theo đó, các ngân hàng cần xem xét giảm lãi suất, khoanh nợ và giảm để chủ đầu tư có thêm nguồn lực phát triển dự án nhằm đưa ra sản phẩm vào quý 4 năm nay. Còn với những doanh nghiệp môi giới, để có thể duy trì được hoạt động cần chi trả chi phí mặt bằng, nhân viên, cũng rất cần đến vốn vay để trả lương. Hiện nay nguồn vốn vay để trả lương mà các doanh nghiệp tiếp cận được rất thấp.
Thứ 4, sự lệch pha cung cầu bất động sản đã xảy ra hơn 3 năm nay do vướng nút thắt pháp lý. Nhiều kiến nghị của ban bộ ngành đã được được ra nhưng do ảnh hưởng của Covid-19 nên việc tháo gỡ nút thắt vẫn còn chậm trễ. Mong rằng sau dịch, thủ tục hành chính, pháp lý dự án sẽ tháo gỡ một cách nhanh chóng, đồng bộ và mạnh mẽ hơn. Bởi việc chậm trễ thủ tục hành chính khiến doanh nghiệp mất rât nhiều thời gian và chi phí đầu vào của dự án.
“Với cương vị doanh nghiệp bất động sản, nhiều khi chúng tôi nhìn thấy cơ hội kinh doanh mà không dám hành động vì thủ tục pháp lý có nhiều vấn đề. Như vậy ngoài gói tín dụng cần phải khơi thông về pháp lý để thị trường bất động sản có thêm nguồn lực hồi phục mạnh mẽ hơn vào quý 4 năm nay cũng như năm 2022”, bà Hương nhấn mạnh.
Công nghệ là cứu cánh
Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch CEN Group cho hay, cách mạng công nghệ 4.0 đang làm thay đổi mọi hoạt động trong cuộc sống, bất động sản cũng không nằm ngoài xu thế này. Chưa bao giờ ứng dụng mua sắm online lại phát triển mạnh như thời gian qua. Những buổi mở bán online trong bất động sản trở nên quen thuộc, thu được nhiều kết quả vượt trội so với nhiều năm trước. Tác động tiêu cực của Covid-19, khiến cho tiến độ ứng ứng dụng công nghệ vào việc bán hàng được cộng đồng doanh nghiệp đẩy nhanh hơn bình thường, đây cũng được coi là giải pháp hữu hiệu để doanh nghiệp tiếp tục duy trì hoạt động kinh doanh của mình.
Theo ông Hưng: “Khách hàng Việt Nam được tiếp cận nhiều thông tin, trở thành nhà đầu tư, tiêu dùng thông minh hơn. Biết phân tích đánh giá, đưa ra quyết định dựa trên số liệu thuyết phục chứ không chỉ đơn giản là lời hứa, thương hiệu hay hiệu ứng đám đông. Bởi vậy, những nhà phát triển dự án hay đầu tư kinh doanh bất động sản cũng phải tự nâng cấp để đáp ứng nhu cầu, hành vi khách hàng”.
Ông Phạm Lâm kiến nghị: “Đề nghị Chính phủ giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp (giảm 70% trong năm 2021) thuế thu nhập cá nhân (giảm 50% trong 3 quý cuối năm 2021), hoãn nộp các loại thuế này 6 tháng kể từ khi hoạt động lại. Đồng thời, đẩy mạnh quan tâm đến việc tiêm vaccine phòng Covid-19 cho các khu vực tình hình dịch bệnh phức tạp và cộng đồng doanh nghiệp”.
Mặc dù tình hình dịch bệnh đang ảnh hưởng lớn đến hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản. Nhưng các chuyên gia đều cho rằng cộng đồng doanh nghiệp, đặc biệt là sàn giao dịch bất động sản đã thích ứng với việc này, chỉ khác nhau về sức khỏe tài chính, chiến lược, khả năng của người lãnh đạo trong việc điều hành. Sau mỗi đợt khủng hoảng, sẽ có rất nhiều sàn đóng cửa và mở mới, dịch bệnh được xem như sự thanh lọc giúp cho thị trường có những sàn khỏe mạnh, minh bạch hơn.
