Bảo hành dự án, công trình nhà ở là vấn đề quan trọng gắn liền với chất lượng nhà ở, chất lượng cuộc sống an cư của người dân. Đây cũng là vấn đề quyết định đến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên khi tham gia, đảm bảo chất lượng công trình một cách tốt nhất. Thế nhưng, hiện nay vấn đề này đang được quy định khác nhau giữa các văn bản quy phạm pháp luật.
Cụ thể, tại Luật Nhà ở 2014 quy định, nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thiện xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn như sau:
(1) Đối với nhà ở chung cư chỉ tối thiểu 60 tháng;
(2) Đối với nhà ở riêng lẻ chỉ tối thiểu 24 tháng.
Trong khi đó, căn cứ quy định tại Nghị định 06/2021/NĐ-CP thì chủ đầu tư phải thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng với các nhà thầu tham gia xây dựng công trình về quyền và trách nhiệm của các bên trong bảo hành công trình xây dựng; thời hạn bảo hành công trình xây dựng, thiết bị công trình, thiết bị công nghệ...
Thời hạn bảo hành đối với hạng mục công trình, công trình xây dựng mới hoặc cải tạo, nâng cấp được tính kể từ khi được chủ đầu tư nghiệm thu theo quy định và được quy định như sau:
(1) Không ít hơn 24 tháng đối với công trình cấp đặc biệt và cấp I sử dụng vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài đầu tư công;
(2) Không ít hơn 12 tháng đối với các công trình cấp còn lại sử dụng vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài đầu tư công;
(3) Thời hạn bảo hành đối với công trình sử dụng vốn khác có thể tham khảo thời hạn tại điểm (1) và (2) kể trên để áp dụng.
Như vậy, việc quy định thời gian bảo hành cho các công trình nhà ở đang có sự khác nhau giữa Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 06/2021/NĐ-CP. Điều này đã và đang gây nên nhiều mâu thuẫn, tranh chấp giữa nhà thầu xây dựng, chủ đầu tư và người mua nhà.
Để đi sâu vào vấn đề này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu.
PV: Thưa ông, việc quy định rõ thời gian bảo hành công trình nhà ở có vai trò như thế nào đối với các bên tham gia gồm nhà thầu xây dựng, chủ đầu tư dự án và khách hàng sở hữu?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Khi quy định rõ thời gian bảo hành của một công trình nhà ở sẽ cho thấy được quyền hạn và trách nhiệm của các bên liên quan một cách công bằng.
Đối với doanh nghiệp nhà thầu cũng như chủ đầu tư, họ đều phải chịu trách nhiệm về sản phẩm mình làm ra, có trách nhiệm bảo đảm vận hành một cách trơn tru và bảo đảm chất lượng nhà ở.
Đối với người mua nhà, việc quy định rõ ràng thời gian bảo hành sẽ đảm bảo sản phẩm được giao tận tay người mua một một cách tốt nhất, chất lượng đảm bảo đúng với hợp đồng mua bán. Không chỉ những lỗi về xây dựng kể cả những trục trặc về điện, nước, điều hoà, thang máy thường xuất hiện trong thời gian đầu do quá trình lắp ráp chưa chuẩn cũng sẽ được bên bán đảm bảo. Trong thời gian bảo hành, những vấn đề gì chưa đúng, chưa chuẩn người dân hoàn toàn có quyền kiến nghị chủ đầu tư.
Ngoài ra, khi thời gian bảo hành một công trình được quy định rõ ràng, phù hợp sẽ giúp các nhà thầu tạo được niềm tin với chủ đầu tư, chủ đầu tư tạo được niềm tin đối với khách hàng. Đặc biệt, giúp tránh các tranh chấp, mâu thuẫn không đáng có giữa các bên về quyền lợi và nghĩa vụ.
PV: Vai trò lớn là vậy song hiện nay, việc quy định thời gian bảo hành cho các công trình nhà ở đang có sự khác nhau giữa Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 06/2021/NĐ-CP.
Cụ thể, ở Luật Nhà ở 2014, mức áp dụng bảo hành tối thiểu là từ 24 - 60 tháng, trong khi đó Nghị định 06/2021/NĐ-CP lại giảm xuống còn 12 - 24 tháng. Ông nhìn nhận như thế nào về sự chênh lệch này?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Ở Nghị định 06/2021/NĐ-CP quy định “không ít hơn 24 tháng đối với công trình cấp đặc biệt và cấp I sử dụng vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài đầu tư công”, trong khi đó tại Luật Nhà ở lại quy định “đối với nhà ở chung cư chỉ tối thiểu 60 tháng”. Rõ ràng đây chính là điểm vô lý giữa Nghị định và Luật.
Một công trình chung cư bình thường phải bảo hành trên 60 tháng trong khi công trình đặc biệt, cấp 1 chỉ bảo hành tối thiểu 24 là hoàn toàn mâu thuẫn.
Sự mâu thuẫn này sẽ dẫn đến tình trạng dễ xảy ra nhiều tranh chấp kéo dài giữa các bên liên quan. Bởi có những trường hợp, chủ đầu tư chỉ đầu tư duy nhất một dự án xong rồi giải thể, nên sẽ không có chuyện những chủ đầu tư này kéo dài 60 tháng bảo hành. Do đó, việc quy định thời gian bảo hành quá dài lên tới 60 tháng là rất khó và phi thực tế.
PV: Ông có thể phân tích rõ hơn, tại sao thời gian bảo hành công trình nhà ở chung cư tối thiểu 60 tháng là bất hợp lý?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: 60 tháng không gọi là bảo hành. Bảo hành là khắc phục những lỗi chưa chuẩn, chưa đúng trong quá trình thi công và vận hành. Nói ngắn gọi là bảo đảm để vận hành chứ không phải là sửa chữa. Nếu như kéo dài thời gian bảo hành đến 60 tháng thì rất nhiều nguyên vật liệu có thể đã chuyển sang một giai đoạn khác, không phù hợp với tuổi thọ công trình, nguyên vật liệu.
Hơn hết, 60 tháng là khoảng thời gian quá dài dễ dẫn đến nhiều vấn đề phức tạp xảy ra. Từ đó, những trục trặc trong quá trình vận hành không đến từ phía nhà thầu hay chủ đầu tư mà có thể do người sử dụng.
Đơn cử như việc sử dụng điều hoà, khi khách hàng có nhu cầu sử dụng quá cao, mức độ vận hành quá lớn thì hiển nhiên điều hoà sẽ có những lỗi nhỏ, thậm chí là hư hỏng; hay trong câu chuyện sinh hoạt hàng ngày, khách hàng vô tình làm vỡ một viên gạch thì không thể quy vào trách nhiệm bảo hành của chủ đầu tư, bởi rõ ràng lỗi là từ phía người sử dụng.
Đặc biệt, không ai, pháp luật nào quy định cách khách hàng sử dụng trong thời gian bảo hành nên những hư hỏng là dễ xảy ra, từ đó dẫn đến mâu thuẫn.
Vì vậy, trong thực thế có rất nhiều trường hợp, đôi khi chỉ tranh chấp nhau một viên gạch vỡ nhưng cũng bị phức tạp hoá trở thành một vấn đề lớn giữa các bên.
PV: Liệu chất lượng công trình có đảm bảo về tiêu chuẩn, quy chuẩn và mức độ an toàn khi quy định thời gian bảo hành chỉ tối thiểu 12 tháng như Nghị định 06/2021/NĐ-CP?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Theo quan điểm của tôi, 12 tháng là quá ngắn trong việc quy định thời gian bảo hành của một công trình nhà ở.
Đơn cử như một toà chung cư, sẽ có người đến trước và người đến sau nên rất nhiều trường hợp những người đến sau chưa kịp vận hành đã hết bảo hành. Mọi trục trặc không tự nhiên xuất hiện, nó phải đảm bảo một thời gian vận hành vừa đủ. Vì vậy, không nên quy định quá ngắn về thời gian bảo hành công trình.
PV: Vậy theo ông, quy định của Luật Nhà ở 2014 hay Nghị định 06/2021/NĐ-CP là hợp lý về thời gian bảo hành công trình nhà ở?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Theo quan điểm của tôi dưới cả góc độ là Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu và lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản, tôi nhìn nhận quy định thời gian bảo hành cho công trình nhà ở tại Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 06/2021/NĐ-CP đều chưa thực sự phù hợp.
Tôi cho rằng, khoảng thời gian hợp lý nhất để làm bảo hành tối thiếu cho một công trình nhà ở thuộc tất cả các cấp (từ cấp bình thường đến cấp 1, cấp đặc biệt) là 24 tháng. Bởi vì, về chất lượng xây dựng kể cả mặt kết cấu và mặt hoàn thiện thì trong khoảng thời gian 24 tháng trở lên là có những thứ đã cũ kỹ, thậm chí là phải sửa chữa. Vì vậy, hiện nay hầu hết hợp đồng giữa nhà thầu và các chủ đầu tư thường để 24 tháng. Sau 24 tháng, nhà thầu không còn ràng buộc bảo hành công trình với chủ đầu tư nữa thì chủ đầu tư cũng rất khó để bảo hành cho khách hàng. Không ít chủ đầu tư phải trốn tránh trách nhiệm ở khoảng thời gian này vì bản chất nhiều chủ đầu tư không có thợ, phải đi thuê một đơn vị khác để sửa chữa nếu không có nhà thầu.
Do đó, nếu áp dụng theo Luật Nhà ở là 60 tháng, như tôi đã chia sẻ sẽ có rất nhiều vấn đề xảy ra, nhất là khoảng thời gian từ sau 24 tháng đến 60 tháng.
Tôi cho rằng, 24 tháng là khoảng thời gian hợp lý nhất, vừa tạo nên tính gắn bó và trách nhiệm của các bên, vừa không chỉ bảo vệ thuần tuý lợi ích của người mua nhà mà phải bảo vệ lợi ích của nhà thầu, chủ đầu tư một cách hài hoà.
PV: Từ việc quy định khác nhau về thời gian bảo hành giữa Luật Nhà ở 2014 và NĐ 06/2021/NĐ-CP đang cho thấy thực tế bất cập trong quy định pháp luật hiện nay. Ông nhìn nhận như thế nào về vấn đề này?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Tình trạng các luật hay nghị định có sự mâu thuẫn chồng chéo với nhau là một thực tế rất phổ biến hiện nay. Bởi vì ở mỗi thời điểm, các bộ, ban ngành được giao trách nhiệm không giống nhau, quan điểm về luật cũng không giống nhau nên không có sự thống nhất.
Câu chuyện vô lý giữa quy định về thời gian bảo hành công trình nhà ở tại Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 06/2021/NĐ-CP chỉ là một dẫn chứng rất nhỏ trong vô số những vô lý, bất cập khác trong hệ thống pháp luật hiện nay.
Tuy nhiên, vấn đề bảo hành công trình gắn liền với câu chuyện mua nhà hàng ngày của người dân, vì vậy rất cần thiết phải được xem xét và điều chỉnh để đi đến một thống nhất hợp lý.
Như tôi đã trình bày ở trên, nên điều chỉnh Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 06/2021/NĐ-CP thống nhất với nhau và chỉ dừng ở mức bảo hàng 24 tháng cho tất cả các cấp công trình để phù hợp với thực tiễn chất lượng công trình xây dựng, vật liệu xây dựng.
Khi các quy định pháp luật được thống nhất và phù hợp sẽ tạo hành lang rất tốt giúp thúc đẩy sự phát triển của kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Đặc biệt, mọi lĩnh vực sẽ được vận hành một cách trơn tru, tránh xảy ra những xung đột.
- Xin cảm ơn ông!
