Thủ tục hành chính bế tắc, nguồn cung sụt giảm
Báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản thành phố sụt giảm nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, căn hộ nhà ở xã hội.
Theo HoREA, trong 6 tháng đầu năm 2019, chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại (mới) được Sở Xây dựng đề xuất UBND thành phố công nhận chủ đầu tư, với quy mô diện tích chỉ hơn 2ha và 924 căn hộ, giảm 16 dự án (giảm 84,2%) so với cùng kỳ năm 2018.
Sở Xây dựng cũng đã đề xuất UBND thành phố chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án (giảm 82,2%) so với cùng kỳ năm 2018.
Cũng trong 6 tháng, thống kê cho thấy chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ (căn nhà), giảm 10 dự án (giảm 29,4%), giảm 2.336 căn (giảm 24,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm đến 43,8% (2.227 căn so với 3.965 căn cùng kỳ năm 2018); căn hộ bình dân giảm 34,7% (1.249 căn so với 1.914 căn cùng kỳ năm 2018).
Thu ngân sách từ tiền đất của TP.HCM sụt giảm mạnh
“Sự sụt giảm của thị trường bất động sản tác động đến nguồn thu ngân sách thành phố. Năm 2018, thu ngân sách từ đất khoảng 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách. So với năm 2017, giảm khoảng 4.570 tỷ đồng (giảm 16,8%); Số thu tiền sử dụng đất dự án giảm khoảng 4.037 tỷ đồng (giảm 22,5%). Kết quả thu ngân sách thành phố 6 tháng đầu năm 2019 chưa đạt 50% kế hoạch. Số thu tiền sử dụng đất trong 5 tháng đầu năm 2019 giảm khoảng 60% so với cùng kỳ năm 2018”, HoREA cho biết.
Theo nhận định của các chuyên gia, sự sụt giảm này là hệ lụy của thủ tục hành chính chậm trễ cũng như những bất cập của các quy định hiện hành. Tại Hội nghị tiếp xúc với lãnh đạo TP.HCM, đại diện một doanh nghiệp cho rằng, vướng mắc nhiều nhất đối với doanh nghiệp là có những chính sách chồng chéo, mâu thuẫn, không khả thi và thiếu tính thực tiễn. Điều này dẫn đến nhiều cuộc thanh tra, kiểm toán kéo dài 2-3 năm.
Một điểm nghẽn khác chính là việc tính tiền sử dụng đất nhiều dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM bị chậm trễ. Nhiều hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài cả năm vẫn chưa giải quyết xong, bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển lòng vòng, không trình được lên Hội đồng thẩm định giá đất và UBND thành phố.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, không ít cán bộ, công chức sợ trách nhiệm, sợ sai nên có thái độ thụ động, không dám đề xuất chính kiến. Điều này cũng xuất phát từ chỗ chưa có khung cơ chế về quy trình tính giá đất cụ thể, theo quy định của Luật Đất đai, phù hợp với điều kiện thực tiễn của thành phố, để cán bộ, công chức thực hiện công tác tính tiền sử dụng đất dự án theo khung cơ chế.
Thiếu cơ chế tháo gỡ
Theo ông Lê Hoàng Châu, HoREA đã nhiều lần kiến nghị UBND TP.HCM và các cơ quan Trung ương xem xét, giải quyết hợp tình, hợp lý đối với các dự án đang bị “đóng băng” chờ rà soát, thanh tra. Vì quá trình thanh tra càng kéo dài thì càng bất lợi cho doanh nghiệp về chi phí vốn, lãi vay ngân hàng tăng và mất cơ hội kinh doanh. Điều này dẫn đến số lượng dự án đưa ra thị trường bị sụt giảm, bất lợi cho người mua nhà về việc lựa chọn sản phẩm ưng ý, nguồn thu ngân sách nhà nước cũng giảm đáng kể.
Cũng theo ông Châu, thủ tục pháp lý rườm rà khiến hàng trăm dự án ở TP.HCM phải nằm “đắp chiếu” và khó có thể hoàn thành đúng tiến độ. Nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, kéo theo việc tăng giá bất động sản, làm giảm cơ hội tạo lập nhà ở của số đông người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp đô thị, tác động đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở.
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng, hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản hiện vẫn còn nhiều điểm chưa đồng bộ, quy định này đá quy định kia. Thủ tục hành chính rườm rà, chồng chéo, thiếu minh bạch rất dễ xảy ra hiện tượng “xin - cho”, tiêu cực. Trong đó, cơ chế tính tiền sử dụng đất đã nhiều lần được đề xuất tháo gỡ theo hướng minh bạch hơn, tránh tình trạng “cưa đôi, cưa ba”, nhưng vẫn chưa được thông qua.
Hiện tại, theo quy định của Luật Đất đai, việc định giá cho từng dự án cụ thể, gồm 3 bước.
Bước 1: Sở Tài nguyên & Môi trường đề xuất giá đất, có thể thuê các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá độc lập thực hiện.
Bước 2: Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh thực hiện thẩm định. Hội đồng do chủ tịch UBND cấp tỉnh thành lập với vai trò thường trực của Sở Tài chính và phải có thành viên là chuyên gia định giá độc lập.
Bước 3: Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định giá đất.
Trong khi đó, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho rằng, sửa đổi Luật Đất đai cần quy định bước 1 là đề xuất giá đất do tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất độc lập thực hiện và trên 50% số lượng thành viên hội đồng thẩm định giá đất phải là các chuyên gia định giá đất. Bên cạnh đó, sửa đổi Luật Đất đai cần quy định rõ các loại thuế liên quan đất đai được tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, không căn cứ vào giá đất ghi trên các hợp đồng giao dịch và giao cho Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện.
