Thủ tục hành chính “hành” doanh nghiệp bất động sản

DOANH NGHIỆP KHÔNG THỂ "DỰ BÁO" VIỆC THỰC THI THỦ TỤC HÀNH CHÍNH

Các hoạt động kinh tế nói chung và hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản nói riêng đều chịu sự chi phối của 3 yếu tố cơ bản là: pháp luật, thủ tục hành chính và thị trường. Môi trường lý tưởng cho hoạt động sản xuất kinh doanh là sự ổn định. Các yếu tố tác động tới hoạt động kinh doanh thiếu tính ổn định sẽ dẫn đến hậu quả xấu trong phương án đầu tư, kết quả kinh doanh và mọi hoạt động của doanh nghiệp. Vậy nên, môi trường kinh doanh ổn định luôn là yếu tố quan trọng hàng đầu và là yếu tố quyết định đến sự thành bại của doanh nghiệp.

Trong các yếu tố chi phối hoạt động kinh doanh nói trên, sự biến động hay ổn định của thị trường là yếu tố khách quan. Để tiếp cận thị trường, ngoài các yêu cầu về khả năng quản trị, tài chính, tổ chức và quản lý điều hành, sự thành công còn phụ thuộc vào năng lực dự báo của doanh nghiệp. Mặc dù vậy, yếu tố thị trường chỉ chiếm tỷ lệ 30% trong số những yếu tố chi phối trạng thái hoạt động của doanh nghiệp, còn lại 70% là các yếu tố liên quan đến quy định pháp luật và việc thực thi các thủ tục hành chính. Trên thực tế, những yếu tố này đang là sự “ám ảnh” đối với các doanh nghiệp, bởi vì họ không thể đưa ra “dự báo” để có thể tiếp cận sự biến động của những yếu tố này. Trong đó, việc thực thi các thủ tục hành chính đang được cộng đồng doanh nghiệp đặc biệt quan tâm và mang tâm lý lo ngại nhiều hơn là sự tin tưởng và an tâm.

Thủ tục hành chính là rất cần thiết, nhưng trên thực tế, với 25 nội dung công việc phải thực hiện thì có tới 18 nội dung thủ tục phải đi xin, chiếm trên 70% khối lượng công việc phải thực hiện, chỉ có gần 30% khối lượng công việc là do doanh nghiệp được hoàn toàn chủ động. Chính vì vậy, việc thực thi các thủ tục hành chính luôn tiềm ẩn những bất cập và rủi ro cho doanh nghiệp như sau: Thời gian hoàn toàn phụ thuộc vào quá trình giải quyết của các cơ quan, chính quyền; Kết quả giải quyết hoàn toàn phụ thuộc vào năng lực và trách nhiệm của người trực tiếp thụ lý hồ sơ, người quyết định; Mọi hậu quả xảy ra của quá trình giải quyết thủ tục hành chính đều do doanh nghiệp phải gánh chịu toàn bộ.

Từ thực tế trên cho thấy, quá trình giải quyết thủ tục hành chính có tác dụng chi phối mọi hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp. Vì vậy, các doanh nghiệp thay vì phải đối phó với những diễn biến của thị trường thì lại phải tập trung nhiều thời gian, công sức và cả tài chính cho việc giải quyết các thủ tục hành chính. Mối lo ngại khi giải quyết các thủ tục của một dự án luôn thường trực và ám ảnh các nhà đầu tư, từ đó xuất hiện những tiêu cực trong mối quan hệ xin - cho để đạt được kết quả trong quá trình xử lý và giải quyết các thủ tục hành chính này.

Khảo sát thực tế cho thấy, trên 90% doanh nghiệp chấp nhận “mua kết quả” để tránh rủi ro khi bị kéo dài quá trình giải quyết các thủ tục. Ảnh hưởng xấu của hiện tượng tiêu cực này là rất lớn, nó không chỉ gây tổn thất về tài chính cho các doanh nghiệp mà còn làm biến dạng chi phí giá thành và làm hủy hoại đến đạo đức con người, đạo đức nghề nghiệp và đạo đức xã hội.

NHỮNG BẤT CẬP CHƯA ĐƯỢC ĐIỀU CHỈNH

Trong những năm qua, thực hiện cải cách thủ tục hành chính là một chủ trương đúng đắn của Nhà nước nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển xã hội và sự mong đợi của nhân dân, của cộng đồng doanh nghiệp. Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính là một trong những nhiệm vụ trọng tâm được toàn xã hội đặc biệt quan tâm.

Thế nhưng, dù công tác cải cách thủ tục hành chính đã có nhiều chuyển biến tích cực, đạt được một số kết quả nhất định, song vẫn còn nhiều vấn đề cần quan tâm, chấn chỉnh. Trong lĩnh vực liên quan đến hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản vẫn tồn tại nhiều hạn chế và bất cập cần sớm được giải quyết.

Trước hết, đó là sự thiếu đồng bộ trong các quy định pháp luật. Hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản được điều tiết bởi nhiều bộ luật như: Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch và Luật Kinh doanh bất động sản... Sự thiếu đồng bộ trong các bộ luật này đã dẫn đến những ách tắc trong giải quyết thủ tục hành chính và làm ảnh hưởng không nhỏ tới các hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.

Ví dụ, về khái niệm “chủ đầu tư” trong Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 năm 2009 là chưa thống nhất với các quy định của Luật Đầu tư. Tại Luật Quy hoạch có quy định “chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư” và “đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng”. Trong khi đó, theo Luật Đầu tư, khi chưa có dự án đầu tư thì chưa xác định được “chủ đầu tư”. Vậy người lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư không thể là “chủ đầu tư” theo như quy định này của Luật Quy hoạch đô thị được.

Một ví dụ khác, về lựa chọn chủ đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở thương mại. Tại Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 có quy định “dự án có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư”. Trên thực tế, quỹ đất được khai thác làm dự án gồm các loại đất khác nhau, ngoài đất ở ra còn có đất nông nghiệp, đất chuyên dùng được đền bù để chuyển đổi mục đích sử dụng thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Như vậy, nếu thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, nhà đầu tư sẽ gặp nhiều khó khăn khi phải đảm bảo 100% đất ở mới được chỉ định chủ đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở.

Mới đây, tại Nghị định 69/2019/NĐ-CP được áp dụng từ 1/10/2019 có quy định về trường hợp bán đấu giá tài sản công để lấy nguồn thanh toán cho hợp đồng BT. Trong đó, cho phép sử dụng tiền thuộc ngân sách Nhà nước để thanh toán dự án BT. Nhưng việc thanh toán được quy định như sau: “Số tiền thu được từ bán đấu giá tài sản công để thanh toán cho Nhà đầu tư thực hiện Dự án BT được thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư công, Luật Ngân sách Nhà nước”. 

Trên thực tế, khi áp dụng Luật Đầu tư công và Luật Ngân sách Nhà nước, quy trình giải ngân được thực hiện trên cơ sở kế hoạch chi ngân sách đã được HĐND phê chuẩn theo định kỳ hằng năm. Như vậy, nhà đầu tư Dự án BT sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi công trình đã xây dựng xong và cho dù đã được phê duyệt quyết toán thì vẫn phải chờ đợi thủ tục và quy trình lập kế hoạch và duyệt chi ngân sách theo quy định tại Luật Đầu tư công và Luật Ngân sách Nhà nước.

Ngoài những quy định thiếu tính đồng bộ như nói trên, còn có những quy định không thật sự phù hợp với thực tế, với nhu cầu xã hội nhưng vẫn chưa được điều chỉnh như quy định về mật độ xây dựng tại Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng QCVN số 01/2008/BXD. 

Theo QCVN, mật độ xây dựng bao gồm “mật độ gộp” là tỷ lệ diện tích được phép xây dựng nhà ở đối với thửa đất (cụm nhà ở) và “mật độ thuần” là tỷ lệ diện tích được phép xây dựng nhà ở đối với từng lô đất phân lô liền kề. Theo quy định này, các lô đất liền kề trong các cụm nhà ở (thửa đất) của các dự án nhà ở đã phải chịu 2 lần tính mật độ, gồm mật độ gộp của thửa đất và mật độ thuần của lô đất.

Việc tính mật độ thuần đối với đất phân lô liền kề trong cụm nhà ở là không hợp lý, vì trên thực tế quy định này không nhằm giải quyết mục tiêu quản lý nào. Trong khi đó, 100% diện tích lô đất đều đã phải nộp tiền sử dụng đất, nhưng lại không được sử dụng 100% diện tích để xây dựng nhà ở. Đây là một quy định chưa thật sự phù hợp với nhu cầu xã hội, việc áp dụng quy định này trong các dự án nhà ở hiện nay gặp phải sự phản ứng gay gắt của người tiêu dùng.

Trong quá trình giải quyết các thủ tục hành chính, điều bất cập nhất chính là thời gian. Việc quy định rõ thời hạn giải quyết các bước thủ tục vừa làm minh bạch hóa quá trình thực thi, vừa giúp cho các doanh nghiệp nhận biết được thời gian để chủ động trong việc điều hành công việc của doanh nghiệp và giám sát quá trình thực thi của cán bộ Nhà nước.

Trên thực tế, vẫn còn nhiều thủ tục đã ban hành nhưng không thực sự đầy đủ thời hạn quy định của các bước. Ví dụ như, thời hạn xem xét tính hợp lệ của hồ sơ. Đây là khoảng thời gian không lớn nhưng rất quan trọng, nó liên quan đến thời gian thẩm định hồ sơ và ra quyết định tính từ thời điển “nhận được hồ sơ đầy đủ hợp lệ” chứ không phải là thời điểm “nhận hồ sơ”. Chính điều này sẽ khiến cho thủ tục hành chính bị kéo dài, doanh nghiệp hoàn toàn bị động.

Việc thực thi các thủ tục hành chính hiện nay do các cơ quan, chính quyền giải quyết theo thẩm quyền được phân cấp. Trên thực tế, mặc dù UBND cấp quận/huyện được thẩm quyền phê duyệt quy hoạch 1/500 nhưng khi giải quyết thủ tục này vẫn còn có bước “tham vấn” Sở Xây dựng. Đây là một trong những bất cập khi giải quyết thủ tục quy hoạch hiện nay. Quy trình này bị kéo dài do thêm thủ tục tham vấn và doanh nghiệp phải chuẩn bị thêm hồ sơ và thêm thời gian chờ đợi chỉ cho một thủ tục phê duyệt quy hoạch của dự án.

CẦN "TƯ DUY TRÁCH NHIỆM" KHI THỰC THI CHỨC TRÁCH

Từ những bất cập trong thực thi thủ tục hành chính nói trên cho thấy, cải cách thủ tục hành chính chưa thực sự đi vào chiều sâu, vẫn còn những tồn tại và hạn chế nhất định. Vấn đề đặt ra là cần khắc phục những tồn tại và hạn chế này, hướng tới một nền hành chính hiện đại, đem lại sự hài lòng cho người dân và doanh nghiệp. 

Cộng đồng doanh nghiệp mong muốn các cơ quan và chính quyền các cấp đẩy mạnh hơn nữa công tác cải cách thủ tục hành chính. Trong đó, quan trọng hàng đầu vẫn là có được một đội ngũ cán bộ công chức giỏi nghề, thạo việc và có “tư duy trách nhiệm” khi thực thi chức trách được giao.

Trang bị tư duy trách nhiệm cho cán bộ, công chức là giải pháp căn bản đối với một nền hành chính nói chung và cải cách thủ tục hành chính nói riêng. Trên thực tế, mọi thủ tục hành chính đều do cán bộ, công chức Nhà nước thực hiện theo chức trách được giao, họ là người trực tiếp thực thi các quy định của Nhà nước để quản lý và điều hành mọi hoạt động của xã hội. Vì vậy, ngoài các tiêu chuẩn như: Trình độ chuyên môn, tư cách đạo đức..., người cán bộ, công chức không thể thiếu tiêu chuẩn về tư duy trách nhiệm. 

Ngày nay, do ảnh hưởng của môi trường sống và các tác động tiêu cực trong xã hội, những tư duy không phù hợp với chức trách của người cán bộ, công chức khi thi hành công vụ như: Tư duy lợi ích, tư duy ân huệ, tư duy được mất... đã chen lấn tư duy trách nhiệm của một số bộ phận, một số người có chức trách. Nó làm vô hiệu hóa hiệu lực của quá trình cải cách thủ tục hành chính.

Cải cách thủ tục hành chính rất cần có một cơ chế giám sát quá trình giải quyết các thủ tục, trước hết và đơn giản nhất là giám sát thời gian thực thi từng công việc, từng thủ tục. Muốn vậy, mọi quy trình giải quyết đều phải được xác định thời hạn và được gắn liền với chế tài xử lý vi phạm khi người cán bộ, công chức không thực hiện đúng chức trách, đúng thời hạn quy định.

Cộng đồng doanh nghiệp hy vọng những bất cập trong việc thực thi các thủ tục hành chính sẽ sớm được khắc phục, hệ thống pháp luật sớm được hoàn thiện đồng bộ, quy trình giải quyết các thủ tục sẽ được rút gọn hơn nữa, thông thoáng hơn nữa, mọi thủ tục đều được giải quyết nhanh chóng và có trách nhiệm để tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động sản xuất kinh doanh và sự phát triển của doanh nghiệp./.

Ông Nguyễn Ngọc Thành

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng