Mới đây, thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Văn phòng Chính phủ đã có văn bản gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị nghiên cứu và giải quyết nội dung được báo chí phản ánh về đất đai.
Cụ thể, nội dung văn bản nêu, Thời báo Kinh tế Sài Gòn ngày 2/6/2020 có bài viết Cấm phân lô bán nền nội đô khác gì "chặt tay" doanh nghiệp có phản ánh: Nhiều chuyên gia, doanh nghiệp phản đối gay gắt quy định mở rộng vùng cấm các doanh nghiệp bất động sản phân lô bán nền tại khu vực nội đô tại Dự án Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Nếu cấm phân lô bán nền là ngược với nhu cầu của thị trường, không nên vì một vài sai phạm mà dừng, cấm...
Thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Văn phòng Chính phủ đã chuyển nội dung báo chí phản ánh nêu trên đến Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu để thúc đẩy giải quyết.
Trước đó, tại Dự thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài Nguyên và Môi trường đã có những sửa đổi liên quan đến khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ về phân lô, bán nền.
Về trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, quy định trong Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền.
Cụ thể: Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã; khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Để làm rõ những bất cập trong Dự thảo Nghị định, nhất là việc giới hạn phạm vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền; Vai trò, ý nghĩa của phân khúc đất nền; Nhu cầu giao dịch của phân khúc đất nền; Cơ sở pháp lý cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền và kiến nghị điều chỉnh chính sách và phương pháp quản lý phù hợp với quy luật thị trường và tình hình thực tiễn…, ngày 02/06, được sự bảo trợ và chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam đã tổ chức chương trình Hội thảo "Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách".
Tại đây, nhiều chuyên gia nhận định, việc chia lô, tách thửa là quyền lợi chính đáng và là nhu cầu rất lớn của người dân, có tính thanh khoản cao trên thị trường; chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Nhà nước thu được tiền thuế, giúp bộ mặt đô thị tại khu vực đó cũng được cải tạo khang trang hơn.
Các chuyên gia cho rằng, việc quan trọng là quản lý tốt và định hướng quy hoạch bài bản, chứ không phải “ngăn sông cấm chợ”, đưa ra rào cản, thậm chí có những quy định trái với Luật Đất đai, chưa phù hợp với tinh thần kiến tạo, đồng hành của Chính phủ, có thể gây ra tổn thất rất lớn cho doanh nghiệp và người dân, nhất là dân nghèo, thu nhập hạn chế, có nhu cầu tiếp cận đất đai.
Việc mở rộng phạm vi khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền theo Dự thảo Nghị định sẽ khiến nhu cầu chính đáng của người dân, doanh nghiệp bị thiệt hại. Thậm chí, quỹ đất sẽ không được khai thác hết, còn làm tăng thêm cơ chế xin - cho...
Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch VNREA cho rằng, Việt Nam đã vượt qua giai đoạn đầu của đại dịch Covid-19, nền kinh tế đang bước vào thời điểm phục hồi. Khi Luật Đất đai được chờ đợi sửa đổi, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang hoàn thiện Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, với nội dung mở rộng phạm vi cấm phân lô, bán nền.
“Động thái này xuất phát từ tình trạng thời gian qua, có những doanh nghiệp phân lô, bán nền làm ăn không nghiêm túc, thậm chí lừa đảo. Nhưng rõ ràng, việc siết phân lô, bán nền như dự thảo Nghị định thể hiện tư duy không “quản” được thì “cấm”, bởi lỗi không nằm trong quy định mà do năng lực quản lý của chính quyền địa phương.
Xây dựng chính sách phải căn cứ vào điều kiện phát triển kinh tế - xã hội, theo từng giai đoạn, như nguồn lực, tiềm lực chứ không thể làm một cách rập khuôn”, ông Nam nhấn mạnh.
PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội cũng phân tích: "Bộ Tài nguyên và Môi trường khi ban hành chính sách cần phải đánh giá tác động cả tích cực và tiêu cực. Đất đai là vấn đề hết sức nhạy cảm. Một chính sách đưa ra thị trường bị dư luận phản ứng thì vô hình chung nó không có tác động tích cực. Bản chất hình thức phân lô bán nền không có lỗi, cả quốc tế và Việt Nam đều đang có nhu cầu này. Do đó, kể cả có cấm thì thị trường cũng sẽ phản ứng đi theo hình thức khác. Bởi thực tế, nhu cầu của thị trường là có, nhu cầu rất lớn".
Ở góc độ luật pháp, luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật BASICO, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam cho hay: "Về tính pháp lý, các dự án phân lô bán nền là chính sách đúng đã được ghi nhận. Từ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản đã có những quy định rất rõ vẫn cho phép và ghi nhận lợi ích của việc phân lô bán nền. Mấu chốt của vấn đề sửa đổi, hạn chế khu vực phân lô bán nền này ảnh hưởng rất nhiều các đối tượng. Tôi cho rằng, không phải cứ thích là ban hành luật cấm bởi phải thấy các yếu tố có phù hợp với tình hình phát triển của địa phương, kinh tế xã hội hay không".
Luật sư Trương Thanh Đức lý giải, về cơ sở pháp lý, theo Luật Đất đai, nhiệm vụ cho phép phân lô hay không phân lô, bán nền hay không bán nền thuộc về Chính phủ. Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản cũng dựa trên các điều khoản của Luật Đất đai về quy định phân lô bán nền. Còn về tinh thần thì dự thảo sửa đổi đang trái ngược với nhiều quy định hiện tại.
Sửa đổi đang hướng tới việc cấm phân lô bán nền là chính. Tới 80% đối tượng theo nội dung dự thảo sửa đổi là nhà ở, dự án nằm trong các khu đô thị, từ gần tới xa lõi, từ khu vực lõi đến khu vực ngoại đô. Như vậy là đang áp đặt "lệnh cấm" với hầu hết các hoạt động về phân lô bán nền, trong khi đây đang là nhu cầu chung, quy định, pháp lý hành chính về phân lô bán nền đều đã được ban hành thống nhất và chặt chẽ.
Trên góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Dầu khí toàn cầu (GP. Invest) chia sẻ: Khi có dự thảo về hạn chế phân lô, bán nền, doanh nghiệp rất ngạc nhiên, bởi đang mong chờ Luật Đất đai sửa đổi để tháo gỡ bớt khó khăn, nhưng nay lại siết chặt.
"Chúng ta quan niệm đất nền có hạ tầng kỹ thuật đã là sự đầu tư rất lớn của nhà đầu tư, đặc biệt đặt ra trong bối cảnh chúng ta đang vướng phải những tác động tiêu cực của Covid-19, khó khăn về kinh tế. Về Ngân hàng Nhà nước, chúng ta có Nghị định để hạn chế vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn.
Trong khi khó khăn về vốn, doanh nghiệp bất động sản phần lớn là doanh nghiệp nhỏ, thì một dự án sau khi làm hạ tầng kỹ thuật, nộp tiền sử dụng đất xong thì đã là nguồn kinh phí rất lớn. Chưa kể nếu bây giờ cấm phân lô bán nền thì doanh nghiệp phải xây thô, tổng mức đầu tư phải tăng lên thêm 2,5 lần. Nghị định này nếu đưa vào áp dụng thì chẳng khác gì đang... chặt tay doanh nghiệp vì không có điều kiện để phát triển", ông Hiệp nhấn mạnh.
Do đó, các chuyên gia kinh tế - pháp lý cho rằng, trước khi ban hành quy định, cần phải rà soát kỹ, lấy ý kiến các đối tượng bị tác động. Trách nhiệm cơ quan quản lý Nhà nước, chính quyền địa phương là phải quản lý chặt chẽ các dự án phân lô, bán nền được cấp phép thực hiện đúng quy hoạch của địa phương.
Sau Hội thảo, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã có văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ ngành liên quan về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, trong đó đề nghị Chính phủ chỉ đạo cơ quan soạn thảo Dự thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và các cơ quan liên quan. Cụ thể:
Thứ nhất, khi xây dựng, ban hành văn bản quy phạm pháp luật cần đánh giá tác động tổng thể của quy định hạn chế phân lô, bán nền đến thị trường bất động sản, cộng đồng doanh nghiệp, người dân và các cấp chính quyền địa phương.
Thứ hai, để bảo đảm môi trường đầu tư ổn định, góp phần phát triển bền vững của thị trường bất động sản tại các địa phương, kiến nghị không sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 41 Nghị định số 43. Trước mắt, cần xem xét, nghiên cứu chỉ áp dụng điều này với các đô thị cấp đặc biệt để từ đó tiến hành tổng kết, đánh giá trước khi mở rộng áp dụng đối với các đối tượng khác.
Thứ ba, cần tăng cường công tác quản lý, giám sát của các cơ quan, các cấp chính quyền địa phương đối với các dự án tại các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.
Thứ tư, cần xây dựng, hoàn chỉnh và công bố hệ thống thông tin chính thống về quy hoạch và thị trường bất động sản, trong đó có phân khúc đất nền. Bởi lẽ, thời gian qua, những thông tin về thị trường chưa minh bạch, chưa rõ ràng, người mua – người bán trên thị trường theo thị hiếu số đông, thiếu thông tin chính xác về quy hoạch và giá cả của sản phẩm. Đây là một trong những nguyên nhân gây ra nhiều loạn và làm méo mó việc giao dịch các sản phẩm đất nền.
