Thực tiễn triển khai hoạt động đầu tư hạ tầng xã hội trong khu công nghiệp

Áp lực lớn từ thực trạng thiếu hụt nhà ở và tiện ích cho công nhân

Cả nước hiện có hơn 430 KCN với hơn 4,1 triệu lao động, nhưng 70–80% công nhân vẫn phải thuê trọ tự phát do thiếu nhà ở đạt chuẩn. Nhiều khu công nghiệp chỉ đáp ứng tối thiểu nhu cầu về giáo dục, y tế, sinh hoạt văn hóa, gây áp lực lớn lên địa phương và ảnh hưởng tới chất lượng cuộc sống của người lao động và gây khó khăn cho doanh nghiệp giữ chân người lao động ở lại và cống hiến cho doanh nghiệp.

Tại Diễn đàn Hỗ trợ Pháp lý Đầu tư 2025 với chủ đề "Đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp: Cập nhật quy định và khuyến nghị thực thi" đã diễn ra dưới sự chỉ đạo của Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh, do Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư TP. Hồ Chí Minh (ITPC) phối hợp với Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) tổ chức 21/11/2025, tại TP. Hồ Chí Minh, đã có rất nhiều ý kiến của các tổ chức, doanh nghiệp đưa ra nhiều vướng mắc, khó khăn trong vấn đề triển khai nhà ở xã hội cho công nhân và người làm việc có thu nhập thấp trong các khu công nghiệp.

Theo ông Jeong Ji Hoon, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Hàn Quốc tại Việt Nam (KOCHAM), với tốc độ tăng nhanh của lực lượng lao động và khả năng tiếp cận nhà ở còn thấp, việc đầu tư hạ tầng xã hội trong các khu công nghiệp (KCN) đang trở thành yêu cầu cấp bách. Dù những nhà phát triển KCN lớn như VSIP, Becamex hay Deep C có năng lực triển khai hạ tầng khá tốt, nhưng phân khúc hạ tầng xã hội vẫn chưa thu hút nhà đầu tư bởi lợi nhuận thấp, dòng tiền thu hồi chậm. Thực tế, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng mới chỉ giải ngân khoảng 2%, phản ánh rõ những vướng mắc trong thủ tục và điều kiện vay vốn.

Bên cạnh đó, bài toán bố trí quỹ đất trong ranh KCN, thời gian phê duyệt dự án kéo dài và sự chồng chéo giữa các quy định pháp luật tiếp tục làm chậm tiến độ triển khai nhiều dự án hạ tầng xã hội.

Từ những khó khăn này, ông Jeong Ji Hoon đề xuất Việt Nam cần hoàn thiện khung pháp lý theo hướng rõ ràng, thống nhất hơn. Đồng thời bổ sung cơ chế ưu đãi tài chính, chính sách về quỹ đất và quy hoạch. Việc đẩy mạnh mô hình PPP(hợp tác Công – Tư) và ứng dụng chuyển đổi số trong thẩm định, phê duyệt và quản lý dự án sẽ góp phần cải thiện khả năng triển khai hạ tầng xã hội trong KCN.

Khung pháp lý còn vướng và những thách thức trong triển khai dự án

Chia sẻ quan điểm từ góc độ doanh nghiệp nước ngoài, ông Nakagawa Motohisa, Phó Chủ tịch kiêm Trưởng ban Môi trường kinh doanh Hiệp hội Doanh nghiệp Nhật Bản tại TP.HCM (JCCH) nói rằng, đầu tư nhà ở xã hội cho công nhân có tiềm năng dài hạn, nhưng hiện vẫn kém hấp dẫn. Nguyên nhân đến từ biên lợi nhuận thấp, thời gian hoàn vốn kéo dài và yêu cầu pháp lý phức tạp. Chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ cộng đồng cũng ở mức cao, làm giảm sức hút đối với nhà đầu tư tư nhân.

Mặc dù còn nhiều vướng mắc về pháp lý nhưng ông Nakagawa đánh giá các luật sửa đổi cùng quá trình điều chỉnh địa giới hành chính ở những vùng công nghiệp trọng điểm đang tạo ra một số điều kiện thuận lợi. Đơn cử như mở rộng quỹ đất, đơn giản hóa thủ tục và gia tăng cơ chế ưu đãi, song sự thiếu thống nhất trong thực thi và chồng chéo giữa các văn bản pháp luật tiếp tục là thách thức lớn, nhất là với các dự án liên vùng hoặc dự án trong các KCN tích hợp.

Ở góc nhìn pháp lý thực tiễn, Luật sư Nguyễn Gia Huy Chương, Công ty Luật Global Vietnam Lawyers, Phó Chủ tịch YBA cho rằng, hạ tầng xã hội, đặc biệt là nhà lưu trú công nhân, thu hút sự quan tâm của cả trung ương lẫn địa phương, nhưng lợi nhuận thấp và rủi ro pháp lý khiến nhà đầu tư chưa mạnh dạn tham gia. Mô hình nhà lưu trú vận hành theo dạng cho thuê, không hình thành sở hữu tài sản, nên khó thuyết phục doanh nghiệp bỏ vốn dài hạn.

Ngoài ra, yêu cầu đồng bộ giữa hạ tầng kỹ thuật với hạ tầng xã hội, cùng sự phối hợp giữa doanh nghiệp hạ tầng, doanh nghiệp sản xuất và chính quyền địa phương khiến việc triển khai càng phức tạp.

Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024 đã chính thức định danh nhà lưu trú công nhân trong KCN, nhưng thiếu hướng dẫn chi tiết khiến quá trình chuẩn bị hồ sơ xin chủ trương đầu tư gặp nhiều trở ngại liên quan đến quy hoạch, hạ tầng, môi trường và thẩm quyền phê duyệt. Ông Chương cũng nhấn mạnh nhu cầu thiết lập cơ chế xác định và điều chỉnh giá thuê phù hợp trong bối cảnh TP.HCM mở rộng địa giới hành chính.

Ở một hướng tiếp cận khác, với kinh nghiệm hỗ trợ trực tiếp cho các Doanh nghiệp FDI vào đầu tư tại Việt Nam, Luật sư Vũ Thị Quế – Chủ tịch HĐTV Rajah & Tann LCT Lawyers nhận định, phát triển nhà ở xã hội ngoài KCN có thể là phương án linh hoạt hơn, đặc biệt với doanh nghiệp bất động sản nhóm không thể trực tiếp đầu tư nhà lưu trú công nhân trong KCN. Nếu nhà đầu tư là doanh nghiệp sản xuất, họ có thể tự làm hoặc hợp tác cùng nhà phát triển bất động sản để tối ưu chi phí.

Tuy nhiên, nhà ở xã hội vẫn còn nhiều rủi ro: khó tiếp cận quỹ đất công, thủ tục kéo dài, nguồn vốn hạn chế, mức lợi nhuận chỉ khoảng 10% trong khi vẫn phải thực hiện toàn bộ quy trình như một dự án nhà ở thương mại. Nhiều khu đất được bố trí làm nhà ở xã hội cũng chưa phù hợp quy hoạch hoặc vị trí xa trung tâm, gây khó khăn trong thu hút người thuê và khai thác hiệu quả.

Bà Quế khuyến nghị doanh nghiệp cần chủ động đánh giá rủi ro pháp lý ngay từ đầu, rà soát quy hoạch quỹ đất, chuẩn bị nguồn lực tài chính và không nên mặc định dự án nhà ở xã hội "tự có thanh khoản". Việc đầu tư vào chất lượng, thiết kế và tiện ích vẫn là điều kiện tiên quyết để tiếp cận đúng nhóm thụ hưởng./.