Ngày nay, với số lượng dân cư ngày càng đông, diện tích đất lại không thể mở rộng, nhu cầu nhà ở ngày càng nhiều, việc mua và sống tại căn hộ chung cư là giải pháp tối ưu nhất đối với nhiều người. Tuy nhiên, trong khi thị trường mua bán căn hộ chung cư diễn ra sôi nổi thì khuôn khổ pháp luật vẫn còn không ít vướng mắc, dẫn đến trong nhiều trường hợp, các bên mua, bán đã sử dụng những dạng biến tướng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tiềm ẩn nhiều rủi ro khó lường. Do đó, việc mua bán căn hộ chung cư vẫn đang là vấn đề nóng của xã hội.
Pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã tạo điều kiện cho các chủ đầu tư chủ động xác định rõ được quyền, nghĩa vụ của mình, tạo ra những cơ chế, chính sách hỗ trợ để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chủ động và sử dụng nguồn vốn huy động tốt hơn, mang lại hiệu quả trong hoạt động kinh doanh và bảo vệ quyền lợi của các chủ thể khi tham gia giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán, đồng thời tạo điều kiện cho hoạt động của thị trường bất động sản từng bước ổn định, phù hợp với nền kinh tế thị trường và xu thế hội nhập.
Bên cạnh đó, pháp luật hiện hành cũng đã từng bước khắc phục được những hạn chế và bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người mua, giải quyết được các vấn đề an sinh xã hội, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp từng bước tiếp cận được với nhà ở, đảm bảo công bằng hơn cho các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật này.
Những ưu điểm nổi bật của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam hiện nay có thể kể đến là:
Thứ nhất, quy định chặt chẽ về thời hạn hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận của chủ đầu tư. Trước đây, Luật Nhà ở năm 2005 quy định chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sau khi bàn giao nhà cho bên mua, nhưng pháp luật không ấn định thời hạn và chế tài khi chủ đầu tư vi phạm. Điều này dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư lợi dụng triệt để, tìm mọi cách kéo dài việc hoàn tất hồ sơ có liên quan đến thủ tục cấp chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư cho người mua.
Khắc phục những hạn chế trên, Khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định: “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận”.
Thứ hai, quy định đảm bảo quyền tiếp cận thông tin của người mua căn hộ chung cư. Trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 không quy định cụ thể, rõ ràng nghĩa vụ cung cấp thông tin về bất động sản của chủ đầu tư nên đã gây không ít khó khăn cho người mua khi tìm hiểu thông tin dự án. Thực tế cho thấy kể cả sau khi ký kết hợp đồng, quyền được cung cấp thông tin của người mua vẫn rất cần thiết, bởi họ đang thực hiện chuyển giao tiền cho bên bán và chưa nhận tài sản trên thực tế, mức độ rủi ro là rất cao.
Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định nghĩa vụ cung cấp thông tin của bên bán khi bên mua có yêu cầu; trách nhiệm công khai thông tin bất động sản đúng trình tự, thủ tục hình thức theo quy định và phải chịu trách nhiệm đối với nội dung thông tin bất động sản mà mình cung cấp. Đồng thời, Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng yêu cầu bắt buộc bên đưa ra hợp đồng mẫu phải công khai hợp đồng mẫu để bên được đề nghị biết và phải biết.
Thứ ba, giải quyết các vấn đề an sinh xã hội liên quan đến căn hộ chung cư. Phát triển nhà ở xã hội là định hướng quan trọng của Đảng và Nhà nước trong việc thực hiện nhiệm vụ chính trị, an sinh xã hội. Chính sách nhà ở trước hết phải đảm bảo lợi ích cơ bản của người nghèo, người có thu nhập thấp, đồng thời hướng đến việc bảo đảm chỗ ở cho họ. Để giải quyết vấn đề an sinh xã hội về nhà ở, thời gian qua Nhà nước đã có nhiều chính sách ưu đãi cho vay khi mua nhà ở xã hội, giúp người thu nhập thấp có khả năng vay mua nhà.
Bên cạnh những ưu điểm nêu trên, pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vẫn bộc lộ những hạn chế, khiến việc mua bán căn hộ chung cư vẫn tồn tại nhiều hoạt động không lành mạnh mà khi xảy ra trường hợp phát sinh rủi ro thì người mua nhà thường là chủ thể phải gánh chịu, có thể kể đến như:
Thứ nhất, về quy định hình thức là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, pháp luật hiện nay quy định mua bán nhà ở đã có giấy chứng nhận phải bằng văn bản có công chứng, chứng thực; nếu các bên không tuân thủ khi giao kết thì bị coi là vi phạm hình thức của giao dịch, hợp đồng sẽ bị vô hiệu tại thời điểm ký kết và bên có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu phải bồi thường.
Xét về góc độ bảo vệ hợp đồng, tôn trọng quyền tự do ý chí của các chủ thể thì quy định trên là chưa phù hợp cả về vấn đề lý luận và thực tiễn. Bởi lẽ, hình thức của hợp đồng là phương tiện thể hiện nội dung của hợp đồng, là mong muốn của các chủ thể tại thời điểm ký kết hợp đồng trên cơ sở bày tỏ ý chí hoàn toàn tự nguyện về nội dung.
Bên cạnh đó, Bộ luật Dân sự 2015 quy định khắc phục hạn chế tuyên bố hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu khi vi phạm hình thức nếu một trong các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó khi có yêu cầu của một trong các bên. Tuy nhiên, căn cứ nào để pháp luật công nhận hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu về hình thức khi một trong các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng khi trong một số trường hợp, việc xác định khối lượng nghĩa vụ đã thực hiện là 2/3 hay không là không dễ dàng.
Thứ hai, quy định về căn hộ chung cư trong các dự án nhà ở thương mại chưa cụ thể. Một số quy định cần được cụ thể hoá như quy định chặt chẽ về sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư và có chế tài xử phạt nghiêm nếu vi phạm; chung cư đi vào vận hành chính thức phải được kiểm định về chất lượng, điều kiện hạ tầng và đủ điều kiện cấp ngay giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng. Đồng thời, cần quy định cụ thể và giải quyết dứt điểm các tranh chấp giữa chủ đầu tư với các khách hàng mua nhà do có nhiều người mua cùng tranh chấp với chủ đầu tư trong một dự án nhà chung cư. Các tranh chấp này trên thực tế không chỉ là tranh chấp đơn lẻ mà còn là tranh chấp tập thể, làm ảnh hưởng xấu đến môi trường kinh doanh và trật tự xã hội.
Ngoài ra, quy định của pháp luật tại Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về nhà đủ điều kiện bán chỉ mang tính chất thủ tục hành chính, không có cơ chế bảo vệ quyền lợi người mua nhà, chưa đáp ứng được yêu cầu phòng chống rủi ro và phát triển bền vững. Theo đó, đối với nhà ở hình thành trong tương lai trước khi bán, quá thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ của chủ đầu tư mà Sở Xây dựng không có thông báo về nhà có đủ điều kiện được bán thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về việc bán nhà ở và Sở Xây dựng chịu trách nhiệm về việc không có thông báo sau khi nhận được thông báo về nhà ở đã đủ điều kiện được bán của chủ đầu tư. Quy định này vô hình trung làm cho nghĩa vụ này chỉ mang tính hình thức.
Thứ ba, quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu tài sản và thời điểm định đoạt nhà ở thuộc sở hữu chung còn chưa thống nhất. Pháp luật hiện hành quy định, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải đăng ký và thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng là thời điểm hoàn tất thủ tục đăng ký. Tuy nhiên đối với mua bán nhà ở thì pháp luật không bắt buộc phải đăng ký, nên hợp đồng mua bán nhà ở thường phát sinh hiệu lực ngay kể từ thời điểm hoàn tất việc chứng thực hợp đồng. Thực tế đặt ra vấn đề là nếu các chủ thể có thỏa thuận ký hợp đồng mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì sẽ áp dụng quy định nào để xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Tiếp đến, pháp luật quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là thời điểm bên bán bàn giao nhà cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán; còn đối với nhà ở đã được cấp chứng nhận quyền sở hữu thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở.
Thực tế có thể hiểu khi hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết hợp pháp, bên mua đã thành toán đủ tiền và nhận nhà thì trở thành chủ sở hữu của nhà ở. Tuy nhiên có những trường hợp nếu bên bán bàn giao nhà cho bên mua nhưng bên mua không nhận nhà vì một lý do nào đó; hoặc bên mua đã thanh toán tiền đủ cho bên bán nhưng vì một lý do nào đó, bên bán không giao nhà cho bên mùa thì chưa thể chuyển quyền sở hữu cho bên mua. Và thời điểm xác lập quyền sở hữu của bên mua khi mua nhà hình thành trong tương lai theo nguyên tắc là thời điểm bên mua được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Với quy định pháp luật như trên, về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là chưa đảm bảo về mặt lý luận và thực tiễn vì sau khi bên mua đã thanh toán đầy đủ tiền và nhận nhà, người mua không thể thực hiện bất cứ một giao dịch nào để thực hiện quyền định đoạt nhà của mình nếu người mua chưa được cấp chứng nhận quyền sở hữu do nhà ở không đáp ứng được điều kiện tham gia giao dịch.
Thứ tư, chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý các hành vi vi phạm hợp đồng và vấn đề thi hành án trong tranh chấp hợp đồng còn chậm trễ, khó khăn.
Đối với các dự án chung cư, đặc biệt là nhà ở hình thành trong tương lai thì chất lượng của công trình là vấn đề đáng bàn khi liên tiếp xảy ra những vụ việc tranh chấp kéo dài mà pháp luật chưa có cơ chế kiểm tra, giám sát chất lượng công trình, tiến độ thi công của chủ đầu tư và chế tài đủ mạnh để xử lý vi phạm nhằm đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể là bên mua trong hợp đồng.
Thêm vào đó, thực tế cho thấy những hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vi phạm pháp luật đều bị tuyên vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên, vấn đề thi hành án trở nên khó khăn trong các vụ việc tranh chấp loại hợp đồng này khi quy định chế tài chưa đủ mạnh, chưa giải quyết được hậu quả phát sinh sau khi hợp đồng bị vi phạm. Cho dù giải quyết tranh chấp, người mua thắng kiện vẫn rất thiệt thòi vì số tiền đó đã bị chủ đầu tư chiếm dụng một thời gian dài và có thể bị mất giá, người mua căn hộ chung cư không giải quyết được hậu quả thực sự.
Do đó, cần có cơ chế bảo đảm khả năng thi hành án đối với các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, qua đó góp phần giúp thị trường kinh doanh bất động sản phát triển lành mạnh./.
