Ngày 16/8, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã ban hành văn bản số 746/TTg-KTTH về “Các giải pháp nâng cao khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp”.
Văn bản được gửi tới Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ trưởng Bộ Tư pháp, Bộ trưởng Bộ Tài chính và các Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước.
Văn bản nêu rõ, qua phản ánh của các chủ thể chịu tác động và các cơ quan báo chỉ, các chuyên gia; để tiếp tục thực hiện quyết liệt, kịp thời, hiệu quả các giải pháp nâng cao khả năng tiếp cận tín dụng, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính có ý kiến chỉ đạo: Giao Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái khẩn trương chủ trì họp với Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính, Văn phòng Chính phủ để nghe báo cáo và nghiên cứu chỉ đạo về việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 06/2023/TT-NHNN và những điểm bất hợp lý của Thông tư số 03/2023/TT-NHNN, báo cáo lại Thủ tướng Chính phủ trước ngày 20/8/2023.
“Với tinh thần cầu thị, lắng nghe ý kiến của doanh nghiệp, người dân, bảo đảm chính sách khi ban hành phải đúng, trúng, không cản trở sự phát triển và phù hợp, kịp thời xử lý vướng mắc”, Thủ tướng nêu rõ quan điểm triệu tập cuộc họp.
Đây được xem là sự chỉ đạo kịp thời của Thủ tướng Chính phủ, là tin vui đối với cộng đồng doanh nghiệp nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng.
Trước đó, ngày 28/6/2023, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư số 06/2023/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/9/2023.
Tại Thông tư 06, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra nhiều nội dung quan trọng nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng, kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích, nâng cao chất lượng tín dụng nhưng vẫn đảm bảo phù hợp với nhu cầu thực tế.
“Cú đấm bồi” cho doanh nghiệp bất động sản
Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia, doanh nghiệp, Thông tư 06 khi có hiệu lực sẽ như “nút thắt cổ chai” khiến dòng tín dụng “khó” chảy vào thị trường bất động sản. Bởi khoản 2 Điều 1 Thông tư 06 đã quy định tăng thêm từ 6 lên 10 trường hợp mà tổ chức tín dụng không được cho vay, gồm: Vay để gửi tiền; vay để bù đắp tài chính; vay để góp vốn, mua, chuyển nhượng phần vốn góp của công ty TNHH, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch UPCoM; vay để góp vốn thực hiện các dự án không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật tại thời điểm quyết định cho vay.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc bổ sung thêm 4 trường hợp “có nhu cầu vốn không được cho vay tín dụng” sẽ dựng thêm rào chắn khiến doanh nghiệp bất động sản khó khăn hơn trong việc tiếp cận dòng vốn này.
Cụ thể, quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom là đúng và phù hợp với Điều 12 Thông tư 22/2019/TT-NHNN.
Tuy nhiên, quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh lại không đúng, không phù hợp thực tế.
“Quy định này không bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với khoản 2 Điều 5 Nghị định số 153/2020/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Nghị định 65/2022/NĐ-CP): Mục đích phát hành trái phiếu là để thực hiện các chương trình, dự án đầu tư, cơ cấu lại nợ của chính doanh nghiệp hoặc mục đích phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật chuyên ngành, mà trong các chương trình, dự án đầu tư bao gồm cả hoạt động góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.
Ngoài ra, với quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, quy định này là chưa đồng bộ, thống nhất với Điều 55 và Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Bởi lẽ, sau khi chủ đầu tư đã bỏ ra một khoản tiền rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng thì đây là thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu vay vốn tín dụng để đầu tư xây dựng các hạng mục công trình của dự án. Tại thời điểm này, dự án đã có đủ pháp lý thuộc giai đoạn thực hiện dự án, nhưng chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chưa được huy động vốn của khách hàng.
“Nếu dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư không dại gì đi vay tín dụng ngân hàng với lãi suất cao, bởi lẽ tại thời điểm này thì chủ đầu tư đã được phép mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, được huy động vốn từ khách hàng. Và đây là nguồn vốn rẻ nhất, hiệu quả nhất do không bị áp lực phải trả lãi, trả vốn gốc, mà chỉ cần sớm hoàn thành dự án để bàn giao nhà cho khách hàng”, ông Châu nhấn mạnh.
Chia sẻ quan điểm về quy định này tại Thông tư 06, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cũng cho rằng, đây là quy định sẽ gây nhiều cản trở đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản có nhu cầu tiếp cận dòng vốn tín dụng.
Bởi quy định không cho vay với các dự án “không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” đang tạo ra hai cách hiểu: Một là dự án không đủ điều kiện pháp lý và hai là dự án không đủ điều kiện mở bán.
Trong bối cảnh trái phiếu doanh nghiệp chưa được tháo gỡ triệt để, nguồn tiền từ khách hàng sụt giảm do lượng giao dịch yếu, doanh nghiệp bất động sản chỉ biết trông chờ vào dòng vốn tín dụng. Thế nhưng, những quy định tại Thông tư 06 dường như đã dập tắt đi hy vọng cuối cùng của doanh nghiệp, không khác gì “cú đấm bồi” khiến doanh nghiệp khó càng thêm khó.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam
Ngoài ra, tiền sử dụng đất và chi phí hạ tầng thường chiếm đến 60 - 70% tổng mức đầu tư dự án nên việc cho vay ngay từ bước dự án bắt đầu được triển khai là vô cùng cần thiết với các doanh nghiệp bất động sản. Còn khi doanh nghiệp đã triển khai được dự án và dự án có đủ điều kiện bán thì doanh nghiệp chưa chắc đã cần đến dòng vốn tín dụng, bởi khi đó, nguồn tiền từ khách hàng sẽ được doanh nghiệp ưu tiên huy động hơn.
“Trong bối cảnh trái phiếu doanh nghiệp chưa được tháo gỡ triệt để, nguồn tiền từ khách hàng sụt giảm do lượng giao dịch yếu, doanh nghiệp chỉ biết trông chờ vào dòng vốn tín dụng. Thế nhưng, những quy định tại Thông tư 06 dường như đã dập tắt đi hy vọng cuối cùng của doanh nghiệp, không khác gì “cú đấm bồi” khiến doanh nghiệp khó càng thêm khó”, ông Nguyễn Quốc Hiệp nhìn nhận.
Trên dưới cần thống nhất
Không chỉ lo ngại gây ra nhiều khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng, giới chuyên gia còn cho rằng, Thông tư 06 dường như đang đi ngược tinh thần hỗ trợ thị trường hồi phục của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.
Tại Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững diễn ra chiều 14/7, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu “không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý” vì bất động sản có vai trò rất quan trọng trong ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn, thúc đẩy tăng trưởng. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước theo dõi, kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng bất động sản với tinh thần điều hành mềm dẻo, linh hoạt, có hiệu quả.
Trước đó, hồi cuối tháng 5, Thủ tướng cũng giao Ngân hàng Nhà nước nhiều nhiệm vụ, trong đó có nhiệm vụ tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, người mua nhà tiếp cận nguồn vốn tín dụng; tăng cường kiểm tra, đôn đốc các tổ chức tín dụng triển khai thực hiện các giải pháp hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản…
Đặc biệt nhất là mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 97/NQ-CP quy định rõ phương hướng, nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm trong 6 tháng cuối năm 2023. Trong đó, quy định rõ Ngân hàng Nhà nước chủ trì, phối hợp với cơ quan, địa phương thực hiện các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, nới lỏng phù hợp, kịp thời, hiệu quả… Rà soát các điều kiện, tiêu chí cho vay để điều chỉnh phù hợp, thuận lợi hơn cho người vay, bảo đảm tăng khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp, người dân.
Rõ ràng, tinh thần của Chính phủ là tạo điều kiện tốt nhất để doanh nghiệp có cơ hội tiếp cận vốn, thị trường có cơ hội hồi phục. Tuy nhiên, với những quy định tại Thông tư 06, doanh nghiệp bất động sản sẽ càng khó khăn hơn để có thể vay được nguồn vốn tín dụng.
Đặc biệt, trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng đang vô cùng khó khăn, không loại trừ khả năng trong ngắn hạn, cụ thể là từ nay đến cuối năm, tăng trưởng tín dụng ở lĩnh vực bất động sản sẽ gặp thêm “lực níu kép” từ cả nhu cầu vốn thấp lẫn tác động siết chặt, kiểm soát vốn từ các quy định bổ sung, sửa đổi của Thông tư 06.
Chuyên gia kinh tế, TS. Huỳnh Thanh Điền cho rằng: “Những quy định bổ sung của Thông tư 06 là không sai và về lâu dài là cần thiết để đảm bảo tính an toàn của cả hệ thống ngân hàng. Nhưng có lẽ, thời điểm này chưa phù hợp để Thông thư 06 ra đời. Nó sẽ thể hiện tính quá thận trọng trong bối cảnh đáng lẽ phải cởi mở của chính sách tiền tệ nhằm hỗ trợ, khích lệ doanh nghiệp làm ăn”.
Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Thông tư 06 nên được sửa đổi để phù hợp với tinh thần “linh hoạt, nới lỏng phù hợp” của Nghị quyết 97. Cần phải cập nhật tư duy mới để việc điều hành và thực thi chính sách được thống nhất, thông suốt./.
