Chất lượng tín dụng bất động sản được cải thiện
Theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN), dữ liệu tăng trưởng tín dụng tính đến ngày 16/8 tăng 6,25% so với cuối năm 2023, phần nào chứng tỏ khả năng hấp thụ vốn của các thành phần trong nền kinh tế đang dần phục hồi.
Trước đó, tăng trưởng tín dụng sụt giảm vào tháng 7 (chỉ tăng 5,66%, thấp hơn con số ghi nhận vào cuối tháng 6 là 6,1%). Tín dụng trong lĩnh vực công nghiệp, xây dựng tăng 4,3%; lĩnh vực công nghiệp hỗ trợ tăng 9,8%; lĩnh vực công nghệ cao tăng 18,16%. Tín dụng cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng 10,3%, nhưng tín dụng cho bất động sản tiêu dùng chỉ tăng 1,2%.
Thời gian tới, tình hình kinh tế xã hội và hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp được dự báo tiếp tục duy trì xu hướng tăng trưởng, cùng với môi trường kinh tế thuận lợi hơn, lãi suất thấp và chính sách tiền tệ nới lỏng của NHNN sẽ là những yếu tố thúc đẩy tăng trưởng tín dụng.
Đặc biệt, trở lực lớn của tín dụng bất động sản là ách tắc pháp lý kỳ vọng sẽ được tháo gỡ khi các bộ luật mới liên quan có hiệu lực như Luật Các tổ chức tín dụng 2024 (có hiệu lực ngày 1/7/2024), Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực đồng thời từ ngày 1/8/2024).
Trở lực lớn của tín dụng bất động sản là ách tắc pháp lý kỳ vọng sẽ được tháo gỡ khi các bộ luật mới liên quan có hiệu lực. (Ảnh minh họa: Anh Dũng)
FiinRatings vừa đề cập đến vấn đề này trong báo cáo phát hành mới đây. Theo đó, các bộ luật sửa đổi đưa ra điều kiện mới đối với doanh nghiệp/dự án bất động sản, qua đó kỳ vọng cải thiện chất lượng tín dụng bất động sản.
Cụ thể, thứ nhất là tại Luật Các tổ chức tín dụng 2024, Điều 49 có quy định: Các cổ đông nắm giữ trên 1% vốn điều lệ của ngân hàng phải công bố thông tin của chính cổ đông, người có liên quan và tỷ lệ sở hữu.
Tại Điều 63 quy định: Giảm tỷ lệ sở hữu tối đa của 1 cổ đông là tổ chức tại TCTD từ 15% xuống 10% vốn điều lệ, của 1 cổ đông và người có liên quan từ 20% xuống 15%.
Hai quy định trên sẽ giảm thiểu rủi ro liên quan đến sở hữu chéo tổ chức tín dụng của 1 cổ đông/1 nhóm cổ đông liên quan, từ đó giảm rủi ro tài trợ tập trung cho dự án/doanh nghiệp bất động sản dưới chuẩn theo sự chi phối của cổ đông nắm quyền.
Tác động tích cực thứ hai là tại Điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bỏ quy định vốn pháp định tối thiểu (20 tỷ đồng) đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, doanh nghiệp sẽ cần phải đáp ứng các điều kiện về tỷ lệ dư nợ tín dụng trên vốn chủ sở hữu (tổng dư nợ vay và trái phiếu doanh nghiệp không vượt lần lượt 4 lần và 5,67 lần vốn chủ sở hữu đối với dự án quy mô dưới và trên 20ha); vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô dưới 20ha, không thấp hơn 15% đối với dự án quy mô trên 20ha.
Như vậy, các doanh nghiệp nhỏ (vốn pháp định dưới 20 tỷ đồng) được phép kinh doanh bất động sản. Qua đó, mở rộng cơ hội tham gia thị trường và huy động vốn đối với các doanh nghiệp này.
Song, FiinRatings khuyến nghị, tất cả các doanh nghiệp sẽ cần tuân thủ các yêu cầu tài chính, đặc biệt là yêu cầu về tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên vốn chủ sở hữu. Nếu các doanh nghiệp chưa đáp ứng điều kiện sẽ cần phải cân đối lại mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính.
Tác động tích cực thứ ba, tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Loại hình bất động sản đưa vào kinh doanh được bổ sung thêm các hình thức: công trình xây dựng mục đích giáo dục, y tế, văn hóa, thương mại, du lịch…, diện tích sàn trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và dự án bất động sản.
Điều này thúc đẩy thị trường đưa ra các sản phẩm bất động sản mới, qua đó các doanh nghiệp kinh doanh những loại hình bất động sản này cũng sẽ được công nhận và có cơ hội tiếp cận các kênh tín dụng chính thống.
Thứ tư, Luật Các tổ chức tín dụng 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đều trao thêm phương án xử lý các dự án bất động sản là tài sản đảm bảo cho các ngân hàng.
Cụ thể, Điều 200 Luật Các tổ chức tín dụng quy định: Tổ chức tín dụng được quyền chuyển nhượng tài sản bảo đảm là dự án bất động sản để thu hồi nợ theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Còn Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Dự án chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện: đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết, đã hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư và nghĩa vụ tài chính về đất đai, quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp đang có tranh chấp.
FiinRatings phân tích, tuy Nghị quyết 42/2017 về xử lý nợ xấu đã cho phép tổ chức tín dụng chuyển nhượng tài sản bảo đảm là dự án bất động sản để xử lý nợ xấu, nhưng chưa có quy định chi tiết về vấn đề này, dẫn đến nhiều dự án được nhận thế chấp nhưng chưa đủ điều kiện về pháp lý. Điều này khiến các ngân hàng không có khả năng thu hồi các khoản nợ này.
Như vậy, quy định mới sẽ giúp các ngân hàng có thêm phương án xử lý các dự án bất động sản là tài sản bảo đảm, từ đó giúp hoạt động thu hồi nợ hiệu quả hơn. Đồng thời, cũng khơi thông dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản.
Chia sẻ với Reatimes, ông Trần Đại Nghĩa, Founder - CEO Công ty Tư vấn và Đầu tư FIIVN đánh giá cao việc Luật Các tổ chức tín dụng đề ra các quy định nhằm quản lý chặt chẽ hoạt động tín dụng bất động sản, không bị vênh giữa nhận thế chấp tài sản và xử lý nợ là dự án bất động sản.
Ông Trần Đại Nghĩa - Founder - CEO Công ty Tư vấn và Đầu tư FIIVNKhi các dự án này không đủ tính pháp lý, có tìm được người mua mới thì họ cũng không thể triển khai dự án suôn sẻ. Thiệt hại cuối cùng thuộc về người mua nhà, sau đó là sự an toàn của hệ thống tài chính khi dư nợ kinh doanh bất động sản đang chiếm tỷ trọng lớn.
"Việc siết chặt các điều kiện với dự án bất động sản cũng tăng trách nhiệm giải trình của cá nhân, tổ chức trong hoạt động tín dụng. Như vậy, sẽ khơi thông nguồn lực tài chính đến đúng chỗ, hỗ trợ cho những doanh nghiệp uy tín, dự án tốt", ông Nghĩa nêu.
CEO FIIVN cũng chỉ ra sự đồng bộ giữa các quy định của Luật Các tổ chức tín dụng 2024 với Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Khoản 3 Điều 1 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung thêm các tổ chức tín dụng vào phạm vi điều chỉnh của Luật, cụ thể: các tổ chức, cá nhân tham gia vào hoạt động xử lý tài sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng và pháp luật có liên quan về xử lý tài sản bảo đảm.
Lưu ý những tác động tiêu cực
Bên cạnh tác động tích cực, các doanh nghiệp, thị trường cũng cần lưu ý những tác động tiêu cực có thể xảy ra. Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định việc định giá đất thực hiện theo nguyên tắc thị trường. Luật bỏ quy định về khung giá đất ban hành 5 năm/lần. Thay vào đó, UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá và điều chỉnh hàng năm. Luật yêu cầu bảng giá đất được cập nhật hàng năm trên cơ sở dữ liệu quốc gia.
Theo FiinRatings, đối với doanh nghiệp, việc áp dụng bảng giá đất sát với thị trường hơn có thể làm tăng chi phí sử dụng đất, dẫn đến tổng mức đầu tư tăng. Do đó, nhà phát triển dự án sẽ phải tăng giá bán để đảm bảo lợi nhuận hoặc buộc phải chấp nhận giảm biên lợi nhuận.
Việc hạn chế mức tín dụng có thể cấp sẽ ảnh hướng đến các doanh nghiệp có nhu cầu vốn lớn khi triển khai nhiều dự án. (Ảnh minh họa)
Trong khi đó, sự tăng trưởng của tín dụng bất động sản, đặc biệt là tín dụng bất động sản tiêu dùng sẽ phụ thuộc nhiều vào giá bất động sản trên thị trường, cũng như sự hỗ trợ về lãi suất, điều kiện cho vay từ các ngân hàng.
Đặc biệt, Điều 136 Luật Các tổ chức tín dụng đưa ra lộ trình giảm giới hạn cấp tín dụng. Đến năm 2029, tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng giảm từ 15% xuống 10% vốn tự có, đối với một khách hàng và người có liên quan giảm từ 25% xuống 15%.
FiinRatings nhận định, quy định trên sẽ hạn chế mức tín dụng có thể cấp (gồm cho vay và đầu tư TPDN) của một ngân hàng đối với một/một nhóm doanh nghiệp bất động sản, sẽ ảnh hướng đến các doanh nghiệp có nhu cầu vốn lớn khi triển khai nhiều dự án. Các doanh nghiệp sẽ cần tìm đến nhiều bên cấp vốn hơn, gây mất nhiều thời gian và thủ tục. Trước mắt, việc này cũng ảnh hưởng đến tốc độ giải ngân của ngân hàng, ảnh hưởng lên tăng trưởng tín dụng, đặc biệt trong những tháng cuối năm./.
