Thích
Dòng tiền trở lại: Tín hiệu phục hồi rõ rệt
Dữ liệu mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, đến cuối tháng 11/2025, tổng dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt hơn 2 triệu tỷ đồng, tăng 37,8% so với đầu năm.
Đây là mức tăng đáng chú ý, phản ánh sự cải thiện về niềm tin và kỳ vọng của cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư sau giai đoạn trầm lắng trước đó. Không chỉ doanh nghiệp, khối cá nhân cũng quay lại thị trường, góp phần thúc đẩy dòng vốn tăng trưởng.
Tuy nhiên, khi đi sâu vào cấu trúc tín dụng, có thể thấy dòng tiền không lan tỏa đồng đều mà đang tập trung vào một số phân khúc nhất định.
Doanh nghiệp "bơm vốn" vào nhà ở: Dấu hiệu nguồn cung sắp tăng
Ở khối doanh nghiệp, dư nợ tín dụng tăng gần 40% so với đầu năm. Điểm nổi bật nhất là dòng vốn đổ mạnh vào các dự án phát triển nhà ở và khu đô thị, với mức tăng lên tới 56,33%.
Con số này cho thấy các chủ đầu tư đang tăng tốc triển khai dự án, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định tại các đô thị lớn. Đây được xem là tín hiệu tích cực, bởi nó báo hiệu khả năng cải thiện nguồn cung nhà ở trong thời gian tới - yếu tố từng là điểm nghẽn của thị trường.
Báo cáo mới nhất của REFI về tín dụng bất động sản.
Bên cạnh đó, tín dụng vào phân khúc du lịch - nghỉ dưỡng cũng ghi nhận mức tăng trưởng gần 40%, cho thấy sự hồi phục của mảng bất động sản này sau thời gian dài chịu tác động từ suy giảm du lịch.
Ngược lại, các lĩnh vực như văn phòng cho thuê hay nhà hàng - khách sạn có mức tăng khiêm tốn hơn, phản ánh sự thận trọng của dòng vốn đối với các phân khúc chưa thực sự phục hồi mạnh.
Ở phía cá nhân, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 36,07% - một mức tăng cao cho thấy dòng tiền đầu tư vẫn đang vận động mạnh.
Đáng chú ý, nhóm "đầu tư kinh doanh bất động sản khác" ghi nhận mức tăng cao nhất, lên tới 44,16%. Đây là tín hiệu cho thấy hoạt động đầu tư mang tính linh hoạt, tìm kiếm cơ hội sinh lời vẫn rất sôi động.
Cùng với đó, dư nợ cho vay mua quyền sử dụng đất tăng 28,43%, phản ánh xu hướng tích lũy đất đai vẫn tiếp diễn trong bối cảnh nhiều nhà đầu tư kỳ vọng vào chu kỳ tăng trưởng mới.
Trong khi đó, tín dụng cho hoạt động xây dựng, sửa chữa nhà để bán hoặc cho thuê tăng ở mức thấp hơn, cho thấy dòng tiền cá nhân đang nghiêng nhiều hơn về đầu tư hơn là phát triển sản phẩm.
Nhìn tổng thể, dòng tín dụng đang tạo ra một bức tranh hai mặt của thị trường bất động sản.
Một mặt, dòng tiền quay trở lại mạnh mẽ, đặc biệt ở phân khúc phát triển nhà ở, cho thấy niềm tin vào nhu cầu thực và triển vọng phục hồi của thị trường. Đây là nền tảng quan trọng để thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng mới một cách bền vững hơn.
Dòng vốn bất động sản đang có sự chuyển dịch ở nhiều phân khúc. Ảnh minh họa
Mặt khác, sự gia tăng nhanh của dòng vốn từ khối cá nhân - đặc biệt trong các hoạt động đầu tư - cũng đặt ra những rủi ro nhất định nếu không được kiểm soát tốt. Lịch sử thị trường cho thấy, khi dòng tiền đầu tư tăng nóng, nguy cơ hình thành các "điểm sốt" cục bộ là điều khó tránh khỏi.
Trong bối cảnh hiện nay, việc hiểu rõ dòng tiền đang chảy vào đâu trở thành yếu tố then chốt đối với nhà đầu tư.
Theo đánh giá của REFI, dữ liệu đang cho thấy hai hướng đi rõ ràng: Một là các dự án phát triển nhà ở - nơi dòng vốn doanh nghiệp đang tập trung; hai là các hoạt động đầu tư linh hoạt của cá nhân - nơi dòng tiền vẫn vận động mạnh.
Sự kết hợp giữa hai dòng vốn này sẽ định hình cấu trúc thị trường trong thời gian tới. Với nhà đầu tư, việc "đi theo dòng tiền lớn" không chỉ là chiến lược, mà còn là cách để nhận diện sớm những cơ hội trong chu kỳ mới của bất động sản.
Trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn tái khởi động, dòng tín dụng không chỉ phản ánh niềm tin mà còn cho thấy "đường đi" của chu kỳ mới. Việc dòng tiền tập trung vào phát triển nhà ở và song song gia tăng ở hoạt động đầu tư cá nhân cho thấy thị trường đang vận động theo hai hướng: phục hồi nhu cầu thực và gia tăng kỳ vọng sinh lời.
Vấn đề còn lại không nằm ở việc dòng tiền có quay lại hay không, mà là dòng tiền đó có được dẫn dắt đúng hướng hay không. Đây sẽ là yếu tố quyết định thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững hay lặp lại những đợt "nóng - lạnh" quen thuộc trong quá khứ.
