Tín hiệu mới từ thị trường bất động sản: TP.HCM dẫn dắt nhu cầu, Hà Nội điều chỉnh mặt bằng giá

Thị trường bất động sản Việt Nam đang ghi nhận những thay đổi đáng chú ý cả về dòng tiền lẫn nhu cầu của người mua. Dữ liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn cho thấy TP. HCM đã vượt Hà Nội để trở thành địa phương có tỷ trọng tìm kiếm bất động sản lớn nhất cả nước, trong bối cảnh mặt bằng giá tại nhiều phân khúc bắt đầu điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng và xu hướng dịch chuyển sang các thị trường vệ tinh ngày càng rõ nét.

Theo Batdongsan.com.vn, trong 5 tháng đầu năm 2026, TP. HCM chiếm gần 50% tổng mức độ quan tâm bất động sản trên phạm vi cả nước, tăng 8,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, tỷ trọng của Hà Nội giảm xuống còn 27,6%, thấp hơn 5,9 điểm phần trăm.

Diễn biến này phản ánh sự dịch chuyển của dòng tiền và tâm lý thị trường sau thời gian dài khu vực phía Bắc dẫn dắt đà tăng giá. Khi mặt bằng giá tại Hà Nội đã neo ở mức cao, người mua và nhà đầu tư có xu hướng quay trở lại thị trường phía Nam để tìm kiếm cơ hội.

Ở quy mô toàn quốc, lượng tìm kiếm bất động sản trong tháng 5 giảm khoảng 5% so với tháng trước, cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc sau thời kỳ tăng trưởng mạnh. Tuy nhiên, mức độ quan tâm không suy giảm đồng đều giữa các phân khúc.

Chung cư giữ vai trò dẫn dắt, giá bắt đầu điều chỉnh

Dữ liệu cho thấy chung cư vẫn là loại hình thu hút sự quan tâm lớn nhất trên thị trường, trong khi đất nền, biệt thự và một số phân khúc đầu tư khác ghi nhận mức giảm mạnh hơn về nhu cầu tìm kiếm.

Đáng chú ý, thị trường căn hộ đang xuất hiện sự phân hóa giữa nhu cầu mua và nhu cầu thuê.

Tại Hà Nội, lượng quan tâm đối với căn hộ bán trong tháng 5 tăng nhẹ 4% so với tháng trước nhưng vẫn thấp hơn cùng kỳ năm 2025. Trong khi đó, TP. HCM ghi nhận mức giảm 3% theo tháng và giảm 11% theo năm.

Ngược lại, nhu cầu thuê căn hộ tiếp tục tăng tại cả hai đô thị lớn, với Hà Nội tăng 6% và TP. HCM tăng tới 24% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy nhu cầu ở thực vẫn duy trì tích cực, trong bối cảnh giá nhà ở nhiều khu vực đã vượt quá khả năng tài chính của một bộ phận người dân.

Về mặt bằng giá, Hà Nội bắt đầu ghi nhận tín hiệu điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng. Giá rao bán căn hộ trung bình trong quý II/2026 còn khoảng 85 triệu đồng/m2, giảm 2% so với quý trước. TP. HCM duy trì quanh mức 69 triệu đồng/m2 và gần như không biến động.

Trong khi đó, nhiều địa phương lại ghi nhận đà tăng giá khá rõ. Bình Định (cũ) tăng 13%, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) tăng 20%, Hải Phòng tăng 8%, Quảng Ninh tăng 6%, Long An (cũ) tăng 6% và Đồng Nai tăng 5% so với quý trước. Đồng thời, lượng quan tâm đối với căn hộ tại Đà Nẵng, Quảng Ninh và Hưng Yên cũng tăng từ 9-13% so với tháng 4, cho thấy sức hút của các thị trường ngoài Hà Nội và TP. HCM đang dần cải thiện.

Nhà liền thổ tiếp tục phân hóa, thị trường bước vào giai đoạn tái cấu trúc

Ở phân khúc nhà riêng, diễn biến giữa hai đô thị lớn tiếp tục trái ngược.

TP. HCM ghi nhận mức độ quan tâm đối với nhà riêng tăng 5% so với cùng kỳ năm trước, trong khi Hà Nội chứng kiến nhu cầu tìm kiếm cả nhà bán và nhà cho thuê suy giảm.

Mặc dù đã bắt đầu điều chỉnh, mặt bằng giá nhà riêng tại Hà Nội vẫn ở mức rất cao, phổ biến khoảng 253 triệu đồng/m2, cao hơn gấp đôi TP. HCM, nơi giá trung bình vào khoảng 119 triệu đồng/m2. Một số quận như Đống Đa, Hà Đông và Ba Đình đã ghi nhận mức giảm giá khoảng 3% trong thời gian gần đây.

Đối với nhà mặt phố, lượng quan tâm trong tháng 5 giảm từ 8-10% tại cả Hà Nội và TP. HCM. Tuy nhiên, diễn biến giá lại có sự khác biệt. Trong khi giá rao bán nhà phố tại Hà Nội vẫn cao hơn khoảng 24% so với quý I/2025 dù đã đi ngang từ đầu năm, thì TP .HCM giảm khoảng 7% so với cùng kỳ nhưng giá thuê lại tăng tới 38%.

Ngoài hai thị trường lớn, một số địa phương tiếp tục ghi nhận sự cải thiện về giá nhà phố, nổi bật là Đà Nẵng tăng 39%, Khánh Hòa tăng 17% và Hải Phòng tăng 16% so với đầu năm 2025.

Theo Batdongsan.com.vn, những diễn biến trên cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc và phân hóa rõ rệt hơn. Sau chu kỳ tăng giá kéo dài, một số phân khúc tại các đô thị lớn bắt đầu điều chỉnh về mặt bằng hợp lý hơn, trong khi các thị trường địa phương hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng và các chính sách pháp lý mới đang dần trở thành điểm đến của dòng tiền và nhu cầu thực.