Thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn một số "bất ổn"
Từ cuối năm 2022 đến nay, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo thực hiện đồng bộ các chính sách, nhiệm vụ, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, nhất là các khó khăn vướng mắc về pháp lý, nguồn vốn. Qua đó, thị trường bất động sản đã có chuyển biến theo chiều hướng tích cực, từng bước được phục hồi qua giai đoạn khó khăn nhất, sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp khởi sắc hơn và dần ổn định...
Tuy nhiên, doanh nghiệp và thị trường còn nhiều khó khăn, vướng mắc liên quan đến các thủ tục pháp lý, tiếp cận tín dụng, nhất là thủ tục giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất nên thị trường bất động sản còn gặp nhiều khó khăn.
Kết quả làm việc của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp (cập nhật đến đầu tháng 12/2024) chỉ rõ1: Tại Hà Nội có 404 dự án nhà ở gặp vướng mắc, chậm tiến độ; trong đó, thành phố mới xử lý được 158 dự án, còn 246 dự án đang tiếp tục xử lý. Tại TP.HCM ghi nhận có khoảng 220 dự án nhà ở vướng mắc, chậm tiến độ. Trong số đó, có 72 dự án do Tổ công tác yêu cầu, 148 dự án do Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổng hợp kiến nghị. Thành phố đã xử lý được 77 dự án và tiếp tục xử lý đối với 143 dự án nhà ở.
Tại TP.HCM ghi nhận có khoảng 220 dự án nhà ở vướng mắc, chậm tiến độ. Hiện nay, thành phố đã xử lý được 77 dự án và tiếp tục xử lý đối với 143 dự án nhà ở. (Ảnh: Báo Lao động)
Bên cạnh đó, trong năm 2024, tại một số thời điểm, một số khu vực, địa phương giá bất động sản, nhà ở tăng cao so với khả năng đáp ứng tài chính của người dân, nguyên nhân một phần do: Một số hội, nhóm đầu cơ, nhà đầu tư, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản lợi dụng sự thiếu hiểu biết, tâm lý đầu tư theo đám đông của người dân để thao túng tâm lý, "đẩy giá tăng cao", "tạo giá ảo" gây nhiễu loạn thông tin thị trường nhằm trục lợi.
Thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản chưa đầy đủ, chưa kịp thời, chưa minh bạch dẫn đến tổ chức, cá nhân thiếu thông tin, có địa phương bị định hướng thông tin bởi một số hội, nhóm đầu cơ, nhà đầu tư, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản làm nhiễu loạn thông tin thị trường;
Một số chủ đầu tư dự án bất động sản lợi dụng tình hình nguồn cung bất động sản hạn chế để đưa ra giá chào bán bất động sản cao hơn so với mức trung bình của các dự án bất động sản để thu lợi; Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất cao bất thường tại số khu vực làm tăng mặt bằng giá đất, giá nhà ở, bất động sản; Nguồn cung nhà ở, bất động sản hạn chế, đặc biệt là thiếu nguồn cung nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân có thu nhập trung bình, thấp và nhà ở xã hội...
Việc tăng nguồn cung nhà ở xã hội cho các đối tượng hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội vẫn chưa được như kỳ vọng theo ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng là do các địa phương, doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, vướng mắc liên quan đến các quy định pháp lý trong việc triển khai thực hiện; còn có tâm lý chờ đợi các quy định pháp luật mới được ban hành như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản với các quy định thông thoáng hơn có hiệu lực thi hành mới triển khai thực hiện. Việc giải ngân nguồn vốn tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng cũng còn chậm so với mong muốn và nhu cầu thực tiễn.
Chia sẻ với Reatimes, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho rằng, tình trạng ách tắc nguồn cung cùng với hiện tượng thổi giá bất động sản và những biến tướng trong đấu giá quyền sử dụng đất là bất ổn và sự thiếu lành mạnh của thị trường bất động sản và nền kinh tế.
"Tình trạng hàng trăm dự án bất động sản đình trệ trong nhiều năm là hệ quả của thủ tục hành chính cực kỳ phức tạp. Thị trường bất động sản rơi vào tình trạng "khủng hoảng thiếu" nguồn cung, nhất là nhà ở giá vừa túi tiền. Trong khi đó, giá bất động sản tăng cao tạo ra nhiều khó khăn cho người trẻ có nhu cầu sở hữu nhà tại đô thị. Chắc chắn, nếu nguồn cung vẫn thiếu, thì giá nhà đất sẽ còn tiếp tục tăng cao", TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định.
GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội nhấn mạnh, tình trạng các dự án treo, chậm tiến độ hoặc "án binh bất động", triển khai hàng thập kỷ chưa xong, nhưng cũng không bị thu hồi hay xử lý triệt để là một trong những rào cản lớn có thể ảnh hưởng đến khả năng hiện thực hoá các mục tiêu, khát vọng 2045 về một quốc gia phát triển, thu nhập cao của Việt Nam.
"Trách nhiệm và sự quyết liệt của cơ quan chức năng trong việc rà soát, phân loại dự án, xác định nguyên nhân, trên cơ sở đó xử lý triệt để là vấn đề mấu chốt. Không ít chủ đầu tư họ có kế hoạch triển khai dự án tốt, họ đặt nhiều kỳ vọng, mục tiêu cho dự án, nhưng chính những rào cản về pháp lý, thủ tục đã khiến việc triển khai dự án trên thực tế không được như mong đợi. Giải phóng mặt bằng, tranh chấp đất đai, xác định giá đất để tính tiền sử đụng đất, chấp thuận đầu tư, điều chỉnh quy hoạch... là những vướng mắc phổ biến gây rủi ro cho chủ đầu tư. Dự án chậm tiến độ, khiến nhà đầu tư bị đội vốn, phá vỡ cam kết với khách hàng, mọi kỳ vọng tốt đẹp về dự án chỉ nằm trên bản vẽ", GS. TS. Hoàng Văn Cường nhìn nhận.
Tháo gỡ các điểm nghẽn là yêu cầu không thể chậm trễ
Phát biểu bế mạc Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đầu năm 2025, Tổng Bí thư Tô Lâm yêu cầu: "Có cơ chế chính sách ưu tiên giải quyết các nguồn lực bị lãng phí, như quy hoạch treo, dự án vướng thủ tục, đất công không sử dụng, tài sản tranh chấp và kéo dài; tháo gỡ các điểm nghẽn đối với thị trường bất động sản, thị trường vốn, nhất là trái phiếu doanh nghiệp để tăng nhanh nguồn cung".
Tại Chỉ thị số 03/CT-TTg ngày 4/2/2025 về việc đôn đốc thực hiện nhiệm vụ trọng tâm sau kỳ nghỉ Tết nguyên đán Ất Tỵ 2025, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chỉ đạo Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan tiếp tục đôn đốc, hướng dẫn các địa phương tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai các dự án bất động sản, nhà ở xã hội, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; phối hợp với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam triển khai hiệu quả gói tín dụng 145 nghìn tỷ đồng cho nhà ở xã hội. Phối hợp với Văn phòng Chính phủ tổ chức Hội nghị toàn quốc về thúc đẩy nhà ở xã hội và thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh trước ngày 15/02/2025.
Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các cơ quan, địa phương tăng cường thanh tra, kiểm tra hoạt động xác định giá đất, ban hành bảng giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất; kịp thời chấn chỉnh, ngăn chặn và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm theo thẩm quyền, nhất là hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường. Sớm hoàn thiện, đưa vào vận hành hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai tập trung, thống nhất, đa mục tiêu, cung cấp dịch vụ công trực tuyến trong lĩnh vực đất đai ở các đô thị, nâng cao các chỉ số: "Tiếp cận đất đai", "Đăng ký đất đai" và "Chất lượng quản lý hành chính đất đai".
Trước đó, Thủ tướng đã yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất chính sách thuế nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ bất động sản, bảo đảm phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế..., trong đó nghiên cứu phương án thu thuế phần chênh lệch giá giữa giá tính tiền sử dụng đất và giá bán sản phẩm bất động sản của các dự án; thu thuế phần chênh lệch các lần giao dịch, báo cáo Thủ tướng Chính phủ trước ngày 30 tháng 4 năm 2025. Điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tài khóa, tài chính, tiền tệ khơi thông các dòng vốn phục vụ phát triển kinh tế - xã hội nói chung, thị trường bất động sản nói riêng. Phối hợp với Bộ Xây dựng và các bộ liên quan nghiên cứu, thực hiện chuyển đổi số để liên thông các thủ tục từ giao dịch bất động sản, công chứng, thuế và đăng ký giao dịch đất đai trên môi trường điện tử.
Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt Nam chỉ đạo rà soát kỹ lưỡng, thanh tra các tổ chức tín dụng cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản cần được định giá khách quan, hợp lý, tuân thủ quy định và tập trung quản lý rủi ro tín dụng. Đặc biệt không được tiếp tay cho hành vi thao túng giá, tạo mặt bằng giá mới "ảo", làm mất ổn định và "méo mó" thị trường.
Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, trong năm 2025, Bộ Xây dựng tiếp tục tập trung tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho thị trường bất động sản. Trong đó, giải quyết hiệu quả việc mất cân đối nguồn cung, dư thừa sản phẩm bất động sản cao cấp và thiếu hụt các sản phẩm nhà ở giá bình dân, nhà ở xã hội.
Theo đó, Bộ Xây dựng sẽ bám sát quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, sử dụng hợp lý các công cụ để điều tiết và định hướng thị trường. Trong đó, tiếp tục tập trung đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người lao động, lực lượng vũ trang.
Tổ Công tác của Chính phủ và Bộ Xây dựng tiếp tục yêu cầu các bộ ngành, địa phương thời gian tới cần chủ động, tích cực tổ chức thực hiện có hiệu quả các chính sách, pháp luật liên quan lĩnh vực bất động sản mới được ban hành như Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024… và các văn bản quy định chi tiết.
Các địa phương cần chủ động nghiên cứu, ban hành các chính sách hỗ trợ, cải cách thủ tục hành chính giúp người dân, doanh nghiệp trên địa bàn tích cực trong triển khai các dự án bất động sản; kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn. Nghiên cứu, định hướng về quy hoạch và cơ cấu sản phẩm nhà ở nhằm đảm bảo tỷ lệ phát triển nhà ở phù hợp với nhu cầu của người dân, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ; khuyến khích các dự án nhà ở thương mại giá rẻ có thể tạo điều kiện giúp người dân tiếp cận dễ dàng hơn. Đặc biệt, các địa phương cần tăng cường thực hiện quản lý, kiểm soát việc tăng giá bất động sản. Đồng thời, tổ chức công bố, công khai thông tin về thị trường bất động sản nhằm bảo đảm minh bạch, ngăn chặn các hiện tượng gian lận, tiêu cực trong kinh doanh bất động sản.
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, trong năm nay, dứt khoát phải xử lý dứt điểm hàng trăm dự án tồn đọng, chậm trễ, kéo dài để giải phóng nguồn lực đất đai, tăng được nguồn cung cho thị trường. Bởi nếu không quyết liệt, thị trường bất động sản sẽ lại rơi vào tình trạng bế tắc. Muốn vậy, cần tập trung giải quyết 2 vấn đề doanh nghiệp đang mong đợi nhất hiện nay đó là pháp lý và tiếp cận được nguồn vốn ngân hàng cũng như trái phiếu doanh nghiệp. Thậm chí, cần có những cơ chế đặc biệt để doanh nghiệp được "tạm ứng" tiền vay dù chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng hoặc tính tiền sử dụng đất.
Đồng quan điểm, PGS. TSKH. Võ Đại Lược cho rằng, bất động sản không chỉ là ngành sản xuất mà còn là một ngành sản xuất quan trọng của đất nước nền cần tập trung tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường này phát triển.
"Thị trường bất động sản gắn bó mật thiết với hàng chục, thậm chí hàng trăm ngành nghề khác như xây dựng, vật liệu xây dựng, nội thất, tài chính, ngân hàng... Không thể xem nhẹ vai trò của ngành bất động sản. Việc tạo ra một ngôi nhà hay khu đô thị đòi hỏi nhiều nguồn lực và dịch vụ phức tạp hơn hẳn việc sản xuất quần áo hay ô tô. Nếu thị trường này trầm lắng, sẽ có nhiều nguy cơ đối với nền kinh tế", PGS. TSKH. Võ Đại Lược nhận định.
Cũng theo chuyên gia, nút thắt lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là vấn đề pháp lý, nhất là vấn đề định giá đất: "Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn đã cho phép UBND cấp huyện được quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; thu tiền sử dụng đất khi giao đất tái định cư; tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nước giao đất... Như vậy, giá đất vẫn do cơ quan nhà nước quyết định, chỉ khác ở chỗ trước đây là cấp tỉnh thì giờ uỷ quyền cho cấp huyện được quyết định. Tôi cho rằng, giá bất động sản cần theo giá thị trường. Vậy như thế nào là giá thị trường, điều này cần có hướng dẫn rõ ràng hơn".
