Token hóa bất động sản: Muốn mở cánh cửa huy động vốn, trước hết tài sản phải "sạch"

Muốn token hóa thành công, bất động sản phải "sạch"

Tại phiên thảo luận "Bất động sản Việt Nam trước làn sóng token hóa: Cơ hội nào cho nhà đầu tư và doanh nghiệp" trong khuôn khổ Vietnam RWA Summit 2026 diễn ra 19/7, nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam trong nhiều năm qua và trong thời gian tới vẫn phải đối mặt với hai nhóm khó khăn lớn: Các vướng mắc về pháp lý, cùng bài toán vốn và thanh khoản.

Song chính những điểm nghẽn về pháp lý, vốn và thanh khoản cũng mở ra dư địa để token hóa phát huy vai trò. Thông qua việc chia nhỏ quyền lợi gắn với tài sản bất động sản, mô hình này có thể huy động nguồn lực từ đông đảo nhà đầu tư, chứ không chỉ giới hạn ở những chủ thể có tiềm lực tài chính lớn.

Phó Chủ tịch VNREA phân tích, đối với các dự án nhà ở, tòa nhà thương mại hay bất động sản cho thuê, yêu cầu về quy mô vốn luôn ở mức cao. Khi tài sản được token hóa, ngay cả những nhà đầu tư có nguồn vốn hạn chế cũng có cơ hội tham gia thị trường. Tuy nhiên, cùng với việc mở rộng khả năng tiếp cận, thị trường cũng đòi hỏi nhà đầu tư phải có đủ hiểu biết và năng lực đánh giá, thay vì tham gia theo tâm lý đám đông.

Đặc biệt, vấn đề cốt lõi của token hóa không nằm ở công nghệ mà ở chất lượng của tài sản cơ sở. Blockchain chỉ là công cụ phản ánh tài sản, không làm thay đổi bản chất của tài sản đó.

"Blockchain về bản chất chỉ là công cụ phản ánh và ghi nhận thông tin của tài sản cơ sở. Giá trị của token cuối cùng vẫn phải bắt nguồn từ giá trị thật, quyền lợi thật và dòng tiền thật của tài sản đứng phía sau. Chúng ta phải có tài sản cơ sở trước. Công nghệ blockchain chỉ là tấm gương phản chiếu của nó", nhà báo Phạm Nguyễn Toan nhấn mạnh.

Từ nguyên tắc này, Phó Chủ tịch VNREA cho rằng, nếu tài sản gốc còn tồn tại những rắc rối về pháp lý, quy hoạch hoặc không tạo ra được dòng tiền thực thì việc đưa tài sản lên blockchain thực chất chỉ là "số hóa rủi ro", hay nói cách khác là phân tán rủi ro cho các nhà đầu tư.

Bởi vậy, điều kiện tiên quyết của token hóa không phải là mức độ hiện đại của công nghệ, mà là chất lượng của tài sản được đưa vào mã hóa. Tài sản phải bảo đảm minh bạch về pháp lý, có cơ hội đầu tư rõ ràng và có khả năng tạo ra dòng tiền thực.

"Điều kiện đầu tiên của token hóa không nằm ở việc công nghệ mã hóa phức tạp đến đâu, mà nằm ở chỗ tài sản được token hóa phải là một tài sản "sạch": Sạch về quy hoạch, hoàn thiện 100% về pháp lý theo quy định của pháp luật, có phương án kinh doanh khả thi để tạo ra dòng tiền thực chất. Khi tính pháp lý của tài sản được xác lập đầy đủ thì công nghệ mới nên được triển khai", ông nói.

Đồng quan điểm, ông Hoàng Việt Anh, Thành viên HĐQT, SCEX cho rằng điều quan trọng nhất là phải hiểu đúng bản chất của token hóa. Theo ông, dù thị trường token trên thế giới đã hình thành khoảng 15-16 năm nhưng có tới 70 - 90% dự án không tạo ra giá trị thực, khiến giá trị token cuối cùng gần như bằng không.

Chính vì vậy, hướng đi Việt Nam lựa chọn ngay từ giai đoạn đầu là phát triển token hóa dựa trên tài sản thực là phù hợp.

"Token khi phát hành phải được bảo đảm bằng tài sản thực trên nền tảng hạ tầng. Nghĩa là phải có tài sản, có dự án làm tài sản cơ sở thì mới phát hành token", ông Hoàng Việt Anh chia sẻ.

Về bản chất, token hóa không khác quá nhiều so với các tài sản tài chính truyền thống. Điểm khác biệt chủ yếu là hình thành thêm một kênh dẫn vốn mới, giúp nhà đầu tư tiếp cận cơ hội tăng trưởng của thị trường, đồng thời mở rộng khả năng kết nối với các nhà đầu tư quốc tế, theo ông Hoàng Việt Anh.

Hoàn thiện khung pháp lý, xây dựng thanh khoản và hạ tầng niềm tin

Nếu chất lượng tài sản cơ sở là điều kiện đầu tiên, thì khung pháp lý và cơ chế vận hành thị trường sẽ quyết định token hóa có thể đi vào thực tiễn hay không. Chuyên gia SCEX chia sẻ, sau khi xác lập được tài sản cơ sở đủ điều kiện, vấn đề tiếp theo cần giải quyết là hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động phát hành, giao dịch và chuyển đổi token.

"Việt Nam đã có những nền tảng pháp lý ban đầu, song vẫn cần tiếp tục ban hành các quy định và văn bản hướng dẫn cụ thể để doanh nghiệp, đơn vị phát hành và nhà đầu tư có cơ sở triển khai. Trong đó, nhiều vấn đề cần được làm rõ như cách thức quản lý và xử lý tài sản cơ sở, cơ chế bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư, khả năng chuyển đổi token thành tài sản thực, cũng như phạm vi nhà đầu tư được phép tham gia trong từng giai đoạn", ông Hoàng Việt Anh đề xuất.

Theo ông, việc xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia là yêu cầu cần thiết để tránh tình trạng token được phát hành nhưng quyền lợi gắn với tài sản cơ sở không được bảo đảm đầy đủ. 

Đồng thời, quy định về phạm vi nhà đầu tư cũng cần được xây dựng phù hợp với từng giai đoạn phát triển, bắt đầu từ nhà đầu tư trong nước và từng bước mở rộng cho nhà đầu tư quốc tế.

"Trong khoảng 3 - 5 năm tới, cùng với quá trình hoàn thiện thể chế và việc ban hành thêm các luật, nghị định, văn bản hướng dẫn, hành lang pháp lý cho thị trường token hóa tài sản sẽ ngày càng rõ ràng hơn", ông Việt Anh kỳ vọng.

Sau khung pháp lý, tính thanh khoản là yếu tố cốt lõi quyết định khả năng vận hành của thị trường. Theo ông Việt Anh, xét về bản chất, thanh khoản của tài sản token hóa không khác quá nhiều so với các tài sản tài chính truyền thống, mà phụ thuộc vào khả năng chia nhỏ, chuyển nhượng và giao dịch tài sản.

Đây cũng là một trong những lợi thế đáng chú ý của công nghệ token hóa. Thay vì phải sở hữu toàn bộ một bất động sản có giá trị lớn, nhà đầu tư có thể tham gia với một phần vốn nhỏ hơn, tương ứng với một phần quyền lợi gắn với tài sản.

Khi các sàn giao dịch được cấp phép và hoạt động trên cơ sở hành lang pháp lý đầy đủ, token có thể tạo thêm điều kiện lưu thông cho tài sản, qua đó góp phần cải thiện thanh khoản của thị trường bất động sản.

Lấy ví dụ về khả năng tiếp cận nhà ở của người trẻ, ông Việt Anh cho rằng, tốc độ tăng giá bất động sản hiện nay khiến khoảng cách giữa khả năng tích lũy và giá trị tài sản ngày càng lớn. Khi một người tích lũy được khoảng 1 tỷ đồng, giá nhà có thể đã tăng lên 3 - 4 tỷ đồng; đến khi tích lũy được 2 - 3 tỷ đồng, giá nhà có thể đã lên 5 - 6 tỷ đồng.

"Trong bối cảnh đó, token hóa có thể mở ra một phương thức tích lũy linh hoạt hơn. Người trẻ có thể mua từng phần giá trị của bất động sản theo khả năng tài chính, tăng tỷ lệ sở hữu lên dần và có thể quy đổi thành một sản phẩm bất động sản khi đạt đủ điều kiện", chuyên gia SCEX nêu.

Theo ông Việt Anh, hơn 40% tài sản của người Việt hiện nằm ở bất động sản. Vì vậy, nếu các tài sản này được chia nhỏ và lưu thông thuận lợi hơn, nguồn thanh khoản của thị trường có thể được cải thiện, đồng thời tạo thêm điều kiện cho các dự án huy động và luân chuyển vốn.

Tuy nhiên, mở rộng khả năng tiếp cận không đồng nghĩa với việc thị trường nên phát triển ồ ạt. Từ góc độ của một đơn vị phân phối và tiếp thị sản phẩm tài chính, ông Đỗ Hữu Hưng, CEO AccessTrade cho rằng, với các sản phẩm đầu tư mới như token hóa bất động sản, điều quan trọng không phải là phân phối càng nhiều càng tốt, mà phải phân phối đúng đối tượng.

Theo ông, nếu sản phẩm được đưa tới những nhà đầu tư chưa có đủ kiến thức, kinh nghiệm hoặc năng lực tài chính, rủi ro không chỉ thuộc về từng cá nhân mà còn có thể làm suy giảm niềm tin của toàn thị trường.

Bởi vậy, nhà đầu tư cần hiểu rằng họ không mua công nghệ blockchain, mà đang đầu tư vào quyền sở hữu tài sản hoặc quyền hưởng dòng tiền, doanh thu và lợi nhuận do tài sản đó tạo ra.

Từ thực tiễn phân phối các sản phẩm tài chính, ông Đỗ Hữu Hưng cho rằng, để hình thành một thị trường bền vững cần thực hiện đồng thời ba bước: Thẩm định kỹ sản phẩm, lựa chọn đúng đối tượng tiếp cận và đánh giá mức độ sẵn sàng của nhà đầu tư dựa trên dữ liệu.

"Trước hết, chỉ nên đưa ra thị trường những tài sản có chất lượng, đã hình thành, có khả năng tạo dòng tiền, có thanh khoản và bảo đảm tính minh bạch. Những tài sản mới dừng ở kỳ vọng trong tương lai, chưa xác lập rõ giá trị, sẽ khó tạo dựng niềm tin cho nhà đầu tư", ông Hưng nêu ý kiến.

Bên cạnh đó, các đơn vị phân phối cũng phải có trách nhiệm sàng lọc sản phẩm trước khi giới thiệu ra thị trường. Theo ông Hưng, lợi thế của một nền tảng phân phối không nằm ở khả năng tiếp cận được bao nhiêu người, mà ở khả năng xác định đúng những nhà đầu tư có hiểu biết về tài chính, bất động sản và tài sản thực.

Ông cho rằng, giai đoạn đầu của thị trường nên ưu tiên các tổ chức, doanh nghiệp và nhà đầu tư chuyên nghiệp đã có kinh nghiệm trong lĩnh vực tài chính. Sau đó mới mở rộng sang nhóm nhà đầu tư cá nhân có kinh nghiệm, năng lực tài chính và hiểu biết về đầu tư. Nhóm nhà đầu tư trẻ chỉ nên tham gia rộng rãi khi thị trường đã có nền tảng đầy đủ hơn.

"Thị trường cần được mở rộng theo từng làn sóng, có lộ trình và có kỷ luật, chứ không mở rộng một cách ồ ạt", ông Đỗ Hữu Hưng nhấn mạnh.

Theo CEO AccessTrade, nếu blockchain là hạ tầng công nghệ thì thị trường tài sản số cũng phải đồng thời xây dựng hạ tầng niềm tin và hạ tầng nhu cầu. Chỉ khi lựa chọn đúng sản phẩm, đúng nhà đầu tư và tạo điều kiện để những nhà đầu tư đầu tiên đạt được kết quả tích cực, thị trường mới có thể tiếp tục mở rộng và thu hút dòng vốn quốc tế.

Khả năng huy động vốn thông qua token hóa cũng được đặt ra đối với các dự án hạ tầng, lĩnh vực có nhu cầu vốn rất lớn nhưng thời gian hoàn vốn dài. Ông Trần Việt Thắng, Phó Chủ tịch CTCP Đầu tư và Xây dựng Thủy lợi Lâm Đồng cho rằng, đầu tư hạ tầng là một trong những định hướng lớn nhằm tạo nền tảng phát triển cho nền kinh tế trong 5 - 10 năm tới. Tuy nhiên, năng lực tài chính của nhiều doanh nghiệp xây dựng trong nước vẫn còn hạn chế, kể cả khi tham gia các dự án theo mô hình PPP, BOT hay BOO.

Trong khi đó, đặc thù của các dự án hạ tầng là giá trị mang lại không chỉ thể hiện ở hiệu quả tài chính trực tiếp của từng công trình, mà còn ở tác động lan tỏa đối với thị trường, xã hội và nền kinh tế. Đây là yếu tố có ý nghĩa lớn nhưng lại khó lượng hóa đầy đủ dưới góc độ lợi nhuận của nhà đầu tư.

Theo ông Thắng, các dự án hạ tầng có ưu điểm là tính pháp lý và cơ chế quản lý, giám sát tương đối chặt chẽ, giá trị tài sản có thể xác định. Tuy nhiên, để huy động nguồn lực xã hội thông qua token hóa, cần có các chính sách vĩ mô đủ mạnh, cơ chế chia sẻ lợi ích phù hợp và sự đồng hành của Chính phủ nhằm tạo niềm tin cho nhà đầu tư dài hạn.

"Việt Nam đã có đủ năng lực để làm chủ blockchain và công nghệ token hóa tài sản theo hướng minh bạch, an toàn. Vấn đề cốt lõi hiện nay không còn nằm ở khả năng triển khai công nghệ, mà ở việc xây dựng cơ chế, chính sách đủ sức thu hút dòng vốn dài hạn", ông Trần Việt Thắng nhận định./.