Tăng giá cục bộ cuối năm
Tháng đầu tiên của quý IV/2016, thị trường BĐS chứng kiến sự tăng giá ở một số phân khúc BĐS, điển hình là phân khúc căn hộ trung và cao cấp tại Hà Nội, TP. HCM.
Theo nghiên cứu của CBRE, so với năm 2015, thị trường BĐS Hà Nội 2016 ghi nhận sự tăng giá ở một số phân khúc. Cụ thể, ở thời điểm hiện tại, đất nền ở Hà Nội đã tăng khoảng 1,3%. Đặc biệt là những khu vực ven đô như Vĩnh Ngọc, Đông Trù (Đông Anh – HN) giá đất nền còn tăng cao hơn (tăng 10 – 15%) do hạ tầng tại đây đang trong quá trình triển khai và hoàn thiện. Tại khu vực An Khánh – An Thượng (huyện Hoài Đức), mức tăng của phân khúc đất nền cũng dao động từ 10 - 15%.
Tính đến tháng 10/2016, tổng cung căn hộ tại Hà Nội là gần 17.000, tại Tp.HCM là hơn 23.000. Trong đó, dòng sản phẩm cao cấp và trung cấp áp đảo nguồn cung.
CBRE cho hay, giá nhà tại Hà Nội tăng bắt đầu từ quý II/2016 với mức tăng từ 4 - 6% so với năm trước. Hiện tại, giá tăng chủ yếu ở phân khúc cao cấp và trung cấp.
Tại TP. HCM, phân khúc nhà lẻ, nhà phố cũng có sự tăng giá. Điển hình tại các quận khu vực trung tâm (quận 3, quận 8, Phú Nhuận…), giá nhà đã tăng khoảng 200 – 500 triệu so với thời điểm giữa năm. Ở khu vực vùng ven thành phố (Thủ Đức, Bình Tân), mức tăng giá cũng dao động từ 25 – 30%.
Trong số nhiều phân khúc tăng giá trên thị trường BĐS TP. HCM điển hình nhất phải kể đến phân khúc căn hộ tầm trung và cao cấp. Theo đó, nhiều dự án chung cư bình dân sắp bàn giao có mức tăng giá thấp nhất là 100 triệu đồng và cao nhất là 300 triệu đồng. Đơn cử như căn hộ La Astoria, căn hộ Sơn Kỳ 1 (tăng giá 15-20%), CitiHome Cát Lái (10%), The Art (5-7%)…
Đáng chú ý, mặc dù có sự tăng giá để bước vào cuộc đua nước rút cuối năm song thanh khoản của phân khúc này trên thị trường vẫn có nhiều dấu hiệu tích cực.
Báo cáo thị trường BĐS TP. HCM quý III/2016 của CBRE Việt Nam cho biết, thị trường căn hộ bán ra tiếp tục tăng trưởng tích cực, thúc đẩy số lượng căn hộ mới mở bán và lượng giao dịch. Theo đó, có khoảng 10.114 căn hộ được chào bán mới ra thị trường từ 26 dự án, tăng hơn gấp ba lần quý III/2014.
Nếu xét theo khu vực thì nguồn cung mới ở phía Nam (bao gồm quận 4, 7, 8 và huyện Nhà Bè) chiếm 36% trong tổng số nguồn cung mới, trong khi khu phía Đông gần đây đang sôi động cũng chỉ chiếm 29% tổng nguồn cung trên thị trường trong quý này.
Ngân hàng đồng loạt hạ lãi suất cho vay
Bước vào đầu tháng 10, nhiều “ông lớn” ngân hàng đã bắt đầu giảm lãi suất cho vay. Tuy không dành cho lĩnh vực BĐS nhưng động thái này khiến nhiều người lạc quan về tác động tích cực của nó tới thị trường BĐS thời gian tới.
Theo đó, Vietcombank công bố giảm lãi suất cho vay ngắn hạn đồng tiền Việt Nam từ ngày 15/10 đối với 5 lĩnh vực ưu tiên và các doanh nghiệp khởi nghiệp. Cụ thể, lãi suất cho vay ngắn hạn đồng loạt giảm về tối đa 6%/năm. Mức điều chỉnh này giảm 1% mỗi năm so với mặt bằng hiện nay. Riêng với các doanh nghiệp khởi nghiệp, do mức cho vay hiện từ 7% nên mức giảm có thể là 2%/năm.
Trước đó, ở khối các ngân hàng cổ phần, HDBank cũng thông báo sẽ giảm lãi suất cho tất cả các khách hàng. Theo đó, khách hàng cá nhân vay mới sẽ được giảm lãi từ mức tối đa 11,5%/năm (lãi suất hiện hành) xuống 10,5%/năm. Khách hàng doanh nghiệp vay ngắn hạn lãi suất chỉ từ 6,5%/năm, trung và dài hạn cố định năm đầu tiên chỉ từ 9,69%/năm. HD Bank cho biết sẽ dành hẳn 18.000 tỷ đồng để cho doanh nghiệp vay với lãi suất này.
Ngân hàng VIB cũng công bố áp dụng lãi suất cho vay chỉ từ 6,99%/năm cho các khoản vay có thời hạn trên 12 tháng. Tuy nhiên chương trình chỉ áp dụng từ nay đến cuối năm 2016.
Tại Ngân hàng Bưu điện Liên Việt (LienVietPostBank), trong ngày 14/10, đơn vị này sẽ rà soát lại các cân đối để thực hiện giảm lãi suất cho vay, như tuyên bố đưa ra cuối tháng 9 vừa qua.
Theo đánh giá của giới kinh doanh địa ốc, việc các ngân hàng hạ lãi suất vay cũng sẽ góp phần tác động đến sức mua của thị trường bởi bất cứ dự án BĐS nào cũng được xây dựng bởi ba nguồn vốn: vay ngân hàng, vốn tự có của chủ đầu tư và huy động vốn của khách hàng. Việc ngân hàng giảm lãi suất vay sẽ giúp cho chủ đầu tư có thể cùng phối hợp với các ngân hàng tung ra chương trình mua nhà lãi suất ưu đãi hơn và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho khách hàng từ đó tạo ra thanh khoản tốt cho thị trường BĐS.
Tuy nhiên, một số ý kiến khác trong giới kinh doanh BĐS cho rằng, việc lãi suất giảm về lý thuyết sẽ tác động tích cực đến thị trường BĐS. Song, mức độ tác động có thể không lớn bởi lãi suất không phải là yếu tố lớn nhất ảnh hưởng đến thị trường BĐS.
BĐS Khu công nghiệp hưởng lợi nhờ nguồn vốn FDI
Biểu đồ giá cho thuê BĐS công nghiệp giữa các khu vực.
Theo báo cáo của Savills, trong nửa đầu 2016, BĐS khu công nghiệp (KCN) tại Việt Nam tăng cao. Một mặt do hưởng lợi từ việc chuyển hướng đầu tư của các doanh nghiệp lớn trên thế giới, mặt khác đến từ nguồn FDI dồi dào, nhanh chóng sau các hiệp định thương mại gần đây.
Theo tìm hiểu, những năm gần đây Trung Quốc đang đối mặt với một làn sóng "ra đi" của các công ty nước ngoài để tìm kiếm các điều kiện sản xuất tốt hơn, nhất là về chi phí lao động do giá nhân công tăng nhanh, gây áp lực lên những ngành công nghiệp thâm dụng nhân công như da giày, dệt may, chế biến chế tạo. Với vị thế là một nền kinh tế “láng giềng” có kết nối giao thông đường thủy và đường bộ thuận lợi sang Trung Quốc, Việt Nam có cơ hội trở thành điểm đến sáng giá cho làn sóng dịch chuyển này.
Báo cáo của Savills cho thấy, trong nửa đầu 2016, 6 KCN mới cung cấp 700 ha diện tích cho thuê, nâng tổng số KCN lên 218 với tổng diện tích 59.700 ha và diện tích cho thuê xấp xỉ 41.000 ha. Mặt khác, tổng diện tích cho thuê của nửa đầu 2016 đạt 28.500 ha, tăng nhẹ 5% so với nửa cuối 2015.
Trong khi đó, công suất cho thuê tăng đến 70% nhờ dòng vốn FDI, cao hơn 3 điểm phần trăm so với đầu năm. Đồng thời, có 16 KCN khác đang trong giai đoạn lên kế hoạch, dự kiến cung cấp thêm 18.600 ha diện tích cho thuê.
Áp đảo nguồn cung căn hộ cao cấp
Năm 2016, một lượng lớn căn hộ ồ ạt chiếm lĩnh thị trường Hà Nội và TP. HCM. Theo số liệu được công bố tại hội thảo “Thị trường BĐSViệt Nam 2016 - 2017: Toàn cảnh và dự báo”, tính đến tháng 10/2016, tổng cung căn hộ tại Hà Nội là gần 17.000, tại TP. HCM là hơn 23.000. Trong đó, dòng sản phẩm cao cấp và trung cấp áp đảo nguồn cung. Tại Hà Nôi, riêng căn hộ cao cấp chiếm 43% nguồn cung, TP. HCM là 50%.
Căn hộ cao cấp tập trung chính ở khu vực trung tâm và cận trung tâm Hà Nội và TP.HCM. Một số dự án cao cấp được mở bán trong năm 2016, tiêu biểu như: các dự án Vinhomes của Tập đoàn Vincom gồm Vinhomes Central Park, Vinhomes Golden River, Vinhomes Liễu Giai, D’Capital của Tân Hoàng Minh, dự án Masteri Thảo Điền của Công ty Thảo Điền, TopLife Tower của Eximland, River Gates của Novaland…
Trái ngược với sự ồ ạt của chung cư cao cấp, căn hộ bình dân hoàn toàn lép vế. Trong năm 2016, các dự án nhà giá rẻ được mở bán khá nhỏ giọt. GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh sự lệch pha cung cầu ở 2 thị trường BĐS lớn nhất cả nước: “Phân khúc cao cấp chỉ có lượng cầu 20% nhưng nguồn cung lại chiếm đến 80%. Trong khi đó, phân khúc nhà giá rẻ nguồn cung chỉ ở mức 20%, nhu cầu lại chiếm tới 80%. Sự lệch pha này không chỉ tiềm ẩn nguy cơ tích tụ bong bóng BĐS mà còn đặt ra vấn đề bức thiết về việc xây dựng nhà ở giá rẻ”.
“Ông lớn” Vingroup, Mường Thanh tấn công thị trường giá rẻ
Thông tin "ông lớn" Vingroup "tấn công" thị trường nhà ở giá rẻ khiến giới kinh doanh địa ốc được phen sốt sắng thời gian qua.
Cuối năm 2016, thị trường ghi nhận những bước chuyển mới của phân khúc nhà giá rẻ. Tại TP. HCM, nhiều ông lớn vốn trung thành với sản phẩm cao cấp và trung cấp đã đổ vốn vào căn hộ bình dân như Him Lam, Hưng Thịnh, Kiến Á, Gia Hòa, C.T Group…
Đáng chú ý, tại Hà Nội, các "đại gia" Vingroup, Mường Thanh làm dậy sóng thị trường khi công bố kế hoạch xây dựng hàng trăm ngàn căn hộ có giá dưới 1 tỷ đồng.
Theo kế hoạch dự kiến vừa được công bố, Vingroup sẽ xây dựng từ 200.000 - 300.000 căn hộ thương hiệu VinCity có mức giá đặc biệt hợp lý trong vòng 5 năm tới tại nhiều tỉnh thành trong cả nước, tạo điều kiện cho đông đảo người tiêu dùng tiếp cận và sở hữu cuộc sống chất lượng và tiện ích tại các khu đô thị do Vingroup phát triển.
Ngay sau động thái của Vingroup, Mường Thanh cũng tuyên bố sẽ cho ra mắt thị trường sản phẩm nhà giá rẻ có giá thấp hơn giá mà Vingroup đưa ra. Cùng với việc các đại gia ngoại như Global, NHO, Hankyu Rea… cũng đa dạng hóa sản phẩm bằng cách đổ vốn vào nhà giá rẻ, cuộc chuyển hướng này cho thấy nhiều doanh nghiệp đã chấp nhận hưởng lợi nhuận ít, xác định nhà giá rẻ là chiến lược kinh doanh an toàn trong hướng đi dài hạn.
