Thông tin này được Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, tại văn bản gửi UBND TP.HCM ngày 18/2/2021, về những vướng mắc, bất cập trong công tác cấp giấy phép xây dựng đối với các khu vực quy hoạch có chức năng sử dụng đất hỗn hợp và dân cư xây dựng mới.
Lúng túng giữa quy định và thực tiễn
Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, theo chỉ đạo của UBND thành phố, ngày 10/4/2019, cơ quan này đã có công văn số 4257/SXD-CPXD gửi Sở Quy hoạch - Kiến trúc và Sở Tư pháp, để có ý kiến thống nhất về việc giải quyết thủ tục cấp giấy phép xây dựng đối với các khu vực quy hoạch chức năng sử dụng đất hỗn hợp và dân cư xây dựng mới. Tuy nhiên, 2 Sở này không có phản hồi cho ý kiến.
Theo Sở Xây dựng, căn cứ tại văn bản Luật số 62/2020/QH14 ngày 17/6/2019 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng năm 2014 đã có hiệu lực quy định, điều kiện để cấp ngày 10/4/2019 vẫn phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng (quy hoạch 1/500) đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Còn đối với công trình, nhà ở riêng lẻ xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định, nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Đối với khu vực nông thôn thì phải “phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.
Do đó, Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, việc các cơ quan chức năng về quy hoạch xây dựng (Sở Quy hoạch - Kiến trúc và UBND quận - huyện) chỉ căn cứ vào quy hoạch phân khu (1/2.000), để đề xuất cấp GPXD đối với từng chức năng quy hoạch (đất hỗn hợp - đất dân cư xây dựng mới) là không phù hợp quy định pháp luật về quy hoạch và xây dựng, chưa đảm bảo điều kiện theo quy định tại Luật Xây dựng năm 2014, được sửa đổi, bổ sung năm 2020.
Điều này cũng không đảm bảo quy định tại Điều 29 và Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, đó là “đồ án quy hoạch phân khu đã được phê duyệt là cơ cơ sở để xác định các dự án đầu tư xây dựng trong đô thị và lập quy hoạch chi tiết” và “đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng”.
Sở Xây dựng TP.HCM đánh giá, với thực trạng lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng hiện nay, hầu hết chỉ mới phủ kín quy hoạch phân khu (1/2.000), hiện vẫn phải tiếp tục rà soát để điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế. Do đó, việc đảm bảo điều kiện cấp giấy phép xây dựng theo đúng quy định của Luật Xây dựng còn gặp nhiều khó khăn và mất rất nhiều thời gian. Điều này ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất.
Chọn làm đúng Luật hay chủ trương của thành phố?
Để giải quyết những vướng mắc trong công tác cấp giấy phép xây dựng đối với các khu vực trong đồ án quy hoạch phân khu có chức năng sử dụng đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới (đã tồn tại từ ngày 1/1/2015 - thời điểm Luật Xây dựng năm 2014 có hiệu lực thi hành), Sở Xây dựng đề xuất UBND TP.HCM xem xét đến 2 phương án.
Phương án thứ nhất, Sở Xây dựng đề xuất chỉ cấp giấy phép có thời hạn (cấp giấy phép xây dựng tạm) với quy mô tối đa là 3 tầng, theo quyết định số 26/2017 quy định một số nội dung về cấp GPXD trên địa bàn thành phố. Ưu điểm của phương án này là giải quyết cấp giấy phép xây dựng đúng quy định pháp luật về xây dựng, tạo được sự thống nhất. Đồng thời, phương án này cũng hạn chế được chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng khi mời gọi chủ đầu tư thực hiện dự án chỉnh trang đô thị.
Tuy nhiên, nhược điểm của phương án này là ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân trong quy hoạch hỗn hợp và dân cư xây mới kéo dài, không triển khai.
Đáng chú ý, Sở Xây dựng nhìn nhận, phương án này tuy đúng với quy định pháp luật về xây dựng, nhưng lại chưa đúng với chủ trương của UBND TP.HCM tại công văn số 4962/UBND-ĐT ngày 2/11/2018.
Phương án 2 là cấp giấy phép xây dựng chính thức với quy mô không quá 6 tầng theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về nhà ở liên kế. Trong các ngõ (hẻm) có chiều rộng nhỏ hơn 6 m, nhà ở liên kế không được xây cao quá bốn tầng.
Ưu điểm của phương án thứ hai là tạo được sự thống nhất trong công tác cấp phép trên địa bàn thành phố, đáp ứng được nhu cầu xây dựng của cá nhân/tổ chức, đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, đúng với chủ trương của UBND TP.HCM.
Thế nhưng, nhược điểm của phương án này là chưa phù hợp về điều kiện cấp giấy phép xây dựng theo quy định pháp luật và khó khăn trong việc mời gọi chủ đầu tư thực hiện dự án trong quy hoạch do chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng cao.
Mặc dù còn nhiều nhược điểm, song Sở Xây dựng vẫn đề xuất được chấp thuận theo phương án thứ 2. Để khắc phục các nhược điểm của phương án này, Sở Xây dựng kiến nghị thành phố giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc khẩn trương nghiên cứu và trình UBND TP.HCM ban hành Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị chung TP.HCM.
Quy chế này nghiên cứu theo hướng phân loại cụ thể các chức năng quy hoạch tại quy hoạch phân khu (đất dẫn cư hiện hữu, đất ở cải tạo chỉnh trang, đất hỗn hợp, đất dân cư xây dựng mới, đất nhóm nhà ở cao tầng/thấp tầng) được cấp giấy phép xây dựng chính thức. Các chức năng quy hoạch còn lại (đất cây xanh, giao thông, công trình công công…) được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
Sở Xây dựng cũng đề nghị UBND TP.HCM giao UBND quận - huyện cập nhật quy mô xây dựng nhà ở liên kế theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 nêu trên trong quá trình rà soát, điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc trong đồ án quy hoạch phân khu (quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000) để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt theo đúng quy định.
