Việc ban hành quyết định tách thửa mới xuất phát từ nhiều bất cập từ Quyết định 33/2014 thay thế cho quyết định 19 (19/2009/QĐ-UBND).
Từ 1/1/2018, TP.HCM sẽ áp dụng quy định mới về tách thửa.
Bối cảnh của việc ban hành Quyết định 33 xuất phát từ nhu cầu có thật và hết sức chính đáng của bà con ở các vùng ven, ngoại thành. Đó là nhu cầu tách thửa cho con, kể cả trường hợp tách thửa để ra ở riêng, thay đổi nơi ở... Theo UBND TP.HCM, mục đích chính của Quyết định 33 là quy định tách thửa đối với đất ở cho phù hợp với thực tiễn sử dụng đất của thành phố.
Kể từ khi quyết định 33 ra đời, bên cạnh đáp ứng được nhu cầu chính đáng của người dân, cũng xuất hiện những mặt trái của nó, đó là người thực hiện quyết định này vô tình hay cố ý. Điều này dẫn đến những sai phạm trong việc phân lô, bán nền tràn lan, gây phá vỡ quy hoạch mà thành phố phải vất vả "sửa sai" trong nhiều năm qua.
Cách đây hơn một năm, trong phiên chất vấn lãnh đạo thành phố tại kỳ họp thứ hai, HĐND TP.HCM khóa IX, ông Lê Văn Khoa, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM đã thừa nhận những bất cập từ quyết định 33. Trong đó, những bất cập phân lô bán nền có nguyên nhân đầu tiên từ sự buông lỏng quản lý của các cơ quan chức năng của thành phố, đặc biệt là các cơ quan cấp quận, huyện. Nguyên nhân thứ hai là nhiều cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp đã lợi dụng quyết định này để phân lô, bán nền thu lợi bất chính.
Trên cơ sở đó, UBND TP.HCM xác định cần phải nghiên cứu để điều chỉnh, bổ sung, thậm chí nếu cần có thể thay thế bằng một quyết định mới về phân lô, tách thửa trên cơ sở đáp ứng nhu cầu chính đáng của người dân, đồng thời ngăn ngừa những khiếm khuyết trước đây.
Theo đánh giá của Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, sự khác biệt của Quyết định 60 nằm ở việc chia thành ba khu vực để quy định diện tích tối thiểu được tách thửa với diện tích tối thiểu là 36m2, chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m thuộc khu vực 1 gồm các quận 1,3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú.
Khu vực 2, gồm các quận: 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện, diện tích tối thiểu là 50m2, chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m. Trong khi đó, khu vực 3 gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn), tối thiểu 80m2, chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.
Cũng tại Quyết định 60, đất ở thuộc quy hoạch là đất dân cư hiện hữu hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang thì được tách thửa.
Trong trường hợp quy hoạch là đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng ở) và có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện để thu hồi dự án thì không được tách thửa.
Tuy nhiên, sau ba năm, kể từ ngày rà soát phê duyệt các quy hoạch này mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện và chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất, mà cơ quan có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì được tách thửa bình thường.
Với đất nông nghiệp thuộc khu vực để sản xuất nông nghiệp thì được phép tách thửa. Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất trồng cây hằng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa. Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản suất nông nghiệp và không thuộc khu vực phải thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì được tách thửa.
“Việc UBND TP.HCM ban hành Quyết định 60/2017 thay thế Quyết định 33/2014 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP là tin vui cho những người đang chưa có nhà và cho thị trường bất động sản. Quá trình dự thảo đến lúc ban hành tương đối lâu nhưng là quá trình mà chính quyền cân nhắc và trong đó có tiếp thu những ý kiến nhằm xây dựng văn bản này chặt chẽ và phù hợp với thực tế nên sẽ đi vào cuộc sống và được nhân dân đón nhận.
Điều đáng lưu tâm là đối với Khu vực 1 gồm một số quận, diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 36m2 (chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m) cho thấy sự quan tâm và phù hợp với nhu cầu và khả năng của những người dân có thu nhập chưa cao.
Diện tích tối thiểu được phép tách thửa này cũng có một số tỉnh đang thực hiện như Quyết định 23/2017 của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu về tách thửa đất trên địa bàn tỉnh.
Việc bỏ quy định diện tích tối thiểu căn cứ theo có nhà hay không có nhà là hoàn toàn chính xác vì dựa theo nhu cầu ở và cơ sở hạ tầng cơ sở chung, mặt khác tránh được những tiêu cực, lạm dụng trong việc tách thửa”, luật sư Phượng nói./.
