Cái bẫy giăng sẵn từ chủ đất?
Phản ánh đến Reatimes mới đây, ông C. (ngụ quận 3, TP.HCM) cho biết, chính bản thân ông đang đứng trước nguy cơ mất trắng 6,2 tỷ đồng tiền cọc vì bị chủ một khu đất lớn ở quận 6 lừa vào tròng.
Theo ông C., ngày 25/10/2018, ông đặt cọc 3 tỷ đồng để mua khu đất tại địa chỉ 925/14-14A Hậu Giang, phường 11, quận 6, TP.HCM của ông Đỗ Xuân Định và bà Chu Quỳnh Thoa (ngụ tại 31 Huỳnh Tịnh Của, phường 8, quận 3, TP.HCM).
Tại thời điểm các Bên ký kết hợp đồng đặt cọc, thửa đất trên có mục đích sử dụng là: đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, diện tích đất là 873m2. Theo điều khoản hợp đồng đặt cọc, ông Định và bà Thoa cam kết hoàn tất thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất ở với diện tích 576,9m2, được chia thành 10 lô rồi chuyển nhượng cho ông C.
Ngày 25/12/2018, ông Định và bà Thoa gửi thông báo cho ông C. đã hoàn thành việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và đề nghị ông C. đặt cọc thêm 3 tỷ đồng để hỗ trợ nộp tiền sử dụng đất do chuyển mục đích sử dụng và nhanh chóng hoàn tất các thủ tục pháp lý còn lại để chuyển nhượng khu đất đã phân lô cho ông C.
Vì quá tin tưởng ông Định và bà Thoa, đồng thời mong muốn tạo điều kiện cho họ hoàn tất các thủ tục pháp lý về việc tách thửa và phân lô đối với khu đất nên ông C. đã chuyển tiếp cho họ thêm 3 lần tổng cộng 3 tỷ đồng tiền đặt cọc lần 2.
Tiếp sau đó, ông C. đã chuyển cho chủ đất thêm 200 triệu đồng với mong muốn đối tác nhanh chóng hoàn tất các thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng cho mình. Tổng cộng số tiền mà ông Định và bà Thoa nhận của ông C. là 6,2 tỷ đồng.
Tuy nhiên, sau khi đã nhận khoản tiền này thì Bên bán vẫn cố tình né tránh và không phản hồi cho bên mua biết thời hạn khi nào hoàn thành các thủ tục pháp lý để chuyển mục đích thổ cư và phân thành 10 lô để chuyển nhượng cho Bên mua như cam kết.
Rủi ro tiềm ẩn khi mua nhầm đất thế chấp ngân hàng
Sau khi tìm hiểu, ông C. mới phát hiện, ông Định và bà Thoa dù đã nhận tiền cọc của ông nhưng vẫn chưa đóng tiền sử dụng đất do chuyển mục đích sử dụng đất theo cam kết. Ngoài ra, khi UBND quận 6 yêu cầu ông Định hoàn tất các thủ tục pháp lý để đầu tư hạ tầng kỹ thuật kết nối và tiến hành phân lô cho khu đất thì ông Định cũng không thực hiện.
Ông Định và bà Thoa sau đó đã có thông báo yêu cầu ông C. thanh toán tiếp số tiền 3,8 tỷ đồng và đóng tiền lãi khoản vay của ông bà này tại Ngân hàng BIDV - Chi nhánh Bình Tây. Đến lúc này, ông C. mới tá hỏa khi biết thông tin khu đất trên đã bị ông Định và bà Thoa mang thế chấp ngân hàng. Trước đó, khi ký hợp đồng đặt cọc, Bên bán không hề thông báo cho Bên mua biết về việc này.
Ngoài ra, ông C. còn tìm hiểu và phát hiện ra ông Định và bà Thoa không có khả năng trả nợ cả gốc lẫn lãi vay cho ngân hàng BIDV từ khu đất đã thế chấp nên không thể hoàn thành thủ tục chuyển nhượng cho ông C.
Trong đơn phản ánh, ông C. cho rằng, ngay từ đầu ông Định và bà Thoa đã có dấu hiệu lừa đảo nhằm chiếm đoạt tiền đặt cọc của ông. Cụ thể, ông Định và bà Thoa đã không cung cấp thông tin khu đất đang bị thế chấp ngân hàng, thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, khu đất này cũng chưa được phân lô nhưng chủ đất đã cung cấp bản vẽ mặt bằng phân lô nhằm gây dựng niềm tin với người mua.
Nhận thấy chủ đất có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tiền, ông C. đề nghị ông Định và bà Thoa phải thực hiện đúng cam kết hợp đồng đặt cọc, hoàn thiện toàn bộ thủ tục pháp lý, hạ tầng phân lô khu đất cho ông. Nếu không tiếp tục cam kết, ông Định và bà Thoa phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền cọc và bồi thường cho ông bằng với số tiền mà ông đã đặt cọc, tổng cộng là 12,4 tỷ đồng.
Theo Luật sư Lương Ngọc Đinh – Giám đốc Công ty Luật Thịnh Việt Trí, tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, phía ông Định và bà Thoa sau khi nhận cọc nhưng cố ý né tránh, không thực hiện nghĩa vụ đã giao kết trong hợp đồng đặt cọc là hành vi trái với quy định pháp luật. Đồng nghĩa với việc phía bên nhận cọc sẽ phải hoàn trả lại số tiền đã nhận cọc cộng thêm một khoản tiền tương đương để bồi thường thiệt hại cho người mua.
