Trái chiều giao dịch nhà ở xã hội

Ít khởi công... vẫn ế hàng

Điểm lại trong khoảng 5 năm trở lại đây, doanh nghiệp địa ốc vẫn lặp đi lặp lại bài toán “trồng - chặt - chặt - trồng” để chạy theo thị trường. Thời điểm suy thoái năm 2013, đặc biệt sau khi có gói 30.000 tỷ đồng của Chính phủ, hàng loạt dự án căn hộ thương mại tại Hà Nội đã làm thủ tục “hóa kiếp” sang NƠXH. Tưởng lực bán sẽ tăng vùn vụt nhưng đến tận năm 2018, nhiều dự án NƠXH... không thể thoát hàng.

Đơn cử như một dự án NƠXH trên địa bàn huyện Quốc Oai, dù mở bán đến lần thứ 12 nhưng số lượng người đăng ký mua căn hộ vẫn thấp, nguyên nhân theo chủ đầu tư dự án do đối tượng được mua phải đúng quy định và thủ tục mua NƠXH cũng phức tạp hơn. Chung số phận “ế hàng”, một dự án tại Hà Đông, sau thời gian mở bán nhưng số hồ sơ ít đã tung ra chính sách hỗ trợ lãi suất 5% (chỉ bằng gói 30.000 tỷ đồng). Tuy nhiên, sự ưu đãi này cũng không cải thiện được tình hình bán hàng. Đợt mở bán đầu tiên của dự án vào giữa năm ngoái, chủ đầu tư tung ra 542 căn hộ nhưng chỉ có 3 hồ sơ mua được gửi lên Sở Xây dựng Hà Nội. Điểm chung của các dự án này đều ở ngoại thành, hạ tầng kỹ thuật, giao thông không thuận lợi nên dù giá rẻ vẫn “ế” bền vững.

Dự án nhà ở xã hội Bright City (Kim Chung, Hoài Đức). Ảnh: Phạm Hùng

Trong khi đó, các dự án NƠXH được khởi công rất hạn chế. Năm 2017 ghi nhận chỉ có 3 dự án được triển khai mở bán là NƠXH Minh Khai (Hai Bà Trưng), Tam Trinh (Hoàng Mai) và Kiến Hưng (Hà Đông). Năm 2018, đến thời điểm hiện tại, mới chỉ có thêm một dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp tại ô đất CT3, CT4 thuộc khu đô thị mới Kim Chung, huyện Đông Anh của Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội, dự kiến sẽ khởi công vào quý III. Tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 133.667m2. Dự kiến hoàn thành vào quý IV/2020, cung cấp 1.588 căn hộ. Dù chỉ mới ở dạng thông tin, dự án NƠXH ở Đông Anh đã thu hút sự quan tâm của khách hàng.

Ông Vũ Kim Giang, Tổng Giám đốc Công ty CP bất động sản Hải Phát cho biết, nếu như trước đây, chỉ có những dự án NƠXH gần trung tâm mới thu hút được khách hàng thì nay, các dự án ở ngoại thành (Đông Anh, Gia Lâm) cũng bán đắt hàng không kém. Then chốt để tránh tình trạng… nơi thừa, nơi thiếu NƠXH, chủ đầu tư phải chú ý đến hạ tầng để người thu nhập thấp khi mua nhà về sinh sống không còn cảm giác ở trong một khu nhà giá rẻ. Cụ thể, tập trung xây dựng hệ thống trường mầm non, bố trí cây xanh cảnh quan, phòng tập và chỗ vui chơi cho cả gia đình... Tuy nhiên, với tổng số dăm ba nghìn căn hộ, thị trường vẫn “khát” NƠXH. Nguồn cung hiện tại vẫn chỉ tập trung phần lớn ở dòng sản phẩm trung cận cao cấp (hơn 80%) dù giao dịch khá bấp bênh.

Vòng luẩn quẩn phá sản?

Ế hàng đã đành, tình trạng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản ghi nhận manh nha trở lại với tuyên bố chấn động từ chủ đầu tư dự án NƠXH Bright City (Kim Chung, Hoài Đức). Trái ngược với dự đoán của giới chuyên gia bất động sản về lo ngại vỡ trận phân khúc cao cấp, thực tế lại diễn biến ngược lại. Hơn 450 tỷ đồng của 700 khách hàng “đổ” vào dự án Bright City có nguy cơ mất trắng khi chủ đầu tư tuyên bố: “Các anh, chị kiện cũng đành chịu. Công ty trải qua cú sốc lớn khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc, ngân hàng BIDV ngừng cấp vốn. Hiện, chúng tôi không còn khả năng chủ động về tài chính...!”.

Các chuyên gia bất động sản bày tỏ quan ngại về chất lượng tín dụng thấp cùng áp lực phân bổ nguồn vốn cao có thể khiến các doanh nghiệp đầu tư NƠXH khó kiểm soát dòng tiền. Từ đây, có thể tạo ra vòng luẩn quẩn phá sản như đã từng bùng phát vào thời điểm 7 năm trước đó. “Doanh nghiệp bất động sản hiện chỉ có vài chục phần trăm vốn tự có. Việc họ phá sản không chỉ mất mát tài sản của doanh nghiệp mà còn mất tài sản của các ngành nghề khác. Nghiêm trọng là nhiều người dân đã đóng tiền cho dự án mua nhà nhưng nếu chủ đầu tư phá sản, không giao được nhà thì ai là người mất tiền?. “Dân chính là người mất tiền!” - ông Nguyễn Văn Đực – Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành (TP.HCM) khẳng định.

Nhận định trước động thái phát mại tài sản của chủ đầu tư dự án NƠXH, giới thạo tin bất động sản cho rằng, nếu sử dụng giải pháp cơ học như bơm tiền bằng một gói tín dụng mới 1000 tỷ đồng hay 20.000 tỷ đồng, ai dám chắc khi gói mới kết thúc, doanh nghiệp không tuyên bố phá sản lần nữa? Đặc biệt trong bối cảnh ngân sách khó khăn, việc thực hiện gói tín dụng mới gần như bất khả thi. “Ngân sách không thể bao cấp hết cho vay xây dựng NƠXH, mà phải huy động nhiều nguồn lực từ thị trường. Do đó, thay vì phát triển NƠXH, nên khuyến khích phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ bởi phân khúc này có thể tạo động lực cho thị trường, cân đối cung - cầu mà lại không bị lệ thuộc vào nguồn vốn ngân sách” – TS. Phạm Sỹ Liêm, Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng đề xuất.