Hơn 10 năm trước, thị trường bất động sản đã từng xuất hiện hiện tượng người mua nhà phải xếp hàng dài để tranh nhau những “suất mua” khan hiếm của những sản phẩm cao cấp do tình trạng đầu cơ ảo. Trong giai đoạn đó, tỷ suất sinh lời kỳ vọng ở các dự án của các nhà đầu tư nước ngoài thường ở mức 30% - 35%. Đây là mức sinh lợi rất cao và hấp dẫn đối với các dự án bất động sản, dẫn đến tình trạng vốn FDI đăng ký đầu tư bất động sản tăng cao. Trong đó, chủ yếu đến từ các quốc gia khu vực châu Á, cao kỷ lục trong năm 2008, lên đến 23 tỷ USD, chiếm hơn 30% tống vốn FDI đăng ký.
Vào khoảng tháng 3/2008, trước áp lực tăng trưởng quá nóng của thị trường trong năm 2007 và sự ảnh hưởng của suy thoái kinh tế tài chính toàn cầu, các công cụ tài chính tiền tệ dường như không thể kiểm soát nổi trước sự gia tăng liên tục không ngừng của lãi suất cho vay, có lúc lên đến 25%, và lạm phát đỉnh điểm ở mức 23%. Thị trường bất động sản rơi vào chu kỳ suy thoái và vốn FDI đầu tư vào bất động sản cũng giảm.
Tuy nhiên, dòng vốn này bắt đầu hồi phục trở lại từ cuối năm 2013, đầu năm 2014. Từ đây, thị trường bắt đầu trở nên quen thuộc với những tên tuổi của nhiều chủ đầu tư FDI khác như Hong Kong Land (dự án Nassim), Fraser Centrepoints (dự án Q2 Thảo Điền) hoặc Mappletree (One Veranda).
Đây không phải là những nhà đầu tư mới tham gia thị trường Việt Nam mà là đầu tư mở rộng mảng bất động sản nhà ở ngoài mảng đầu tư truyền thống xây dựng, sở hữu các tòa nhà văn phòng hạng A hoặc B hàng đầu ở Hà Nội hoặc ở TP.HCM. Ngoài ra, còn có các nhà đầu tư uy tín khác từ Nhật Bản như Daiwa House, Nomura và Sumitomo đầu tư dự án ở quận 7, TP.HCM hoặc tập đoàn Hàn Quốc như Lotte Group, GS đầu tư ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2, TP.HCM.
Vốn FDI đổ về thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng
Nhìn lại chu kỳ 10 năm qua, cùng với sự phục hồi của thị trường bất động sản, có thể thấy nhiều thương vụ giao dịch được công bố trong 3 năm trở lại đây như nhà đầu tư Nhật Bản Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad hợp tác cùng Nam Long, hoặc Sanyo Homes và Tiến Phát, và gần đây nhất là liên doanh giữa Mitsubishi Corporation và Phúc Khang.
Điều đó cho thấy, xu hướng các nhà đầu tư liên doanh cũng đang nhắm đến là phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân. Theo xu hướng này, có rất nhiều nhà đầu tư đang cân nhắc và sẵn sàng tham gia liên doanh, góp vốn với các chủ đầu tư Việt Nam có uy tín tốt. Bởi lợi thế của các chủ đầu tư trong nước đó là sự thông hiểu về thị trường, hệ thống hành lang pháp lý, danh mục các bất động sản đã được xác lập, trong khi các nhà đầu tư nước ngoài với tiềm lực về vốn và kinh nghiệm phát triển dự án sẽ làm gia tăng giá trị dự án.
Trong thời gian 5 năm trở lại đây, thị trường chứng kiến sự gia tăng đáng kể của nguồn cung hạng A từ các chủ đầu tư có vốn FDI như Vietcombank Tower, Saigon Centre Deutsches Haus. Không chỉ là những mảng kinh doanh văn phòng truyền thống, thị trường văn phòng đón nhận thêm những khái niệm đầu tư mới đa dạng như văn phòng chia hoặc văn phòng dịch vụ. Ngoài ra, nguồn cung từ các tòa nhà văn phòng có vốn góp FDI tăng lên đến 500,000 2, tăng gấp đôi trong 10 năm trở lại đây.
Đáng chú ý, trong năm 2018 đánh dấu một chặng đường 10 năm kể từ khi suy thoái của thị trường bất động sản và gần 5 năm của thị trường trên đà hồi phục. Với các chính sách tiền tệ, dự kiến sẽ duy trì trung lập để hỗ trợ tăng trưởng, khi những dòng vốn FDI hàng trăm triệu đô la Mỹ sẵn sàng đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam. Theo thống kê của Cục đầu tư nước ngoài Việt Nam, tổng vốn FDI đăng ký tích lũy tính đến cuối năm 2017 đạt xấp xỉ 318,72 tỷ USD. Trong đó, đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực bất động sản nói riêng đạt 53,2 tỷ USD.
Riêng trong 6 tháng đầu năm 2018, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt 5,54 tỷ USD, chiếm 27,3% tổng vốn đầu tư đăng ký. Con số này cho thấy, bất động sản Việt Nam vẫn là “miếng bánh” được các nhà đầu tư nước ngoài yêu thích.
Lượng FDI theo từng năm (triệu USD) (Số Liêu: Tổng cục Thống kê, Cục đầu tư nước ngoài Việt Nam)
Bà Nguyễn Khanh, Giám đốc thị trường Vốn Công ty JLL tại Việt Nam đưa ra nhận định: “Vốn FDI đổ về thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng. Hoạt động mua bán sáp nhập (M&A) và đầu tư trực tiếp sẽ tiếp tục đón nhận những kỷ lục mới. Trong đó, các giao dịch luôn sẵn sàng, tuy nhiên sẽ khó thực hiện hơn do khoảng cách kỳ vọng về giá giữa người mua và người bán. Nhiều dòng vốn tìm cơ hội chuyển mình vào các lĩnh vực thay thế như trường học, bệnh viện, xây dựng.
Đặc biệt, các tài sản công nghiệp và hậu cần tiếp tục là phân khúc có sức hút mạnh mẽ. Việc thiếu hụt các khu nhà máy kỹ thuật cao, không gian kho vận hậu cần hiện đại và nhu cầu mạnh mẽ từ khách thuê nước ngoài thúc đẩy tiềm năng tăng trưởng của ngành công nghiệp này. Chính vì vậy, ngành công nghiệp và kho vận tại Việt Nam vẫn nằm trong tầm ngắm của nhà đầu tư và chủ đầu tư nước ngoài trong năm 2018”.
Theo chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu: "Nếu nền kinh tế thu hút được nhiều vốn FDI là tốt, nhưng nếu vốn đầu tư đổ quá nhiều vào bất động sản thì lúc này cần phải xem xét lại. Xem xét ở chỗ số vốn đâu tư đăng kí đó là hiện thực hay "ảo"? Là đầu tư vào phân khúc nào? Nếu phục vụ cho các nhu cầu bức thiết của xã hội nhà cho người thu nhập thấp, trung bình, bất động sản công nghiệp thì nên khuyến khích. Tuy nhiên, nếu ở phân khúc thừa thì nên cân nhắc có nên tiếp tục khuyến khích vốn FDI hay không. Rõ ràng trên thực tế, chúng ta đang thấy có sự bất động của nhiều dự án. Điều đó không chỉ gây lãng phí tài nguyên mà còn làm xấu bộ mặt đô thị. Không thể chỉ lo thu hút vốn, vay vốn mà cần điều tiết cung ứng vốn cho phù hợp".
