Triển vọng mới của phân khúc nhà ở xã hội

Nỗ lực phát triển nhà ở xã hội

Nhìn lại toàn cảnh, năm 2025 là năm tăng tốc thực hiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021- 2030".

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến cuối tháng 12/2025, cả nước có 698 dự án đang triển khai, quy mô 657.441 căn. Trong đó, 193 dự án hoàn thành, quy mô 169.143 căn; 200 dự án đã khởi công xây dựng, đang triển khai với quy mô 134.111 căn. Số lượng nhà ở xã hội đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đạt 62% so với chỉ tiêu đã đặt ra tại Đề án (1.062.200 căn). Riêng năm 2025, đã hoàn thành 102.633/100.275 căn (đạt 102% kế hoạch đề ra).

Có 19 địa phương hoàn thành hoặc vượt kế hoạch. Nhiều đô thị lớn tiếp tục giữ vai trò đầu tàu. Như TP. Hà Nội hoàn thành 5.158 căn, đạt 110% chỉ tiêu; TPHCM hoàn thành đủ 13.040 căn, đạt 100% kế hoạch. Hải Phòng vượt xa kế hoạch với 13.147 căn, đạt 123%. Đà Nẵng, Huế, Cần Thơ đều ghi nhận mức hoàn thành trên 100%.

Nhiều địa phương khác cũng ghi nhận kết quả vượt xa kỳ vọng, như Thái Nguyên đạt tới 390% kế hoạch, Nghệ An 175%, Phú Thọ 154%, Hưng Yên 137%, Hải Phòng 123%, Bắc Ninh 120%…

Chia sẻ với Reatimes, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), đánh giá nhà ở xã hội là một chính sách an sinh xã hội có ý nghĩa đặc biệt, và những kết quả "đột phá" trong năm 2025 thể hiện nỗ lực rất lớn của Chính phủ, doanh nghiệp và các địa phương.

Điểm then chốt tạo chuyển biến cho phân khúc nhà ở xã hội trong năm 2025 là việc hàng loạt chính sách quan trọng được ban hành đồng bộ, trực tiếp tháo gỡ "nút thắt" thủ tục. Có thể kể đến Nghị quyết 201/2025/QH15 của Quốc hội cùng Nghị định 192/2025/NĐ-CP, Nghị định 261/2025/NĐ-CP và Nghị định 302/2025/NĐCP của Chính phủ. Trong đó Nghị quyết 201 cho phép thí điểm các cơ chế, chính sách đặc thù với mục tiêu cắt giảm tối thiểu khoảng 350 ngày trong quy trình đầu tư phát triển nhà ở xã hội, mở ra dư địa hiện thực hóa mục tiêu 1 triệu căn vào năm 2030.

"Tinh thần xuyên suốt của các chính sách mới là cải cách thủ tục hành chính một cách thực chất, chuyển mạnh từ tiền kiểm sang hậu kiểm, gắn với giám sát minh bạch theo định hướng của Nghị quyết 68-NQ/TW. Trên cơ sở đó, nhiều khâu then chốt trong quy trình đầu tư nhà ở xã hội đã được lược bỏ hoặc đơn giản hóa đáng kể, đồng thời, trao quyền chủ động lớn hơn cho doanh nghiệp trong phát triển nhà ở xã hội", ông Bùi Văn Doanh nêu.

Giai đoạn 2026 - 2030, Hà Nội được giao hoàn thành 88.666 căn nhà ở xã hội. Chỉ tiêu mới này cao gấp đôi so với kế hoạch cũ (44.866 căn giai đoạn 2025 - 2030, theo Quyết định 444/QĐ-TTg). TP.HCM cũng được giao chỉ tiêu 194.297 căn, tăng mạnh so với chỉ tiêu cũ (69.700 căn).

Theo ông Bùi Văn Doanh, thách thức của giai đoạn 2026 - 2030 không chỉ nằm ở quy mô chỉ tiêu, mà quan trọng hơn là cách thức tổ chức thực hiện. Song hành với số lượng là yêu cầu cao hơn về chất lượng quy hoạch, vị trí dự án, kết nối hạ tầng. Bởi một dự án nhà ở xã hội chỉ thực sự thành công khi các căn hộ có cư dân sinh sống ổn định, ngược lại, những dự án hoàn thành nhưng tỷ lệ lấp đầy thấp thì hiệu quả khai thác và mục tiêu chính sách chưa đạt như kỳ vọng.

Tại phiên họp thứ 5 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản (ngày 13/1), Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính nhấn mạnh, quyền có chỗ ở là quyền cơ bản của công dân, trong đó nhà ở là nhu cầu thiết yếu của mỗi người dân. Phát triển nhà ở là một trụ cột quan trọng của chính sách an sinh xã hội, đồng thời cũng là một động lực thúc đẩy tăng trưởng và ổn định thị trường lao động, phát triển kinh tế - xã hội bền vững.

Theo Thủ tướng, chính sách nhà ở xã hội cũng cần được điều chỉnh theo hướng tái cấu trúc chỗ ở của người dân theo hướng bền vững, giảm dần tư duy chạy theo số lượng, bảo đảm mọi người đều có cơ hội tiếp cận chỗ ở an toàn, phù hợp với điều kiện và nhu cầu của mình.

Từ góc độ chính sách, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc giảm dần tư duy chạy theo số lượng sang mục tiêu mọi người đều có cơ hội tiếp cận chỗ ở an toàn, phù hợp với điều kiện và nhu cầu của mình là hoàn toàn phù hợp với thực tế.

Theo đó, việc phát triển nhà ở xã hội cần dựa trên điều tra, khảo sát nhu cầu cụ thể theo từng địa bàn, từng nhóm đối tượng; làm rõ hình thức tiếp cận phù hợp (mua, thuê, thuê mua); cũng như yêu cầu về vị trí, hạ tầng và điều kiện sinh sống.

"Thực tế nhà ở xã hội cũng là hàng hóa, nên nó cũng phải đáp ứng các tiêu chí cơ bản của thị trường, trong đó yếu tố cung cầu cần được cân đối. Nếu cung lớn hơn cầu, thì tính thanh khoản sẽ kém, dẫn đến tình trạng tồn kho. Đồng thời, nếu giá bán quá cao so với mặt bằng chung của thị trường thì người dân sẽ khó có thể tiếp cận. Đặc biệt, ngoài đảm bảo yêu cầu về chất lượng xây dựng, nhà ở xã hội cũng cần có vị trí thuận tiện cho sinh kế, gần các tiện ích như trường học, bệnh viện và các cơ sở hạ tầng thiết yếu khác", ông Bùi Văn Doanh đánh giá và cho rằng, khâu tổ chức thực hiện ở các địa phương cần chú trọng hơn tới nhu cầu thực tế của đối tượng thụ hưởng; tăng cường công tác khảo sát nhu cầu, dự báo đối tượng mua, thuê hoặc thuê - mua nhà ở xã hội để đảm bảo hiệu quả chính sách.

Xác định phát triển nhà ở xã hội cho thuê là nhiệm vụ quan trọng

Nhu cầu nhà ở hiện nay không chỉ dừng ở sở hữu, mà đang chuyển mạnh sang thuê hay thuê mua để ổn định chỗ ở lâu dài, phù hợp với khả năng chi trả, đặc điểm việc làm và quá trình dịch chuyển lao động. Phát triển nhà ở xã hội cho thuê đã được Chính phủ xác định là một nhiệm vụ quan trọng, mang tính căn cơ và lâu dài, loại bỏ tư duy manh mún, làm theo phong trào.

Việc Chính phủ ban hành Nghị định số 302/2025/NĐ-CP, ngày 19/11, quy định chi tiết về Quỹ nhà ở quốc gia được kỳ vọng sẽ góp phần tháo gỡ khoảng trống kéo dài của phân khúc nhà ở xã hội cho thuê. Theo đó, với tư cách là quỹ tài chính Nhà nước ngoài ngân sách, hoạt động không vì mục đích lợi nhuận, Quỹ nhà ở quốc gia được giao chức năng đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và hạ tầng để cho thuê, đồng thời tạo lập quỹ nhà ở thông qua nhiều hình thức khác nhau theo quy định. Trong đó, quỹ cũng có thể tiếp nhận nhà tái định cư, tạm cư và các nguồn đóng góp tự nguyện, hoặc mua nhà ở thương mại để cho cán bộ, công chức, viên chức và người lao động thuê.

TS. Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội, nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ nhận định, mô hình cho thuê tạo ra sự vận hành luân phiên của quỹ nhà ở xã hội. Người đủ điều kiện sẽ được thuê, khi thu nhập tăng hoặc có nhu cầu chuyển nhà sẽ trả lại cho người khác. Mô hình này có thể tận dụng vòng quay tự nhiên của nguồn cung mà không đặt áp lực lên ngân sách.

Luật sư Lê Cao, luật sư điều hành Công ty Luật FDVN cũng đồng tình, trong bối cảnh nhu cầu và giá bán nhà ở liên tục leo thang, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều người dân trở nên ngày càng khó khăn, mô hình nhà ở xã hội cho thuê là một giải pháp hiệu quả nhờ chi phí hợp lý nhưng vẫn đảm bảo tiện nghi. Qua đó, mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân, đồng thời góp phần hiện thực hóa mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Còn theo Viện trưởng VIRES Bùi Văn Doanh, nhà ở xã hội cho thuê nếu được thiết kế bài bản có thể đáp ứng nhu cầu chỗ ở theo từng giai đoạn, nhất là nhóm lao động trẻ, người mới đi làm, người dịch chuyển theo việc làm.

Nhưng nếu phát triển nhà ở xã hội cho thuê theo phong trào hoặc triển khai dàn trải, manh mún theo từng dự án đơn lẻ, mô hình này rất dễ thiếu đồng bộ về vị trí, hạ tầng và quản lý vận hành, dẫn đến hiệu quả sử dụng thấp, không đáp ứng đúng nhu cầu ở thực. Do đó, cách tiếp cận căn cơ, có hệ thống, gắn với quy hoạch, hạ tầng và cơ chế vận hành thống nhất sẽ giúp hình thành nguồn cung nhà ở cho thuê ổn định, qua đó bảo đảm tính bền vững của chính sách và hiệu quả sử dụng nguồn lực công./.