Trình Quốc hội Dự thảo Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc thi hành Luật Đất đai, thêm điểm nghẽn được đề xuất tháo gỡ

Sáng 20/10, Quốc hội đã khai mạc Kỳ họp thứ 10 - Kỳ họp cuối cùng của Quốc hội khóa XV. Với mục tiêu hoàn tất một cách trọn vẹn nhất những nhiệm vụ của nhiệm kỳ, tại Kỳ họp này, Quốc hội dự kiến sẽ xem xét, quyết định khối lượng công việc đặc biệt lớn, nhất là công tác lập pháp với 53 luật, nghị quyết quy phạm pháp luật.

Trong đó, Chính phủ đã có Tờ trình Dự thảo Nghị quyết quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, gửi Quốc hội xem xét tại Kỳ họp này.

Cần thiết ban hành Nghị quyết của Quốc hội để tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai 2024

Theo Tờ trình số 958 /TTr - CP, qua 1 năm thi hành Luật Đất đai 2024, bên cạnh những kết quả đạt được, vẫn còn một số vướng mắc cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện. Cụ thể:

(1) Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp, do Luật Đất đai vẫn quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, cần sửa đổi cho phù hợp.

(2) Việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu còn nhiều bất cập: Chưa rõ hình thức cho thuê đất thu tiền hàng năm đối với quỹ đất do cơ quan Nhà nước quản lý; yêu cầu có quy hoạch chi tiết 1/500 gây khó thực hiện; hình thức thuê đất trả tiền hàng năm gây khó khăn cho nhà đầu tư trong hạch toán, thế chấp, huy động vốn, nhất là các lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hoá, xã hội.

(3) Quy định về thu hồi đất (Điều 79) còn hạn chế: Chưa bao quát các dự án trọng điểm có tác động lớn đến phát triển kinh tế - xã hội; chưa có cơ chế thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán dự án BT hoặc bố trí đất cho doanh nghiệp phải di dời do ô nhiễm; quy định chỉ được thu hồi sau khi phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư khiến chậm tiến độ, không linh hoạt đối với dự án khẩn cấp, quốc gia.

(4) Cơ chế định giá đất chưa bảo đảm vai trò điều tiết của Nhà nước: Phụ thuộc vào tư vấn giá và giá thị trường, kết quả không thống nhất, thiếu ổn định; phương pháp thặng dư còn bất cập, khiến chi phí đầu tư tăng, giảm năng lực cạnh tranh và gây tâm lý e ngại trách nhiệm cho cán bộ thực thi.

(5) Sau khi Luật Đất đai 2024 được ban hành, nhiều luật liên quan đã sửa đổi, nên cần điều chỉnh đồng bộ để bảo đảm thống nhất pháp luật. Một số địa phương vẫn gặp khó khăn trong giai đoạn chuyển tiếp giữa luật cũ và luật mới.

Trên cơ sở chỉ đạo của Bộ Chính trị (Công văn 18091-CV/VPTW ngày 04/10/2025) và quy định tại Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2025, Chính phủ cho rằng, cần ban hành Nghị quyết của Quốc hội quy định cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai 2024, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội hiện nay.

Trước đó, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 339/NQ-CP về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Tại Nghị quyết, Chính phủ cho phép kế thừa các kết quả, nội dung đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai tại hồ sơ dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai đã trình Chính phủ tại Tờ trình số 136/TTr - BNNMT.

Đồng thời, không đưa vào Nghị quyết của Quốc hội nội dung về phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền; về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại do đã được quy định trong Nghị quyết của Quốc hội, Nghị quyết của Chính phủ và các nghị định của Chính phủ;

Cùng với đó, bổ sung các nội dung để tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Chính phủ thông qua nội dung dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai như đề nghị của Bộ Nông nghiệp và Môi trường.

Bổ sung ba trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Để thể chế tinh thần của Nghị quyết số 69 - NQ/TW (khoản 2 Điều 3), Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ quy định thêm 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Bao gồm:

(1) Thu hồi đất để thực hiện dự án trong khu thương mại tự do, dự án trong trung tâm tài chính quốc tế.

Thực tế có nhiều dự án sử dụng đất như: Dự án trong khu thương mại tự do, dự án trong trung tâm tài chính quốc tế với quy mô diện tích lớn, là động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, đóng góp nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, tạo nhiều việc làm cho lao động địa phương, góp phần xây dựng nền kinh tế tự chủ, nhưng hiện chưa có quy định thu hồi đất, gây khó khăn cho quá trình tiếp cận đất đai và triển khai dự án.

Do vậy, cần bổ sung các trường hợp này để tạo thuận lợi trong quá trình triển khai thực hiện dự án phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong giai đoạn mới, theo lý giải tại Tờ trình.

(2) Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành thỏa thuận mà đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư.

Thực tế, nhiều dự án thực hiện theo cơ chế thỏa thuận, nhà đầu tư đã thực hiện thỏa thuận phần lớn diện tích trong khu vực dự án, nhưng có một phần nhỏ diện tích mà nhà đầu tư không thỏa thuận được với người sử dụng đất, dẫn đến tình trạng "dự án treo", gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm chậm tiến độ đầu tư và gây khó khăn cho nhà đầu tư.

Do đó, đối với các trường hợp nhà đầu tư đã nhận được sự đồng thuận của đại đa số người sử dụng đất và phần lớn diện tích đất thì Nhà nước cần thực hiện thu hồi đất để hỗ trợ nhà đầu tư giải phóng mặt bằng, triển khai dự án, nhanh chóng đưa đất vào sử dụng.

(3) Thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán dự án theo Hợp đồng BT, cho thuê đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp tổ chức đang sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 78 và Điều 79 Luật Đất đai.

Lý do là việc bổ sung trường hợp này để thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư, tạo quỹ đất thanh toán dự án theo Hợp đồng BT; tạo quỹ đất cho thuê đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp tổ chức đang sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 78 và Điều 79 Luật Đất đai.

Song song với việc mở rộng trường hợp được Nhà nước hỗ trợ thu hồi đất, Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ cũng quy định điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (khoản 3 Điều 3) theo hướng nới lỏng hơn.

Đó là yêu cầu phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư, nhưng trừ các trường hợp:

(1) Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không có bố trí tái định cư đã được niêm yết công khai nhưng chưa được phê duyệt đối với các dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tự công khẩn cấp theo quy định của pháp luật về đầu tư công; đối với dự án khác nếu được trên 75% người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

(2) Thu hồi đất trước khi bố trí tái định cư đối với trường hợp dự án đầu tư công khẩn cấp theo quy định của pháp luật về đầu tư công, dự án thực hiện tái định cư tại chỗ, dự án mà việc bố trí tái định cư theo tuyến công trình chính. UBND cấp tỉnh quy định việc bố trí tạm cư, thời gian và kinh phí tạm cư đối với trường hợp quyết định thu hồi đất trước khi hoàn thành bố trí tái định cư.

Lý do là Khoản 6 Điều 91 Luật Đất đai năm 2024 quy định:"Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất". Việc quy định như trên không bảo đảm sự linh hoạt đối với trường hợp người có đất thu hồi đồng thuận bàn giao mặt bằng trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Yêu cầu phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi quyết định thu hồi đất đã gây khó khăn trong tổ chức thực hiện đối với trường hợp các dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp đã được cấp có thẩm quyền quyết định, dự án thực hiện tái định cư tại chỗ trong phạm vi dự án, dự án mà khu tái định cư được bố trí theo tuyến của công trình chính.

Do đó, cần thiết phải bổ sung quy định nêu trên nhằm tháo gỡ khó khăn, rút ngắn thời gian thu hồi đất, đáp ứng yêu cầu cấp bách về tiến độ hoàn thành các dựán quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp và sự linh hoạt đối với dự án mà đa số người có đất thu hồi đồng thuận thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, hoàn thành bố trí tái định cư, đồng thời vẫn phải đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người có đất thu hồi.