Vướng mắc lớn nhất nằm ở khâu triển khai thi hành Luật Đất đai

Luật tốt nhưng khâu thực thi đang tạo ra nhiều điểm nghẽn

Tại Hội thảo "Nhận diện điểm nghẽn và đề xuất giải pháp khắc phục liên quan đến Luật Đất đai" do Bộ Tư pháp tổ chức chiều 22/9, đại diện một số hiệp hội, doanh nghiệp và chuyên gia, cũng như cơ quan quản lý đã thẳng thắn "mổ xẻ" thực trạng thi hành Luật Đất đai 2024.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP.Invest, khẳng định Luật Đất đai 2024 có nhiều điểm mới so với Luật Đất đai 2013 và cũng tạo ra khá nhiều tác động tích cực. Tuy nhiên, những điểm nghẽn lớn lại nằm ở khâu triển khai thi hành Luật Đất đai.

"Quá trình thực hiện Luật Đất đai liên quan đến sự thay đổi của một loạt các luật khác, đều có sự liên hệ với Luật Đất đai. Có thể khi xây dựng Luật Đất đai, chúng ta chưa hình dung hết, chưa quán triệt hết được những thay đổi của pháp luật liên quan, thành ra đã có những vướng mắc khi thực hiện", ông Hiệp nói.

Tiêu biểu là vướng mắc về giá đất. Theo tinh thần của Luật Đất đai 2024, giá đất được xác định theo nguyên tắc thị trường, với ưu điểm là thu ngân sách tăng cao, nhưng mặt trái là đẩy giá đất, giá nhà lên cao. 

Chủ tịch GP.Invest ví von: "Giá đất đuổi giá nhà, giá nhà tăng theo giá đất và cuộc đuổi bắt không có điểm dừng. Điều này rất nguy hiểm đối với thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng". Chi phí đầu vào của dự án tăng cao, doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn, sức hấp dẫn đầu tư đối với các doanh nghiệp FDI cũng giảm sút.

"Ngay từ khi xây dựng luật, quan điểm của chúng tôi là Nhà nước cần quản lý, điều tiết thị trường, đặc biệt cần có các cơ chế thuế thích hợp. Tức là nếu Nhà nước thay đổi quan điểm về bảng giá đất thì cũng cần gắn liền với các giải pháp kiểm soát địa tô chênh lệch, đảm bảo giá thị trường lành mạnh hơn", ông Nguyễn Quốc Hiệp nói.

Về phương pháp định giá đất, ông Hiệp cho biết, các phương pháp theo quy định hiện hành đều phổ biến theo tiêu chuẩn quốc tế, nhưng vấn đề là khi áp dụng cụ thể lại phát sinh bất cập: "Dù Chính phủ và các bộ, ngành đã quan tâm, lắng nghe, nhưng việc ban hành nghị định vẫn thường xuyên phải sửa đổi do chưa tham vấn đầy đủ ý kiến từ những đối tượng chịu tác động trực tiếp".

Đơn cử, từ năm 2024 đến nay, đã có 3 nghị định để định giá đất: Nghị định 12/2024/NĐ-CP, Nghị định 71/2024/NĐ-CP và gần đây là Nghị định 226/2025/NĐ-CP. Các nghị định hướng dẫn định giá đất phải liên tục điều chỉnh không phải do quy định sai, mà do "cơ quan soạn thảo chưa cập nhật đầy đủ ý kiến của các đối tượng chịu tác động trực tiếp của văn bản". Vì vậy, ông Hiệp cho rằng, qua nhiều nghị định hướng dẫn định giá đất, nhưng doanh nghiệp vẫn chưa được tính đúng, tính đủ chi phí lãi vay, chi phí dự phòng.

Đến Nghị định 226 mới nhất, cho phép tính chi phí hạ tầng đầu vào của doanh nghiệp trên cơ sở dự toán đã được thẩm định cùng với quy hoạch. Tuy nhiên, theo cách áp dụng hiện nay của Luật Xây dựng, nhiều dự án chỉ được thẩm định quy hoạch, không thẩm định dự toán. Vì thế, các địa phương không có căn cứ để thẩm định dự toán. Mà không có cơ quan chức năng thẩm định thì không được duyệt thanh toán. 

Ông Nguyễn Quốc Hiệp dẫn chứng trường hợp dự án tại Phú Thọ: Tổng mức đầu tư phần hạ tầng của dự án do doanh nghiệp lập cao hơn khoảng ba lần so với “suất đầu tư” Bộ Xây dựng công bố, vì hạ tầng đường, vườn hoa... được làm đẹp, kỹ lưỡng. Dù lãnh đạo tỉnh rất chia sẻ và đánh giá cao, nhưng không có cơ sở pháp lý để thẩm định, nên địa phương không dám làm trái pháp luật, chỉ có thể tính theo “suất đầu tư” công bố.

"Vì vậy, trước khi sửa đổi, ban hành nghị định hướng dẫn, Bộ Nông nghiệp và Môi trường nên mời chuyên gia và đại diện các đối tượng chịu tác động trực tiếp tham gia góp ý. Khi đó chúng tôi tin là sẽ không có việc sửa đi sửa lại nhiều lần. Đồng thời, Bộ Tư pháp nên thiết kế thêm một bước đánh giá, phản biện độc lập trong quy trình thẩm định để bảo đảm tính khả thi và thống nhất giữa các luật", ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị.

Điểm nghẽn giải phóng mặt bằng cũng xuất phát từ khâu thực thi ở chính quyền cấp xã. Theo ông Hiệp, hiện nay, tỷ lệ giải ngân đầu tư công sau 8 tháng chỉ đạt 46,8%, nguyên nhân chính là chậm giải phóng mặt bằng. Các dự án nhà ở thương mại càng chậm hơn, bởi địa phương luôn ưu tiên trước cho dự án đầu tư công.

"Ví dụ, tại phường Đông Kinh (Lạng Sơn) nơi chúng tôi thực hiện dự án, Phòng Kinh tế tổng hợp - đô thị chỉ có 12 người, trong đó chỉ một người phụ trách giải phóng mặt bằng. Riêng một phường phải chịu trách nhiệm cho 119 dự án, có dự án quy mô tới 4.000 tỷ đồng, nhưng chỉ có một cán bộ địa chính đảm nhiệm, thì không thể thực hiện được", Chủ tịch GP.Invest nói và nhấn mạnh, việc tháo gỡ ách tắc khi sắp xếp mô hình chính quyền hai cấp là cần thiết.

Cần phối hợp nhiều yếu tố để thị trường vận hành lành mạnh

Phản hồi ý kiến của ông Nguyễn Quốc Hiệp, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Ngọc cho rằng, vấn đề cốt lõi không nằm ở "giá đất" mà ở cơ chế quản lý để xác định đúng giá trị đất đai.

"Chúng ta định hướng theo giá thị trường là đúng, đó cũng là thông lệ quốc tế. Nhưng cơ sở nào để xác định đó là giá thị trường, giá này có phản ánh đúng cung - cầu, đúng mục đích sử dụng hay không? Đây mới là điểm nghẽn, chứ giá đất không có lỗi", ông Ngọc nhấn mạnh.

Theo Thứ trưởng, thực tế thị trường còn nhiều "giao dịch ảo" và tình trạng đầu cơ, mua đất nông nghiệp chờ quy hoạch rồi đẩy giá lên cao, đó là giá chưa phản ánh đúng bản chất. Vì vậy, pháp luật cần công cụ quản lý đủ mạnh để đưa giá đất về mức lành mạnh, sát với giá trị sử dụng thực tế.

Bên cạnh đó, bất cập trong công tác bồi thường, tái định cư, là một trong những điểm nghẽn khiến công tác giải phóng mặt bằng đang chậm trễ.

"Chúng ta thường chỉ chăm lo chỗ ở, mà chưa tính đầy đủ đến sinh kế. Người dân ở mặt tiền trước đây có thể kinh doanh, buôn bán, mỗi tháng có thu nhập ổn định, nhưng khi bố trí tái định cư thì chỉ được một căn nhà, nên bài toán mưu sinh chưa được giải quyết", Thứ trưởng Bộ Tư pháp chỉ ra.

Vì vậy, muốn khắc phục tình trạng này, việc định giá đất, bồi thường, tái định cư cần được tiếp cận toàn diện hơn, bảo đảm công bằng cho người dân, minh bạch cho thị trường và khả thi cho doanh nghiệp, theo Thứ trưởng.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cũng cho rằng, không nên coi giá đất là nguyên nhân duy nhất khiến giá bất động sản tăng cao. Bởi trong cấu thành giá bất động sản có tới 6 nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng cao. Đầu vào giá đất chỉ là một trong số đó. Không thể nói giá đất cao thì chắc chắn giá nhà cũng sẽ cao.

Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV đồng tình với quan điểm phải rà soát đồng bộ các luật liên quan, trong đó có Luật Xây dựng. Đồng thời nhấn mạnh, trong quá trình xây dựng văn bản pháp luật, cơ quan soạn thảo đã cố gắng tiếp thu đầy đủ ý kiến từ doanh nghiệp và hiệp hội để đảm bảo tính khả thi.

"Việc lấy ý kiến doanh nghiệp, các đối tượng liên quan đã được làm rất kỹ. Chính năm ngoái, chúng tôi họp rất nhiều lần về việc xin ý kiến của các địa phương và hiệp hội doanh nghiệp. Nhưng hầu như "ngồi im", không có ý kiến nên chúng tôi cũng đề nghị doanh nghiệp, địa phương rút kinh nghiệm", ông Lực nói.

Bà Phạm Thúy Hạnh, Phó Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ cho rằng, những nguyên tắc về định giá đã được đặt ra, nhưng để áp dụng vào thực tế cần có dữ liệu làm nền tảng. 

"Khi đã có cơ sở dữ liệu đầy đủ, minh bạch thì chúng ta mới có đầu vào quan trọng để phát triển thị trường giao dịch đất đai. Càng nhiều giao dịch được thực hiện rõ ràng, minh bạch, công khai, giá đất sẽ ngày càng tiệm cận giá thị trường. Luật Đất đai chỉ đề ra phương pháp định giá đất, còn muốn thực hiện tốt trên thực tiễn thì phải có cơ sở dữ liệu", bà Hạnh nhấn mạnh.

Đề cập đến sự lúng túng của chính quyền cấp xã hiện nay, Phó Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ tin tưởng, những khó khăn hiện nay chỉ mang tính ngắn hạn, do đang trong giai đoạn chuyển tiếp. Với quyết tâm đồng bộ từ thể chế, chính sách cho đến hệ thống dữ liệu và giao dịch thì hệ thống chính quyền các cấp sẽ sớm ổn định và hoạt động hiệu quả. Đặc biệt, nếu có cơ sở dữ liệu đồng bộ thì sẽ rút ngắn đáng kể thủ tục hành chính./.