TS. Cấn Văn Lực: Ổn định kinh tế vĩ mô là "chìa khóa" để vượt qua thách thức tăng trưởng năm 2026

Trước những biến động mới của kinh tế thế giới, đặc biệt là căng thẳng địa chính trị tại Trung Đông, áp lực lạm phát quay trở lại và xu hướng bảo hộ thương mại gia tăng, triển vọng tăng trưởng toàn cầu năm 2026 đang trở nên kém chắc chắn hơn.

Với một nền kinh tế có độ mở lớn như Việt Nam, những biến động ấy không chỉ là yếu tố bên ngoài, mà còn tác động trực tiếp đến điều hành vĩ mô, ổn định thị trường và mục tiêu tăng trưởng.

Trong cuộc trao đổi với Reatimes, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia - đã phác họa bức tranh kinh tế Việt Nam quý I/2026, nhận diện các rủi ro lớn của phần còn lại trong năm, đồng thời đưa ra những khuyến nghị quan trọng đối với chính sách và thị trường, trong đó có lĩnh vực xây dựng - bất động sản.

TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh, một trong những nhiệm vụ trọng tâm của năm 2026 là "điều hành linh hoạt, cân bằng giữa tỷ giá - lãi suất, giữ ổn định mặt bằng lãi suất (bằng nhiều giải pháp đồng bộ, chứ không chỉ có chính sách tiền tệ và ngân hàng)".

- Thưa ông, tại các diễn đàn chính sách gần đây, ông nhiều lần nhấn mạnh đến trạng thái "bất định cao" của kinh tế thế giới. Ông có thể lý giải rõ hơn những yếu tố nào đang khiến bức tranh toàn cầu trở nên rủi ro hơn so với trước?

TS. Cấn Văn Lực: Kinh tế thế giới trong quý 1/2026 đã chuyển sang trạng thái bất định cao hơn. Căng thẳng tại Trung Đông và việc eo biển Hormuz bị phong tỏa khiến các tuyến vận tải chiến lược gián đoạn, đẩy giá năng lượng và chi phí logistics, bảo hiểm tăng; đồng thời, xu hướng bảo hộ và bất định thuế quan vẫn hiện hữu khiến thương mại và đầu tư quốc tế trở nên khó khăn, rủi ro hơn, nguy cơ "đình lạm" (tăng trưởng giảm tốc trong khi lạm phát tăng trở lại) tăng.

Xu hướng dịch chuyển dòng vốn về các tài sản an toàn; lạm phát tăng, lãi suất neo cao, USD mạnh lên khiến tỷ giá tăng tại nhiều nước, nhất là tại các nền kinh tế mới nổi, khiến dư địa nới lỏng tiền tệ thu hẹp; rủi ro an ninh năng lượng, lương thực, chuỗi cung ứng, an ninh mạng và thiên tai, khí hậu cực đoan vẫn thường trực…

Theo đó, đa số các tổ chức quốc tế đều dự báo tăng trưởng kinh tế toàn cầu năm 2026 sẽ chậm lại. Theo IMF, WB (tháng 4/2026) và OECD, ECB (tháng 3/2026), tăng trưởng kinh tế dự báo chỉ ở mức 2,7 - 3,1% (tùy thuộc vào diễn biến xung đột tại Trung Đông và thời gian phong tỏa eo biển Hormuz), giảm 0,3 - 0,4 điểm % so với mức dự báo tháng 1/2026, trong khi lạm phát sẽ tăng 0,5 - 0,7 điểm % so với dự báo 3,6% đầu năm…

- Thưa ông, nhìn vào bức tranh kinh tế Việt Nam trong quý I/2026, đâu là những điểm sáng nổi bật nhất?

TS. Cấn Văn Lực: Nhìn chung, trong bối cảnh kinh tế thế giới nhiều biến động, kinh tế Việt Nam quý I/2026 vẫn ghi nhận nhiều điểm sáng tích cực, thể hiện ở cả định hướng điều hành, đà phục hồi tăng trưởng cũng như ổn định kinh tế vĩ mô.

Một là, Đảng và Nhà nước quyết liệt triển khai Nghị quyết Đại hội XIV của Đảng; kiên định mục tiêu tăng trưởng cao gắn với ổn định kinh tế vĩ mô.

Trong bối cảnh thế giới nhiều diễn biến mới, phức tạp, khó lường, Đảng, Quốc hội, Chính phủ kiên định mục tiêu tăng trưởng GDP bình quân 10% trở lên trong giai đoạn 2026-2030 gắn với đổi mới mô hình tăng trưởng, nâng cao năng suất, chất lượng, hiệu quả và sức cạnh tranh của nền kinh tế. Trong Quý 1/2026, Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết 79/NQ-TW về phát triển kinh tế Nhà nước, Nghị quyết 80/NQ-TW về phát triển văn hóa; Chính phủ đã ban hành 135 văn bản quy phạm pháp luật; 112 Nghị định, 80 Nghị quyết, 26 công điện, 10 chỉ thị nhằm triển khai đồng bộ, quyết liệt, linh hoạt các nhiệm vụ, giải pháp theo Nghị quyết Đại hội Đảng XIV, Kết luận số 18-KL/TW Hội nghị lần thứ 2 của Trung ương; các quyết sách chiến lược nhằm quyết tâm phấn đấu đạt mục tiêu, chỉ tiêu đã đề ra.

Điểm nhấn là ứng phó với tình hình căng thẳng tại Trung Đông và bình ổn giá xăng dầu, góp phần kiểm soát lạm phát. Chính phủ đã thành lập Tổ công tác về an ninh năng lượng, chủ động thích ứng biến động giá dầu và giá năng lượng thế giới; giảm thuế nhập khẩu, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế bảo vệ môi trường đối với xăng dầu theo Nghị quyết 170/2026/QH15 ngày 12/4/2026, Nghị định 72/NĐ-CP ngày 9/3/2026; Quyết định 482/QĐ-TTg ngày 26/3/2026 đến hết tháng 6/2026; bổ sung 8.000 tỷ đồng từ nguồn thu ngân sách 2025 theo Nghị quyết 69/NQ-CP ngày 27/3/2026 cho quỹ bình ổn giá xăng dầu, nhằm bảo đảm cung ứng đầy đủ xăng dầu cho sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng của người dân, bình ổn giá xăng dầu, góp phần kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, thúc đẩy tăng trưởng; nghiên cứu phương hướng, giải pháp và cơ chế chính sách để đảm bảo an ninh năng lượng quốc gia trong cả ngắn hạn và dài hạn (trong đó có tăng năng lực dự trữ xăng dầu)...

Hai là, tăng trưởng GDP quý 1/2026 đạt 7,83% so với cùng kỳ, cao nhất quý 1 trong vòng 9 năm dù vẫn thấp hơn kế hoạch theo Nghị quyết 01/NQ-CP; kinh tế vĩ mô cơ bản ổn định; các cân đối lớn được bảo đảm.

Về phía cung, động lực tăng trưởng chính là lĩnh vực công nghiệp chế biến - chế tạo và dịch vụ (lần lượt tăng 9,73% và 8,18%), đóng góp 75,5% vào mức tăng trưởng chung, cùng với đó, nông nghiệp duy trì đà tăng khá (tăng 3,58%, là mức cao trong vòng 9 năm), đóng góp 0,39 điểm % (4,98%) vào mức tăng trưởng chung, vừa góp phần đảm bảo an ninh lương thực, kiềm chế lạm phát, vừa góp phần tăng xuất khẩu nông - lâm - thủy sản (xuất siêu nông lâm thủy sản đạt 4,78 tỷ USD, tăng 12% so với cùng kỳ).

Về phía cầu, động lực tăng trưởng chính là tiêu dùng cuối cùng tăng 8,45% so với cùng kỳ, đóng góp tới 70,4% vào tăng trưởng GDP - là mức tăng trưởng và đóng góp cao nhất trong vòng 9 năm.

Trong đó, tổng mức bán lẻ quý 1 tăng 10,9% so với cùng kỳ; du lịch tăng khá với việc đón 6,76 triệu lượt khách quốc tế, tăng 12,4% YoY; khách nội địa ước đạt 32,5 triệu lượt, tăng 10,2%; tổng doanh thu du lịch (gồm du lịch lữ hành và dịch vụ lưu trú, ăn uống) ước đạt 235,4 nghìn tỷ đồng, tăng 20,5% so với cùng kỳ năm 2025.

Thương mại điện tử cũng bứt phá với mức tăng trưởng 32,7%, cho thấy sự dịch chuyển cấu trúc tiêu dùng đang diễn ra. Xuất nhập khẩu hàng hóa quý 1 đạt 249,5 tỷ USD, tăng 23% so với cùng kỳ năm trước, trong đó xuất khẩu tăng 19,1%, nhập khẩu tăng 27%; xuất nhập khẩu dịch vụ đạt gần 20 tỷ USD, tăng mạnh 53% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, cán cân thương mại hàng hóa và dịch vụ đều thâm hụt, với mức âm 5,3 tỷ USD và làm giảm (-0,18 điểm % hay -2,26%) tăng trưởng chung; đáng lưu ý là khối doanh nghiệp FDI xuất siêu trong khi xuất khẩu của khối doanh nghiệp trong nước giảm 4,3% và nhập siêu 10,7 tỷ USD.

Đầu tư (tích lũy tài sản) tăng 7,18%, là mức tăng trưởng cao trong vòng 9 năm, đóng góp 32,5% vào tăng trưởng GDP nhờ tổng vốn đầu tư toàn xã hội quý 1/2026 tăng 10,7% - mức cao nhất trong 9 năm; đầu tư công dẫn dắt với mức tăng 12,1% so với cùng kỳ, quy mô giải ngân đạt 133,1 nghìn tỷ đồng, đóng góp 6,5% vào tăng trưởng GDP; FDI đăng ký đạt 15,2 tỷ USD, tăng 42,9% và giải ngân đạt 5,4 tỷ USD, tăng 9,1% so với cùng kỳ - mức cao nhất trong vòng 9 năm; đầu tư tư nhân tăng 9,8%, dù thấp hơn nhiều so với trước dịch (tăng 13,6%).

Ba là, kinh tế vĩ mô cơ bản ổn định, lạm phát trong tầm kiểm soát, chất lượng đời sống dân sinh cải thiện.

Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) bình quân quý 1/2026 tăng 3,51% thấp hơn mục tiêu 4,5% song có xu hướng tăng do tăng giá dầu thế giới và hàng hóa dịch vụ cơ bản như năng lượng, lương thực, giáo dục…; lạm phát cơ bản bình quân tăng 3,63% so với cùng kỳ năm 2025, cao hơn CPI chung, cao nhất kể từ Q1/2023, chủ yếu là do lương thực là yếu tố làm giảm CPI chung (-0,19%) đã được loại trừ trong danh mục tính lạm phát cơ bản trong khi yếu tố cầu kéo chưa rõ nét (vòng quay tiền khoảng 0,15 lần trong quý I tương đương Q1/2021-2025).

Chất lượng tăng trưởng và đời sống dân sinh tiếp tục được cải thiện. Tỷ lệ lao động qua đào tạo đạt 29,6% (tăng 0,8 điểm % so với cùng kỳ); thu nhập bình quân người lao động 9 triệu đồng/tháng (tăng 8,5% YoY). Chỉ số hạnh phúc của Việt Nam năm 2026 xếp hạng 45/147 thế giới và thứ 2 ASEAN, tăng 1 bậc so với năm 2025.

Bốn là, tín dụng tăng cùng đà sản xuất - kinh doanh; lãi suất và tỷ giá tăng trong tầm kiểm soát.

Tín dụng ước tăng 3,18% so với cuối năm 2025 nhờ sự khởi sắc của các hoạt động đầu tư, tiêu dùng (như nêu trên) và một phần là vay để bù đắp cho chi phí năng lượng tăng, chi phí đầu vào và logistics tăng…, do tác động từ xung đột tại Trung Đông.

Lãi suất huy động và cho vay tiếp tục tăng (khoảng 0,3 - 1 điểm %) so với cuối năm 2025 và Ngân hàng Nhà nước đã có chỉ đạo, yêu cầu các tổ chức tín dụng ổn định và giảm mặt bằng lãi suất từ đầu tháng 4/2026. Tỷ giá liên ngân hàng tăng khoảng 0,2%, thấp hơn cùng kỳ 2024 - 2025 chủ yếu là do Ngân hàng Nhà nước linh hoạt, dùng nhiều công cụ khác nhau để can thiệp và bình ổn thị trường ngoại hối trong khi vẫn ổn định lãi suất để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, áp lực tỷ giá tăng vẫn hiện hữu do lạm phát, lãi suất USD còn neo cao, đồng USD mạnh lên và cán cân thương mại, dịch vụ thâm hụt…

Năm là, thu ngân sách Nhà nước tăng khá song cơ cấu thu chưa bền vững.

Thu ngân sách Nhà nước ước đạt 32,8% dự toán năm, tăng 11,4% so với cùng kỳ năm 2025 nhờ đà phục hồi của sản xuất, tiêu dùng và xuất nhập khẩu trong khi vẫn duy trì hỗ trợ miễn giảm, gia hạn thuế, phí, hỗ trợ an sinh xã hội (khoảng 47,3 nghìn tỷ đồng trong quý 1/2026). Tuy nhiên, cần lưu ý là cơ cấu thu chưa bền vững và còn biến động khi nhiều địa phương có tỷ lệ thu từ nhà đất ở mức cao (20-25%), thu từ xuất nhập khẩu chỉ tăng nhẹ (+7,6%); thu từ dầu thô vẫn giảm 15,8%...

- Thưa ông, bên cạnh những điểm sáng, đâu là những rủi ro và thách thức lớn nhất mà kinh tế Việt Nam sẽ phải đối mặt trong những quý còn lại của năm 2026?

TS. Cấn Văn Lực: Nhìn về những quý còn lại của năm 2026, có thể thấy kinh tế Việt Nam sẽ phải đối mặt với không ít rủi ro, thách thức cả từ bên ngoài lẫn nội tại, trong đó có những yếu tố mang tính dài hạn và những cú sốc ngắn hạn đan xen.

Một là, rủi ro, thách thức từ bên ngoài gia tăng, bao gồm: (i) Rủi ro địa chính trị, nhất là xung đột tại Trung Đông khó đoán định, tác động sâu và rộng đến kinh tế thế giới và Việt Nam; chiến tranh thương mại - công nghệ, bảo hộ thương mại gia tăng; (ii) Tăng trưởng toàn cầu chậm lại do chịu tác động tiêu cực từ căng thẳng tại Trung Đông và nguy cơ "đình lạm" tiềm ẩn; (iii) Lạm phát tăng, lãi suất khó giảm và còn neo cao, khiến đà phục hồi khó khăn hơn nhiều, rủi ro nợ công và tư còn cao; (iv) Nguy cơ rủi ro an ninh năng lượng, an ninh lương thực, an ninh chuỗi cung ứng, an ninh mạng và thiên tai, xâm nhập mặn, biến đổi khí hậu cực đoan vẫn thường trực.

Hai là, một số động lực tăng trưởng truyền thống còn chậm so với mục tiêu và kỳ vọng trong khi động lực tăng trưởng mới còn chậm phát huy. Đóng góp của chênh lệch xuất nhập khẩu hàng hóa và dịch vụ vào tăng trưởng chung ở mức âm do thâm hụt cán cân dịch vụ vẫn ở mức cao, xuất khẩu hàng hóa có nguy cơ chậm lại do nhu cầu tiêu dùng tại các thị trường lớn yếu đi.

Đầu tư tư nhân tăng khá (+9,8%), nhưng vẫn thấp hơn so với trước dịch (13,6%) và thấp hơn mức tăng vốn đầu tư toàn xã hội (10,7%); doanh thu bán lẻ (loại trừ yếu tố giá) tăng 7%, thấp hơn cùng kỳ năm 2025 và so với trước dịch Covid-19 cho thấy nhu cầu tiêu dùng vẫn chậm cải thiện, đòi hỏi nâng cao hiệu quả phối hợp giữa chính sách kích cầu và chính sách bình ổn giá các mặt hàng thiết yếu (xăng dầu, điện, lương thực…).

Vốn FDI đăng ký bổ sung đang chậm lại (giảm 55,1% so với cùng kỳ) do tâm lý đầu tư thận trọng hơn trước diễn biến bất định, khó lường của thế giới. Giải ngân đầu tư công còn chậm và chưa đồng đều (tăng 12,1%, thấp hơn so với cùng kỳ, với 29 bộ ngành và 20 địa phương có tỷ lệ giải ngân thấp hơn trung bình cả nước).

Các động lực tăng trưởng mới như ứng dụng khoa học, công nghệ, chuyển đổi số, chuyển đổi xanh, cải cách thể chế kinh tế, liên kết vùng và lan tỏa từ tăng trưởng tại các đầu tàu kinh tế… còn cần thời gian để thẩm thấu và phát huy tốt hơn.

Ba là, hoạt động doanh nghiệp còn đối mặt với nhiều khó khăn. Doanh nghiệp thành lập mới, gia nhập thị trường tăng mạnh nhưng doanh nghiệp rút lui vẫn rất lớn (91,8 nghìn doanh nghiệp trong quý 1/2026, tăng 16,5% so với cùng kỳ) cho thấy quá trình phục hồi chưa đồng đều, nhất là với doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp thâm dụng năng lượng, logistics và các ngành xuất khẩu nhạy cảm với biến động thuế quan; chi phí đầu vào tăng trong khi giá bán khó tăng đồng thời, khiến biên lợi nhuận bị thu hẹp; nhu cầu vốn lớn trong khi lãi suất tăng, thanh khoản hệ thống ngân hàng co hẹp khi tăng trưởng tín dụng luôn cao hơn huy động vốn trong 5 năm qua và vẫn tiếp tục trong quý 1/2026, đang đặt ra nhiều thách thức cho doanh nghiệp cũng như các tổ chức tín dụng, đòi hỏi có giải pháp tổng thể, căn cơ.

Bốn là, rủi ro "kép" cũng như lãi suất chịu áp lực tăng và neo cao khiến mục tiêu tăng trưởng 10% năm 2026 trở nên rất thách thức.

Rủi ro kép (gồm chính sách thuế quan mới khó đoán định của Mỹ và căng thẳng tại Trung Đông) đã và đang gây tác động "kép" làm tăng giá năng lượng, chi phí vận tải, bảo hiểm, tăng chi phí và lạm phát toàn cầu, giảm đà tăng trưởng và nhu cầu tiêu dùng, đầu tư toàn cầu; cũng như tác động tiêu cực đến nền kinh tế và nhiều lĩnh vực khác nhau của Việt Nam.

Ở trong nước, lãi suất huy động và cho vay tăng từ quý 4/2025 đến nay, chủ yếu là do: (i) Tín dụng tăng nhanh hơn nhiều so với huy động vốn trong 5 năm gần đây, nhất là trong năm 2025 (tín dụng tăng 19,07% so với huy động vốn tăng 15,4%) và quý 1/2026 (tín dụng tăng 3,18% trong khi huy động vốn tăng khoảng 1% so với cuối năm 2025), buộc các tổ chức tín dụng tăng lãi suất tiền gửi để tăng nguồn vốn cho vay và đảm bảo thanh khoản; (ii) Các kênh đầu tư khác như vàng, bạc, chứng khoán, bất động sản, tài sản số, khởi nghiệp… khá hấp dẫn, cạnh tranh với kênh tiền gửi ngân hàng; (iii) Tác động kép nêu trên (nhất là căng thẳng tại Trung Đông) làm cho giá cả, lạm phát tăng, khiến FED và các ngân hàng trung ương khác trì hoãn giảm lãi suất, tạo áp lực lên mặt bằng lãi suất USD, tỷ giá và thị trường chứng khoán (hiện tượng bán ròng của nhà đầu tư ngoại vẫn diễn ra) tại các thị trường mới nổi (trong đó có Việt Nam).

Những rủi ro, bất định, tác động tiêu cực như nêu trên khiến mục tiêu tăng trưởng 10% năm 2026 của Việt Nam trở nên rất thách thức.

- Trong bối cảnh thách thức như vậy, ông dự báo như thế nào về tăng trưởng kinh tế Việt Nam trong năm 2026?

TS. Cấn Văn Lực: Chúng tôi dự báo tăng trưởng GDP của Việt Nam cả năm 2026 theo 3 kịch bản. Với kịch bản cơ sở (xác suất 60%), nếu xung đột tại Trung Đông không lan rộng, chấm dứt trong 8 tuần, tăng trưởng GDP Việt Nam năm 2026 có thể giảm 0,6-0,8 điểm % so với mục tiêu đề ra, với tăng trưởng xuất khẩu có thể giảm 0,8-1 điểm %; thu hút vốn FDI giảm 0,8-1 điểm % do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư và nhu cầu bên ngoài yếu đi.

Với kịch bản tiêu cực (xác suất 30%), nếu xung đột lan rộng toàn khu vực Trung Đông, kéo dài 4-5 tháng, tăng trưởng GDP Việt Nam năm 2026 dự kiến sẽ giảm khoảng 0,8-1,2 điểm % so với mục tiêu của Chính phủ; tăng trưởng xuất khẩu có thể giảm 2 điểm %; thu hút vốn FDI có thể giảm khoảng 1-1,5 điểm % so với không có chiến sự xảy ra.

Với kịch bản xấu nhất (xác suất 10%), nếu xung đột tại Trung Đông leo thang và kéo dài đến hết năm 2026, tăng trưởng GDP Việt Nam năm 2026 dự báo có thể giảm 1,2-1,5 điểm % so với mục tiêu của Chính phủ; tăng trưởng xuất khẩu có thể giảm sâu hơn 3 điểm %; vốn FDI đăng ký giảm nhiều hơn 2 điểm % do chi phí logistics, bảo hiểm tăng mạnh, tâm lý lo ngại khiến doanh nghiệp trì hoãn đầu tư, sản xuất trong thời gian dài hơn; trong khi đó, các động lực tăng trưởng mới dựa trên khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi xanh - số chưa phát huy hiệu quả rõ nét với tăng trưởng.

Dù kịch bản tiêu cực và xấu nhất là các kịch bản không mong muốn nhưng cũng cần tính đến.

Bảng 1: Dự báo tăng trưởng GDP Việt Nam Quý 2, 6 tháng và cả năm 2026 (Kịch bản cơ sở, % YoY)

- Còn về lạm phát, ông đánh giá áp lực trong năm 2026 sẽ diễn biến như thế nào?

TS. Cấn Văn Lực: Áp lực lạm phát còn gia tăng trong quý 2 và 6 tháng cuối năm 2026 do cả yếu tố chi phí đẩy (giá hàng hóa - dịch vụ nhập khẩu cao hơn như nêu trên, giá một số mặt hàng do Nhà nước quản lý tăng theo lộ trình) và yếu tố cầu kéo (tăng trưởng tín dụng ước đạt 15 - 16%, giải ngân đầu tư công và tư nhân trong nước tăng khá, vòng quay tiền ở mức 0,7 - 0,8 lần, cao hơn năm 2025 nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho tăng trưởng cao hơn).

Với kịch bản cơ sở, nếu giá xăng dầu trong nước tăng bình quân 15 - 20% so với năm 2025, chỉ số CPI bình quân năm 2026 có thể chỉ tăng thêm 0,4 - 0,6 điểm %, ở mức 4,2 - 4,7% và xoay quanh mục tiêu 4,5%).

Với kịch bản tiêu cực, nếu giá dầu thế giới bình quân ở mức 83-87 USD/thùng, giá xăng dầu trong nước tăng 20 - 25% so với bình quân năm 2025, CPI bình quân có thể tăng 4,3 - 4,8%.

Với kịch bản xấu nhất, nếu giá dầu thế giới bình quân ở mức 90 - 95 USD/thùng, giá xăng dầu trong nước tăng 30 - 40% so với bình quân năm 2025, chỉ số CPI bình quân có thể bị đẩy lên mức 4,5 - 5% hoặc cao hơn.

- Thưa chuyên gia, từ những phân tích trên, ông có những kiến nghị gì để vừa ứng phó với rủi ro, vừa hướng tới đạt được mục tiêu tăng trưởng hai con số trong năm 2026?

TS. Cấn Văn Lực: Để ứng phó hiệu quả với những rủi ro, thách thức và tận dụng cơ hội, cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp, trong đó có một số kiến nghị trọng tâm sau:

Một là, tập trung thực thi hiệu quả Nghị quyết Đại hội XIV của Đảng; 9 quyết sách chiến lược, các nhiệm vụ trọng tâm tại Kết luận 18 của Hội nghị Trung ương 2 khóa XIV ngày 2/4/2026. Trọng tâm là tiếp tục hoàn thiện thể chế và nâng cao hiệu quả tổ chức thi hành pháp luật; cải thiện thực chất môi trường đầu tư - kinh doanh; đẩy nhanh xử lý dứt điểm các dự án tồn đọng; hoàn thiện các cơ sở dữ liệu phục vụ quản trị quốc gia, chuyển đổi số và hỗ trợ ra quyết định tốt hơn.

Hai là, đối với tình hình chiến sự tại Trung Đông: (i) Chính phủ sớm ban hành Chiến lược, đề án đảm bảo an ninh năng lượng, thực hiện hiệu quả Nghị quyết 70/NQ-TW về đảm bảo an ninh năng lượng quốc gia đến năm 2045 và Quy hoạch điện VIII điều chỉnh; (ii) Nâng cao vai trò của Tổ công tác về an ninh năng lượng, có đánh giá tác động với nền kinh tế và một số lĩnh vực, ngành bị ảnh hưởng nhiều và kịch bản, giải pháp ứng phó tương ứng; (iii) Vận hành hiệu quả Quỹ bình ổn xăng dầu, góp phần kiểm soát lạm phát; (iv) Sớm sửa đổi các quy định về kinh doanh xăng dầu phù hợp bối cảnh mới; (v) Phát triển hệ thống kho dự trữ năng lượng, tăng năng lực dự trữ lên khoảng 2 - 3 tháng và dần tiệm cận mức của các nước phát triển khu vực Châu Á - Thái Bình Dương là 3,5 - 4 tháng.

Ba là, làm mới các động lực tăng trưởng truyền thống và khai thác hiệu quả các động lực mới gắn với nâng cao chất lượng tăng trưởng: (i) Giữ vững mặt trận xuất khẩu, tăng xuất khẩu dịch vụ (nhất là logistics và du lịch); (ii) Kích cầu đầu tư bằng cách giải quyết kịp thời các vướng mắc và tăng trách nhiệm người đứng đầu trong phân bổ và giải ngân đầu tư công, phấn đấu giải ngân hết 100% như kế hoạch đề ra; sớm ban hành và thực thi chiến lược thu hút FDI trong bối cảnh mới; thực hiện hiệu quả Nghị quyết 79/NQ-TW về phát triển kinh tế Nhà nước, Nghị quyết 68/NQ-TW về kinh tế tư nhân; (iii) Tiếp tục triển khai hiệu quả các giải pháp kích cầu tiêu dùng trong nước.

Phát huy hiệu quả của các động lực tăng trưởng mới, nhất là ứng dụng khoa học, công nghệ, chuyển đổi số, chuyển đổi xanh; cải cách thể chế kinh tế; thúc đẩy tăng trưởng tại các đầu tàu kinh tế (bao gồm các khu thương mại tự do) nhằm tăng sức lan tỏa sang vùng lân cận; thực hiện hiệu quả các cơ chế, chính sách đặc thù cho các địa phương; xử lý dứt điểm các dự án tồn đọng (vừa chống lãng phí, vừa thêm nguồn lực cho tăng trưởng)…

Bốn là, kiên định mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô. Trong đó, chính sách tài khóa là chủ lực, chính sách tiền tệ bổ trợ theo hướng thận trọng, linh hoạt, phối hợp chặt chẽ, hiệu quả với nhau và các chính sách vĩ mô để đảm bảo vừa ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, ứng phó linh hoạt với biến động thế giới và thúc đẩy tăng trưởng. Theo đó, cần: (i) Chú trọng bảo đảm nguồn cung và bình ổn giá hàng hóa, dịch vụ thiết yếu; (ii) Điều hành linh hoạt, cân bằng giữa tỷ giá - lãi suất, giữ ổn định mặt bằng lãi suất (bằng nhiều giải pháp đồng bộ, chứ không chỉ có chính sách tiền tệ và ngân hàng); theo dõi, chủ động có phương án ứng phó rủi ro khi Hoa Kỳ tiến hành điều tra theo Điều khoản 301 (về thương mại không công bằng và "thao túng tiền tệ") và Điều khoản 232 về an ninh kinh tế với một số lĩnh vực chiến lược của Mỹ; (iii) Thực hiện hiệu quả Nghị định 232/2025/NĐ-CP nhằm bình ổn thị trường vàng (giảm chênh lệch giá vàng trong nước so với thế giới, hạn chế tình trạng găm giữ USD, nhất là khi giá xăng dầu tăng cao và đồng USD mạnh lên để giảm áp lực tỷ giá); (iv) Quyết tâm thực hiện các giải pháp đảm bảo nâng hạng TTCK trong tháng 9/2026 và nâng hạng tín nhiệm quốc gia theo kế hoạch; (v) Lành mạnh hóa thị trường bất động sản, kiểm soát giá nhà đất và rủi ro liên thông giữa thị trường tài chính, tiền tệ - bất động sản…

Cùng với đó, đẩy mạnh cơ cấu lại nền kinh tế; rà soát cơ cấu đầu tư công; xây dựng Đề án cải cách thị trường tài chính nhằm phát triển thị trường tài chính cân bằng hơn và giảm áp lực lên vốn tín dụng ngân hàng; phát triển thị trường phái sinh tài chính giúp doanh nghiệp phòng ngừa rủi ro tỷ giá, lãi suất; thị trường carbon, sàn giao dịch vàng, sàn giao dịch tài sản mã hóa, sở giao dịch hàng hóa, Trung tâm tài chính quốc tế…, giúp huy động và phân bổ nguồn lực hiệu quả hơn.

Năm là, quan tâm và nâng cao chất lượng tăng trưởng. Sớm ban hành Đề án tăng năng suất lao động; tăng hiệu quả đầu tư (hệ số ICOR phấn đấu ở mức 4 - 4,5 lần); xây dựng Đề án nâng cao tỷ lệ nội địa hóa, tự chủ chiến lược, sức chống chịu của nền kinh tế; Đề án chuyển đổi xanh quốc gia; chú trọng đảm bảo an ninh lương thực, an ninh năng lượng, an ninh chuỗi cung ứng và an ninh mạng - dữ liệu… trong bối cảnh rủi ro, bất định ngày càng tăng.

- Trong bức tranh kinh tế chung đó, thị trường xây dựng và bất động sản - một lĩnh vực có độ lan tỏa lớn tới tăng trưởng - sẽ chịu tác động ra sao và đứng trước những lực đẩy, lực cản nào trong năm 2026?

TS. Cấn Văn Lực: Trong giai đoạn 2025 - 2026, thị trường xây dựng và bất động sản đang có một số trợ lực quan trọng.

Thứ nhất, kinh tế thế giới giai đoạn 2025 - 2026 vẫn giữ được đà tăng trưởng; trong nước, kinh tế Việt Nam duy trì mức tăng trưởng cao. Đây là nền tảng quan trọng để hướng tới mục tiêu tăng trưởng hai chữ số trong giai đoạn 2026 - 2030 và từng bước bước vào "kỷ nguyên mới".

Thứ hai, kinh tế vĩ mô cơ bản ổn định, với lạm phát, tỷ giá, nợ xấu vẫn trong tầm kiểm soát; các chỉ tiêu về thâm hụt ngân sách, nợ công, nợ nước ngoài và nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ đều trong ngưỡng Quốc hội cho phép.

Thứ ba, các đột phá về thể chế đang được đẩy mạnh, với việc triển khai các quyết sách chiến lược cùng hệ thống pháp lý gồm luật, nghị quyết, nghị định, đồng thời thực hiện cải cách mạnh mẽ theo hướng tinh gọn tổ chức bộ máy và cải thiện môi trường kinh doanh.

Thứ tư, công tác quy hoạch tiếp tục được cập nhật, hoàn thiện; đầu tư công và phát triển cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh. Năm 2025, giải ngân đầu tư công đạt hơn 850 nghìn tỷ đồng; năm 2026, kế hoạch giải ngân khoảng 1,008 triệu tỷ đồng, tăng 17,6% so với năm trước, trong đó đầu tư hạ tầng chiếm gần 80% tổng vốn đầu tư công.

Thứ năm, các nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp đã qua giai đoạn khó khăn nhất, khả năng tiếp cận vốn được duy trì và từng bước cải thiện.

- Bên cạnh đó, theo ông, thị trường hiện nay đang đối mặt với những vấn đề gì cần đặc biệt lưu ý?

TS. Cấn Văn Lực: Bên cạnh những yếu tố tích cực, thị trường xây dựng và bất động sản hiện nay cũng đang đối mặt với nhiều vấn đề cần giải quyết.

Một là, mục tiêu tăng trưởng GDP khoảng 10% là rất thách thức trong bối cảnh các yếu tố bên ngoài như chính sách thuế quan mới và xung đột tại Trung Đông còn nhiều bất định.

Hai là, giá nhà đất tăng cao. Giai đoạn 2019 - 2024, giá nhà đất đã tăng khoảng 59%; riêng năm 2025 tăng thêm khoảng 10 - 30%. Bên cạnh đó, giá cổ phiếu bất động sản cũng tăng mạnh, có trường hợp tăng gần 200% trong năm 2025 và có sự phân hóa rõ nét.

Ba là, cung tăng nhưng vẫn lệch pha cung - cầu. Thị trường đang thừa ở phân khúc cao cấp nhưng lại thiếu các sản phẩm phù hợp với khả năng thanh toán của đại đa số người dân, đặc biệt là nhà ở xã hội.

Bốn là, một số doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu đầu tư dàn trải, tiềm ẩn rủi ro về tài chính và hiệu quả.

Năm là, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn còn nhiều khó khăn, thậm chí dư cung ở một số phân khúc.

Sáu là, tín dụng bất động sản đang được kiểm soát chặt, với mức tăng dự kiến tối đa khoảng 15% trong năm 2026; trong khi đó, lãi suất cho vay có xu hướng tăng theo lãi suất huy động (tùy phân khúc), gây áp lực lên thị trường.

Bảy là, tiến trình ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số và chuyển đổi xanh còn chậm, chưa theo kịp yêu cầu phát triển.

Tám là, chi phí đầu vào tăng, bao gồm giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng; trong khi tình trạng thiếu nhân công và một số loại vật liệu vẫn diễn ra, định mức xây dựng còn chậm được cập nhật.

Chín là, kỹ năng và năng lực quản lý dự án, kiểm soát rủi ro còn hạn chế, ảnh hưởng đến hiệu quả triển khai các dự án.

Bảng 2: Giá bất động sản Việt Nam so với một số quốc gia

- Như ông phân tích, giá bất động sản tại Việt Nam liên tục tăng trong những năm gần đây. Nhìn từ các so sánh quốc tế, ông đánh giá mức giá hiện nay đang ở trạng thái nào và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ra sao?

TS. Cấn Văn Lực: Các số liệu cho thấy giá bất động sản tại Việt Nam đang ở mức cao so với thu nhập của người dân và có xu hướng gia tăng.

Cụ thể, số năm thu nhập bình quân của hộ gia đình cần để mua một căn hộ tại Việt Nam đã tăng từ 23,5 năm (2023) lên 25,8 năm (2025) và dự kiến khoảng 30,2 năm vào năm 2026, tức tăng thêm khoảng 4,4 năm so với năm 2025. Trong khi đó, mức bình quân của thế giới chỉ khoảng 15 - 15,3 năm và gần như không biến động đáng kể.

So với một số quốc gia trong khu vực, mức độ chênh lệch cũng khá rõ. Chẳng hạn, tại Malaysia, con số này chỉ khoảng 8,8 năm; tại Thái Lan khoảng 24 năm; trong khi một số quốc gia như Trung Quốc lại có xu hướng giảm mạnh từ 34,6 năm xuống còn khoảng 21,5 năm.

Về thứ hạng, Việt Nam hiện đứng khoảng thứ 10 trong hơn 100 quốc gia về mức độ khó tiếp cận nhà ở, tăng 1 bậc so với năm 2025 và tăng 4 bậc so với năm 2023.

Bên cạnh đó, trong năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đã tăng trung bình khoảng 20 - 30%, trong khi giá nhà ở riêng lẻ và đất nền tăng khoảng 10 - 15%.

Những số liệu này cho thấy áp lực về giá nhà ở và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân vẫn là vấn đề đáng quan tâm đối với thị trường bất động sản hiện nay.

- Thưa chuyên gia, để tháo gỡ các điểm nghẽn hiện nay và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh hơn, theo ông cần những giải pháp gì ở cấp độ chính sách?

TS. Cấn Văn Lực: Để tháo gỡ các khó khăn và phát triển thị trường bền vững, cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp.

Một là, theo dõi sát tình hình quốc tế, đặc biệt là tình hình xung đột tại Trung Đông, từ đó xây dựng các kịch bản và giải pháp ứng phó kịp thời, phù hợp.

Hai là, tiếp tục hoàn thiện thể chế về đất đai, xây dựng và bất động sản, trong đó sớm ban hành các văn bản hướng dẫn liên quan, tháo gỡ vướng mắc về tài chính đất đai, đồng thời tiếp tục sửa đổi, hoàn thiện các luật liên quan nhằm tăng nguồn cung và điều tiết thị trường hợp lý.

Ba là, đẩy nhanh hoàn thiện, cập nhật quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội tỉnh, thành phố; cập nhật Chiến lược phát triển nhà ở 2021 - 2030, trong đó cần hoàn thiện công tác xác định, ước lượng và dự báo nhu cầu nhà ở theo từng địa phương và từng giai đoạn.

Bốn là, có biện pháp cụ thể, khả thi (Đề án) nhằm tăng cung nhà ở phù hợp khả năng chi trả của người dân, giảm mặt bằng giá bất động sản (nhất là nhà ở); trong đó tập trung giải quyết các bất cập nêu trên; kiểm soát phù hợp tín dụng bất động sản; đẩy mạnh giảm thủ tục hành chính, quy trình phê duyệt dự án nhà ở xã hội, linh hoạt trong áp dụng bảng giá đất mới.

Năm là, đa dạng hóa nguồn vốn, tài chính bất động sản như: Thị trường trái phiếu doanh nghiệp, sớm vận hành Quỹ nhà ở quốc gia và địa phương, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs), có lộ trình đánh thuế và chứng khoán hóa bất động sản phù hợp…

Sáu là, đẩy mạnh hoạt động của Ban chỉ đạo 751, các Tổ công tác xử lý các dự án tồn đọng, chống lãng phí trong lĩnh vực đất đai, bất động sản, tài sản công… để khơi thông nguồn lực cho tăng trưởng kinh tế, tăng niềm tin.

Bảy là, hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản, nhà ở; triển khai nghiêm túc, thành công, hiệu quả Nghị định số 357/2025/NĐ-CP ngày 31/12/2025; đẩy mạnh chuyển đổi kép (xanh - số) trong lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản.

- Theo ông, các doanh nghiệp bất động sản cần làm gì để thích ứng với bối cảnh mới?

TS. Cấn Văn Lực: Trong bối cảnh hiện nay, doanh nghiệp bất động sản cần chủ động thích ứng và nâng cao năng lực nội tại.

Một là, tiếp tục theo dõi sát các biến động bên ngoài, đặc biệt là yếu tố địa chính trị, để có kịch bản ứng phó phù hợp.

Hai là, đẩy mạnh tái cấu trúc hoạt động, trong đó chú trọng kiểm soát rủi ro dòng tiền, xử lý các nghĩa vụ tài chính, cân đối nguồn lực và hạn chế đầu tư dàn trải.

Ba là, tận dụng tốt các chính sách hỗ trợ của Nhà nước, đặc biệt là các chương trình liên quan đến phát triển nhà ở xã hội, đầu tư hạ tầng và các quyết sách lớn đã được ban hành.

Bốn là, đa dạng hóa nguồn vốn và sản phẩm, qua đó từng bước đưa giá bất động sản về mức hợp lý hơn, phù hợp với thị trường.

Năm là, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ và chuyển đổi số, chuyển đổi xanh, như BIM, AI, VR, smarthome…, nhằm tối ưu chi phí, nâng cao hiệu quả vận hành và giảm tác động môi trường.

Sáu là, nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp, chuẩn hóa quy trình, sản phẩm và nguồn nhân lực theo các quy định pháp luật mới.

Trong bối cảnh hiện nay, cơ hội nhiều hơn thách thức, nhưng vấn đề là doanh nghiệp cần chủ động thích ứng và nâng cao năng lực để nắm bắt được cơ hội đó, đóng góp cho kỷ nguyên vươn mình của dân tộc.

- Trân trọng cảm ơn chuyên gia đã dành thời gian trao đổi với Reatimes!