Thị trường tài chính, bất động sản chỉ “suy thoái kỹ thuật”
Tại Tọa đàm Dự báo thông tin thị trường bất động sản 2023 do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức sáng 24/11, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, cụm từ “suy thoái” đang được nhắc đến nhiều khi đánh giá về tình hình thị trường tài chính, bất động sản giai đoạn 2022 - 2023 và có vẻ suy thoái đang xâm nhập vào tất cả các thị trường.
Tuy nhiên khẳng định tại sự kiện, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, Việt Nam không suy thoái cả thị trường tài chính lẫn thị trường bất động sản.
Lý giải nguyên nhân, TS. Cấn Văn Lực cho biết, năm 2022, Việt Nam tăng trưởng 8%, đạt mức cao nhất châu Á và khu vực. Bước sang năm 2023, thế giới sẽ bước vào giai đoạn “suy thoái kỹ thuật” song chúng ta vẫn được dự báo tăng trưởng ở mức 6%. Đây là mức tăng trưởng không phải quá tệ.
“Ví dụ như Trung Quốc, năm 2021 đạt mức tăng trưởng 5,1%, sang năm 2022 xuống còn 3%. Vậy tại sao không nói Trung Quốc suy thoái? Tại sao lại nói Việt Nam suy thoái? Chúng ta có giảm tốc độ tăng trưởng nhưng mức 6% vẫn là cao so với khu vực và thế giới nên không thể nói rằng thị trường Việt Nam đang suy thoái.
Chúng ta cần hiểu, suy thoái là mức tăng trưởng năm này so với hai năm trước giảm rất mạnh và giảm liên tục; còn nếu so theo quý như quý IV so với quý II, III trong cùng một năm nếu có giảm mạnh thì cũng chưa thể gọi là suy thoái mà có thể tạm thời gọi là “suy thoái kỹ thuật”. Vì vậy, để nói về tình hình thị trường hiện nay nên thay thế từ “suy thoái” thành “suy giảm”, TS. Cấn Văn Lực nhận định.
Nói rõ hơn về nền kinh tế vĩ mô Việt Nam năm 2022, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, mức tăng trưởng GDP năm nay đạt trên 7% một phần do năm 2021 nền tăng trưởng thấp, một phần do nhiều ngành phát triển mạnh mẽ, hồi phục tích cực sau đại dịch Covid-19 như ngành tiêu dùng và du lịch nội địa. Vì vậy, nhìn chung kinh tế Việt Nam năm 2022 đã hồi phục rất tốt.
Bước sang năm 2023, mức tăng trưởng GDP dự báo sẽ không còn cao như năm nay, nền kinh tế vĩ mô sẽ gặp không ít khó khăn. Tuy nhiên, năm 2023 là khó khăn chung của thế giới, nền kinh tế thế giới phát triển chậm lại chứ không riêng gì Việt Nam.
“Theo dự báo, xác suất suy thoái trong năm tới là 55 - 60%, tức là đã quá mức trung bình. Dù vậy, mức độ suy thoái trong năm 2023 của cả thế giới vẫn là mức độ nhẹ nhàng”, ông Lực đánh giá.
Theo TS. Cấn Văn Lực, có 3 lý do để khẳng định nền kinh tế thế giới năm 2023 có suy thoái nhưng không phải quá nặng.
Một là chỉ xuất hiện suy thoái cục bộ chứ không phải toàn cầu, cụ thể là chủ yếu suy thoái tại Mỹ và thị trường châu Âu.
Hai là tăng trưởng toàn cầu năm 2023 có khả năng vẫn đạt mức 2,5%, tức là chỉ giảm mức 0,5% so với năm nay. Có thể thấy mức giảm khá nhẹ.
Ba là suy thoái chỉ diễn ra trong ngắn hạn. Rà soát lại các đợt suy thoái kinh tế thế giới từ năm 1930 đến nay, có thể thấy rằng, thời gian suy thoái thông thường từ 10 tháng - 3 năm. Và lần này được dự đoán khả năng suy thoái sẽ chỉ kéo dài từ 10 tháng đến tối đa 1 năm.
“Như vậy, chúng ta đã phục hồi tốt trong năm nay, mặc dù có gập ghềnh do các yếu tố cả bên trong lẫn bên ngoài, từ góc độ quản trị điều hành doanh nghiệp cũng như góc độ kinh tế vĩ mô. Và đúng là thế giới năm tới sẽ suy thoái, nhưng tôi nhấn mạnh là suy thoái nhẹ và ngắn hạn”, ông Lực nói.
Việt Nam đã và đang đi qua đỉnh lạm phát
Theo TS. Cấn Văn Lực, quý IV/2022 là “đỉnh lạm phát” toàn cầu và mức lạm phát năm nay đạt khoảng 8,8%. Bước sang năm 2023, CPI thế giới có thể giảm nhưng vẫn ở mức cao khoảng 6,5%. Phải đến năm 2024, chỉ số CPI mới có thể trở về mức 4%, năm 2025 về mức 2,5%. Như vậy, chu kỳ lạm phát lần này diễn ra trong khoảng 5 năm từ năm 2021 - 2026.
“Trong bối cảnh chỉ số lạm phát thế giới tăng cao nhưng Việt Nam năm 2022 vẫn duy trì ở mức 3,3%, đó là điều rất đáng tự hào. Tuy nhiên, cũng giống thế giới, Việt Nam sẽ đạt đỉnh lạm phát vào quý IV/2022. Do đó, có thể nói, Việt Nam đã và đang đi qua đỉnh lạm phát, TS. Lực chia sẻ.
Ở các nước phát triển tại châu Á, chỉ số lạm phát cũng đạt đỉnh ở quý IV/2022 với mức 4%. Điều này cho thấy, Việt Nam điều hành lạm phát cũng đang ở mức chung của châu Á.
Nếu lạm phát tại châu Á chỉ ở mức 4% thì lạm phát tại Mỹ đạt đỉnh với mức 9,1% hồi tháng 6/2022, sau đó đã giảm dần và đến tháng 10/2022 còn mức 7,7%. Vậy, vì sao lạm phát châu Á lại thấp hơn so với châu Mỹ hay châu Âu?
Tại sự kiện, TS. Cấn Văn Lực đã nêu lên 2 lý do. Thứ nhất là châu Á nói chung và Việt Nam nói riêng đang kiểm soát rất tốt giá lương thực, thực phẩm. Bởi chúng ta chủ động được 90% lương thực, thực phẩm. Như vậy để thấy, nông nghiệp là bệ đỡ rất quan trọng trong những giai đoạn thị trường khó khăn.
Thứ hai là châu Á cũng như Việt Nam kiểm soát tốt giá năng lượng cũng như giá xăng dầu. Chúng ta chủ động được khoảng 75% cung ứng xăng dầu cho toàn thị trường.
Thị trường bất động sản 2022: Đầu năm hưng phấn, giữa và cuối năm trầm lắng
Đưa ra những đánh giá riêng về thị trường bất động sản Việt Nam năm 2022, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường bất động sản 2022 có hai giai đoạn: "Nói vui là đầu năm hưng phấn, giữa và cuối năm trầm lắng".
Trầm lắng là do nguồn cung và cầu đều giảm mạnh; câu chuyện cấp phép, xin triển khai các dự án mới đều sụt giảm. Trong khi đó giá bất động sản đi ngang, thậm chí có một số phân khúc giảm nhẹ như đất nền, nhà đất. Lượng giao dịch, khả năng hấp thụ và doanh thu cũng giảm mạnh; tái cấu trúc, sàng lọc và M&A diễn ra phổ biến. Nhà đầu tư và giới đầu cơ đều không muốn lỗ, nên đa số hiện nay đều đang chờ đợi. Bên cạnh đó, chi phí bỏ ra để đầu tư không hề nhỏ, nếu như hiện tại cắt lỗ thì sẽ rất nguy hiểm.
Cũng theo TS. Cấn Văn Lực, tác động xấu của thị trường bất động sản đã lan sang cả các lĩnh vực khác khá rõ nét, ví dụ như chứng khoán, nguyên vật liệu, xây dựng…
Vì vậy, vấn đề quan trọng hiện nay là cần phải tìm ra nguyên nhân của sự sụt giảm thị trường bất động sản. Khi tìm được nguyên nhân sẽ tìm ra được giải pháp để khắc phục và phát triển lâu dài.
“Có 6 thành tố chi phối và tác động đến thị trường bất động sản, đó là: Tài chính; quy hoạch và cơ sở hạ tầng; tính pháp lý; thông tin, dữ liệu, tính minh bạch; mối quan hệ cung - cầu và giá; kinh tế vĩ mô. Nếu chúng ta đánh giá nguyên nhân sụt giảm hay tăng mạnh của thị trường bất động sản thì cũng phải xoay quanh 6 thành tố này. Trong đó, có những vấn đề trước mắt và có cả những vấn đề lâu dài. Vì vậy, đi tìm giải pháp cho thị trường cũng đòi hỏi dựa trên 6 thành tố này”, ông Lực nói.
Trên cơ sở này, TS. Lực đã nêu ra 4 giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản cũng như cộng đồng doanh nghiệp địa ốc.
Đầu tiên là cần giải quyết các vấn đề về pháp lý.
Thứ hai là gỡ nút thắt về dòng vốn. Liệu có nên kích cầu hay không? Nhìn sang Trung Quốc, họ có những gói hỗ trợ lớn để kích cầu như trợ cấp lãi suất, cho người dân vay tiền… Đối với thị trường bất động sản Việt Nam cũng cần xem xét.
Thứ ba, chúng ta phải kiểm soát rủi ro hệ thống, liên thông giữa tài chính, bất động sản hay các vấn đề khác. Tức là phải khéo khoanh vùng bởi bất động sản là ngành chủ lực về vốn hóa, đứng thứ hai về phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường.
Thứ tư là cần tái cơ cấu và chuẩn bị nền tảng cho tương lai.
Về phía doanh nghiệp bất động sản, trước hết cần cơ cấu, kiểm soát lại rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá. Cần có phương án cụ thể, khả thi xử lý việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong 2 năm tới giai đoạn 2023 - 2024. Cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận chương trình phục hồi.
Hơn nữa, cần phải phục hồi và tăng trưởng xanh. Hiện nay, có thể thấy rõ bất động sản xanh đang là xu thế.
Tiếp đó, doanh nghiệp bất động sản cần phải chuyển đổi số để kịp thời đón đầu xu hướng mới, trong đó việc thích ứng để có thể quản lý thay đổi, quản lý rủi ro... là điều tất yếu.
Ngoài nguồn vốn tín dụng, doanh nghiệp bất động sản cần lưu tâm và linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như: Phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, từ quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính...
Doanh nghiệp bất động sản cần phải hướng tới sự minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết... Đặc biệt, việc huy động vốn cần gắn với mục đích sử dụng cụ thể. Đi kèm với đó là quan tâm quản lý rủi ro tài chính về dòng tiền, lãi suất, tỷ giá...
Cuối cùng là từ nay đến hết năm 2022 và 2023, các doanh nghiệp sẽ cần phải vững tâm để vượt qua khó khăn, tạo nền tảng trong tương lai./.
